住み替えの際は現在お住まいの物件の売却、新しい物件の購入、そして新居への引っ越しの順番によって、資金の使い方や引っ越しの回数などが変わってきます。
そのため、お客様の資金状況や物件の状態を十分に考慮し、適切な住み替え方法を選択することが重要です。
今回は、買い先行の住み替えに焦点を当て、そのメリット・デメリットと住み替えを成功させるためのコツを解説いたします。

買い先行とはどんな住み替え？

買い先行とは、先に新居を購入してから現住居を売却するタイプの住み替えです。
一般的な買い先行の流れは「新居探しと売買契約の締結」「新居の引き渡し」「現住居の売却活動」「現住居の引き渡し」の4つのステップで構成されています。
現住居の売却を先におこなう売り先行に比べると、新居にこだわりやすい点や引っ越し回数が減らせるのが特徴です。

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買い先行での住み替えのメリット・デメリット

新居の購入が住み替えの起点となる買い先行は、新居選びにじっくり時間をかけられる点が大きなメリットです。
じっくり物件選びに時間をかけて納得できる家を見つけてから住み替えが始められるため、引き渡し後に後悔するようなケースが減らせます。
希望の物件が売れてしまう前に売買契約を締結したい方にとっても、すぐに新居の購入に踏み切れる買い先行は適した住み替え方法です。
また、売り先行と異なり仮住まいが必要ない点もメリットです。
買い先行では引っ越しが現住居から新居への1回だけで済むので、仮住まいを借りる際の仲介手数料や引っ越し費用が節約できます。
現住居を空き家の状態で売却できるため、ハウスクリーニングなどの内覧対策がしやすい点、内覧対応の手間がかからない点もメリットです。
一方、買い先行のデメリットとしては、ダブルローンの状態になる可能性がある点が挙げられます。
現住居のローンが残っている状態だと、新居の住宅ローンはダブルローンとなるため審査が厳しくなるのが一般的です。
また、新居のローンを組めた場合でも現住居を売却するまでは2つのローンを返済することになるので、負担が重くなります。
現住居の売却価格がわからない状態で新居を購入するため、資金計画が立てづらい点にも注意が必要です。

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買い先行の住み替えを成功させるコツ

買い先行の住み替えを成功させるためには、現住居の売却価格についてあらかじめ調べておくことが大切です。
売却によって得られる資金が把握できていれば、新居購入の予算が決めやすく、資金計画が乱れる心配もありません。
また、ダブルローンの状態を短縮し住み替えをスムーズに進めるためには、新居購入と現住居売却のタイミングを近づけるのも重要なポイントです。
不動産会社からきちんと査定を受け、売却のスケジュールや資金計画についてもしっかり相談すると良いです。

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まとめ

買い先行の住み替えは新居選びに時間がかけられる、仮住まいが不要といったメリットがある一方、ダブルローンの状態になり資金計画が立てづらいのがデメリットです。
スムーズな住み替えを成功させるためには不動産会社の協力が不可欠なので、しっかり相談をして住み替えに臨みましょう。
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現在所有しているマンションを購入した際、マンションに関する情報が載っている紙をもらった記憶がある方もいるでしょう。
中古マンションを売却するならば、広告のために物件の情報を記載したマイソクを作成するのがおすすめです。
今回は、中古マンション売却におけるマイソクとは何か、マイソクをよく見せるポイントや重要性についてご紹介します。

中古マンション売却におけるマイソクとは

マイソクとは、マンションが売り出されていることを伝え、売却に必要なさまざまな情報が記載された紙媒体の広告物です。
記載される内容は、その中古マンションについて売主がアピールしたい内容によって異なりますが、基本的には物件の名前や所在地、売却価格などになります。
また、必要に応じて駅からの距離や間取り図、広さや築年数、外観や内装の写真、取り扱っている不動産会社などが記載されるでしょう。
マイソクの作成費用は広告費として不動産会社が負担しますが、売主の希望で予定より多く印刷する場合は別途料金がかかる場合もあります。

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中古マンションを売却しやすくするマイソクのポイント

マンションを売却する際は、マイソクなどの広告物でいかに物件を魅力的に見せるかが重要です。
買主は、視覚的な情報の少ない物件をあまり魅力的に感じません。
そのため、マイソクはカラーで印刷したほうが物件の魅力をより伝えやすくなります。
とくにマンションの外観や内装の写真は、買主の直感に訴えかける重要なポイントです。
間取り図とあわせ、マイソクに物件の写真をしっかり掲載しましょう。
また、マンションの基本情報だけでは、似たような物件と比較した際の決め手に欠ける可能性があります。
たとえば交通の利便性や導入済みの最新設備など、その物件の強みを目立つようにアピールするのがおすすめです。

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中古マンション売却におけるマイソクの重要性

インターネットの普及以前は、マイソクが中古マンションを売却するための広告物として重要な地位を占めていました。
物件の良し悪しを判断するための資料が、紙媒体による広告しかなかったからです。
しかしインターネットが普及し、物件情報がWebサイトに掲載されてすべての方が見られるようになったため、マイソクの重要度の変化が起きています。
ただし、現在でもマンションの内覧の際にはマイソクを手渡すなど、重要性がないわけではありません。
マイソクのポスト投函などで初めてその物件の情報を知ったという方もいるので、地道な広告活動が中古マンションを売却するための道であると言えます。

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まとめ

マイソクは、中古マンションの情報をひとまとめに掲載してあり、すぐに見返せる情報源です。
不動産会社の店頭広告やポスト投函などによる広告活動に活用でき、物件の魅力を分かりやすく伝えます。
中古マンション売却の際はマイソクを作成し、買主の方の目に留まるような広告物にしましょう。
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マイホームの購入を検討している方は、建売住宅と注文住宅のどちらが良いか迷ってしまうこともあるでしょう。
入居までの流れや設計などに違いがあるので、事前にその特徴を理解しておく必要があります。
そこで今回は、建売住宅と注文住宅の違いや、それぞれに向いている方の特徴について解説します。

建売住宅と注文住宅それぞれの設計の違いとは？

建売住宅の設計における特徴は、土地と建物がセットで販売されているため、事前にプランが決まっている点です。
建築中に販売が開始されるケースにおいては一部の設備を選択できる可能性はありますが、注文住宅よりも選択肢は狭いでしょう。
まとまった土地を複数の区画に分けてそれぞれに建物を建築するため、統一された街並みが形成されます。
一方、注文住宅の設計における特徴は、自由にプランを立てられる点です。
予算や法律の範囲内であれば、間取りやデザインをすべて自分好みのものに設計できるため、自由度が高くなります。
ただしオーダーメイドとする割合が増えるほど、建築費が高くなるので注意しましょう。

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建売住宅と注文住宅の入居までの段取り・期間における違いとは？

建売住宅の入居までの段取りにおける特徴は、比較的短い期間で引き渡しが受けられる点です。
予算や立地などの希望条件が決まったら、すぐにインターネットや折込チラシなどの情報を利用しながら物件探しを始めます。
購入したい物件が見つかったら購入契約・引き渡しとなりますが、すでに完成している物件であれば1か月程度で入居できるでしょう。
一方、注文住宅の入居までの段取りにおける特徴は、入居までに長い時間を要する点です。
まずは土地探しからおこなう必要があり、その後マイホームの設計・施工会社を探すという流れになります。
土地探しに3〜6か月、建物の完成までに6か月以上かかることもあり、結果として土地選びから入居まで1年以上の時間を要する可能性があります。

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建売住宅と注文住宅それぞれに向いている方の特徴とは？

建売住宅に向いている方の特徴は、土地を持っていない方やすぐに入居したい方でしょう。
一から土地を探す手間と時間が省けるため、スピード感を持ってマイホームを手に入れたいと考えている方にはおすすめです。
一方、注文住宅に向いている方の特徴としては、こだわりを持ってマイホームを作りたい方や、相続などによってすでに土地を所有している方です。
自由度の高いデザインや間取りを検討できるため、時間をかけてでも自分の理想の物件を作りたいという方にはぴったりでしょう。

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まとめ

建売住宅と注文住宅は入居までの段取りや期間、設計上で違いがあるので、向いている方の特徴も異なります。
建売住宅の特徴としては入居までの時間が比較的短い点、注文住宅の特徴としては自由度の高い設計ができる点が挙げられます。
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公務員は、さまざまな職業のなかでもとくに住宅ローン審査に通過しやすい、といわれる職業のひとつです。
しかし、公務員が審査に通過しやすい理由をよく把握しておかないと、予期せず審査に落ちてしまう場合もあるでしょう。
今回は公務員が住宅ローン審査で優遇される理由と審査に落ちるケース、公務員が利用できる共済住宅ローンについて解説します。

公務員が住宅ローン審査で優遇される理由

住宅ローン審査ではさまざまな条件が審査されますが、とくに重視されるのが長期の返済を継続できる安定性です。
公務員は民間企業に比べると失業リスクが低く福利厚生制度も充実しているため、雇用の安定性が高い職業だとみなされます。
また、収入やボーナスも景気の変動や売上に左右されず一定の水準を保つため、高い安定性を持ちます。
さらに退職金が法律によって保護されているため、退職後の一括返済がしやすい点も特徴のひとつです。
これらの要素により公務員は返済の安定性が高いと判断されるため、住宅ローンの審査に通りやすくなっています。

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公務員でも住宅ローン審査に落ちる可能性はある？

安定性が高く融資を受けやすい公務員でも、場合によっては住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。
過去にローンの滞納や借金の支払い遅延があった場合、その履歴は信用情報として残るため、審査に落ちやすくなります。
また、健康状態の問題がある場合も注意が必要です。
多くの住宅ローンでは、債務者が死亡や高度障害により支払いが困難になった際、残債を保険金から支払う団体信用生命保険への加入が融資の条件となっています。
団体信用生命保険は特定の機能障害を持つ、長期的な投薬を続けている、などの理由で健康上の問題があると判断された場合は加入できません。
また、返済負担率が過度に高くなるようなケースでも審査に落ちる可能性があります。
返済負担率とは年収に占める返済金額の割合であり、年収に対して借入額が大きいと数値が高くなります。
返済負担率の基準は金融機関ごとに異なりますが、審査に落ちやすくなるのは40%以上です。

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公務員が利用できる共済住宅ローンのメリット・デメリット

共済住宅ローンは、公務員の相互扶助と生活向上を目的として設けられた住宅ローン制度です。
民間の住宅ローンと比較した場合、共済住宅ローンは抵当権や連帯保証人を設定する必要がない、審査の基準が緩い、などのメリットを持ちます。
災害により損害を被った際の追加融資制度が充実しているのも重要なメリットです。
一方、民間の住宅ローンに比べると貸付限度額が低く、金利が高い点がデメリットとなります。
申請の提出期限が月単位なので、タイミングによっては貸付まで時間がかかる点も念頭に置く必要があります。

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まとめ

公務員は雇用や収入の安定性から住宅ローン審査を通過しやすい職業ですが、滞納履歴や健康状態次第では審査に落ちる可能性もあります。
公務員であれば共済住宅ローンも利用できるため、メリットとデメリットを比較してどのローンを利用するか決めましょう。
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住み替えには売り先行と買い先行の2種類があり、それぞれ手続きの順序や注意点が異なります。
スムーズに住み替えを進めるためには、物件の状態や資金状況などから適切な方法を選択することが大切です。
今回は売り先行の住み替えについて、そのメリット・デメリット、住み替えを成功させるためのコツを解説します。
住み替えの予定がある方は、ぜひ参考にしてください。

売り先行の住み替えとは？

売り先行とは、先に現在住んでいる家を売却し、その後新居を購入する住み替え方法です。
住み替えのプロセスは現在の住居の売却、仮住まいへの引っ越し、新居の売買契約と引き渡し、新居への引っ越しという流れになります。
売り先行は、現在の住居を売却して得た資金を新居の購入に使えるのが大きな特徴です。
逆に新居を購入してから現在の住居を売却する住み替えは、買い先行と呼ばれます。

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売り先行で住み替えをおこなうメリット・デメリット

売り先行の大きなメリットは、資金計画が立てやすい点です。
現在の住居を売却し、その金額を確認してから新居が購入できるため、想定より売却価格が安く購入代金の支払いが困難になるといったトラブルの心配がありません。
また、売却資金を新居の購入に利用でき、手元に資金がなくても住み替えがおこなえる点は魅力的です。
そして、余裕のある売却期間を設定できる点もメリットです。
買い先行の場合は、新居の引き渡しまでに現在の住居を売却しなければなりません。
早期売却を焦るあまり、過剰に値引きをしてしまうケースも見られます。
売り先行の場合は、じっくり買い手を選び価格交渉ができるため、希望どおりの価格で売却できます。
一方、売り先行のデメリットは住み替えの際に仮住まいが必要になる点です。
引っ越し回数が増えるため、初期費用や引っ越し費用といった住み替えにかかる費用の総額は買い先行に比べ高額になります。
新居を購入するまでの仮住まいとして短期間だけ借りられる物件は数が少ない点にも注意が必要です。
また、住みながら売却活動をおこなうため、購入希望者の内覧に対応しなくてはいけません。
先に仮住まいに引っ越してから売却活動をおこなえば内覧の問題は回避できますが、仮住まいの費用問題は残りますので、いかに安く抑えることができるかがポイントとなります。

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売り先行の住み替えを成功させるコツ

売り先行の住み替えを成功させるコツは、不動産会社としっかり連携して不動産売却と購入を進めることです。
現在の住居の売却と新居の購入のタイミングが近いほど費用の負担は小さくなるため、できるだけ同時期に売買ができるように不動産会社と相談しましょう。
また、需要の高い時期を選ぶこともコツのひとつです。
2月から3月の市場が活発になる時期にタイミングを合わせれば、高額売却やスムーズな売却が期待できます。

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まとめ

売り先行は資金計画が立てやすく希望どおりの価格で売却しやすい一方、仮住まいが必要になるため住み替え費用が高額になります。
現在の資金状況や市場の動向を加味して、売り先行と買い先行のどちらで住み替えをするか決めましょう。
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住み替えローンの審査に通るかどうかで不安に思われる方は少なくないでしょう。
住み替えローンの審査は一般の住宅ローンより厳しいと言われているため、事前に対策しておかないと手続きが難航してしまうかもしれません。
そこで今回は、住み替えローンの審査が厳しい理由と審査内容、審査に通らない場合の対処法について解説します。

住み替えローンの審査が厳しいと言われる理由

住み替えローンの審査が厳しいとされる大きな理由は、借入額がどうしても大きくなってしまうことが挙げられます。
ローンの利用者は、新居を購入するのにかかる費用と前の住宅のローン残債、両方のお金を1つのローンで借りなければなりません。
もし返済が滞った場合は、お金を貸した側の金融機関が家を差し押さえ、貸したお金を回収します。
しかし、住み替えローンは前の住宅の残債もあるため、担保となる住宅だけで貸したお金を回収しきれないリスクが高いです。
そのため住み替えローンの審査は通常の住宅ローンより厳しくなり、返済が滞るリスクが少ないとみなされた方だけが融資を受けられます。

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住み替えローンの審査内容とは？

住み替えローンの審査では、まず利用条件を満たしているかを確認されます。
自分が住むための住宅を購入する、前の住宅のローン残債がある、車やクレジットカードなど他の借入金が返済されているといった条件です。
次に、住宅ローン残債がいくら残っているかや、購入する家の金額がいくらかも審査対象となります。
住宅ローン残債と購入する家の購入額の合計が担保となる家の評価額と比較して高い場合、返済が滞ったときに貸したお金を回収できないリスクが高いとみなされるでしょう。
もちろん、通常の住宅ローンと同じく年収・年齢・職業といった基本的な条件も審査内容に含まれます。

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住み替えローンの審査に通らない場合の対処法

住み替えローンに通らない場合、つなぎ融資を受け先に新居を購入するという手があります。
現在の家を売却することを前提に「フラット35」など審査基準の低いローンでダブルローンを組むのも手です。
しかし、つなぎ融資もダブルローンもデメリットがあるため、住み替えローンに通らないからといって安易に借りるのはおすすめできません。
つなぎ融資は契約によっては、前の家がなかなか売れない場合には買取業者が低い価格で買い取る内容が含まれているため、売却金額が安くなるデメリットがあります。
金利が高いつなぎ融資やダブルローンを使うと、毎月の返済の負担が大きくなるのもデメリットと言えるでしょう。
なかなか住み替えローンの審査に通らない場合、信頼できる不動産会社にどのような対処法がベストか相談することをおすすめします。

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まとめ

住み替えローンは通常の住宅ローンよりも借入額が大きくなることが多く、審査に通りにくくなっています。
家の住み替えをする方法は住み替えローン以外にもいくつかあるので、ぜひ地元の不動産会社と相談して自分たちに最適な方法はどれか比較してみましょう。
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中古マンションにおける生活の質は、部屋の位置によっても大きく変化します。
部屋の位置を決める際に重要なポイントとしては角部屋・中部屋、窓の向き、階層が挙げられるでしょう。
今回は中古マンションの低層階と高層階について、それぞれのメリット・デメリット、購入費用の違いを解説します。
中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

中古マンションにおける低層階・高層階のメリット

中古マンションの低層階は、出入りの手間が少ないのがメリットです。
エレベーターが混雑している場合でも階段が利用しやすく、1階の場合はそもそも階段を使う必要もありません。
近場のコンビニなどに気軽に外出しやすく、災害時の避難も容易におこなえます。
詳細は後述しますが、高層階に比べ価格が安いことが多い点も購入を検討している方にとっては重要なメリットでしょう。
一方、高層階の部屋は日当たりや眺望が良好な点が大きなメリットです。
通気性にも優れているため、窓を複数箇所開けるだけで室内の空気が簡単に換気できます。
車の走行音や工事の音といった騒音が届きにくい点、周囲の視線が気にならずプライバシーが守りやすい点も高層階ならではのメリットといえるでしょう。
また、マンションによっては高層階の部屋に住んでいると、ステータスが高いとみなされる場合があります。

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中古マンションにおける低層階・高層階のデメリット

中古マンションの低層階は、高層階に比べると基本的に日当たりが良くありません。
周囲に建物がある場合は、窓からの眺望にもあまり期待はできないでしょう。
建物の立地によっては周囲の視線が気になり、プライバシー対策が必要になる場合もあります。
周囲の環境の影響を受けやすいので、虫の侵入や騒音にも注意しなければいけません。
マンション内のステータスを気にする方にとっては、低層階に住むこと自体がデメリットとなる可能性もあるでしょう。
一方、高層階は出入りの負担が大きく、エレベーターの混雑に巻き込まれやすい点がデメリットです。
そのため気軽な外出はしづらく、災害時の緊急避難にも手間がかかります。
建物によっては低層階より揺れの影響を受けやすいので、地震の際には注意が必要です。

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中古マンションを購入する前に知りたい！低層階と高層階における価格の違い

多くのマンションでは、基本的に階数が高くなるほど価格も上がっていきます。
そのため、面積や設備、状態が同程度の部屋で比較した場合、1階の部屋がもっとも安価になるケースが多いでしょう。
ただし、なかには低層階と高層階の価格があまり変わらないマンションも存在します。
なお、マンションの共用設備については、低層階でも高層階でも区別なく利用可能です。

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まとめ

マンションの低層階と高層階は、それぞれが出入りのしやすさや日当たりの良さといった独自のメリットを持ちます。
デメリットが気になるかどうかはそれぞれのライフスタイル次第なので、重視するポイントをリストアップしてから部屋選びを始めると良いでしょう。
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不動産売却を検討している方にとって気を付けたいことのひとつが、売却したい不動産が埋蔵文化財包蔵地と呼ばれる土地でないかどうか、ということです。
そこで今回は、埋蔵文化財包蔵地とはどんな土地であり、どんなデメリットがあるのか、埋蔵文化財包蔵地の不動産売却方法について解説します。

不動産売却をするなら知っておきたい！埋蔵文化財包蔵地とは？

埋蔵文化財包蔵地とは、石器や土器などが出土した土地や、遺跡が土の中に埋もれていることが周知されている土地のことを指します。
遺跡の具体例としては古墳や貝塚、古代の住居跡などが挙げられます。
そして、埋蔵文化財包蔵地の対象となっている土地は、全国でなんと約46万か所も存在しているのです。
そのため、不動産売却したい土地が埋蔵文化財包蔵地の対象になっている、という可能性も意外と少なくないのです。
不動産売却の対象となる土地が埋蔵文化財包蔵地でないかどうかは、市区町村の教育委員会が作成している遺跡地図・遺跡台帳で調べることが可能です。

埋蔵文化財包蔵地の不動産売却のデメリット

埋蔵文化財包蔵地とされている不動産売却の大きなデメリットは、一般的な不動産売却と比べて売却価格が安くなってしまうことです。
さらに、そういう土地のため、買主が見つかりにくいこともデメリットです。
買主側はそうしたリスクを避けるために「埋蔵文化財包蔵地は買わない」という選択をする傾向がどうしても強くなります。

埋蔵文化財包蔵地の不動産売却を成功させる方法

埋蔵文化財包蔵地の不動産は一般的な土地の不動産売却と比べるとどうしても不利になりがちですが、売却方法がないわけではありません。
おすすめの売却方法は、地元密着の不動産業者に埋蔵文化財包蔵地の売却仲介依頼をすることです。
地元密着の不動産業者であればその土地の事情にも精通しているため、現況の建物が建った経緯など綿密な事前調査を踏まえて埋蔵文化財包蔵地のリスクを細部まで分かるようにします。
そして、重要事項説明書にもわかりやすく、細かな内容を記載できるため、買主の不安を和らげられるという強みがあるのです。
たとえば堺市西区エリアでしたら弊社が得意としておりますので、ぜひご相談ください。

まとめ

埋蔵文化財包蔵地は、一般的な不動産売却よりも売却価格などが不利になりがちです。
しかし、少しでもその不利をカバーしたいのであれば、地元の土地事情に精通している地元密着の不動産業者に売却依頼をするのがおすすめです。
堺市西区エリアの土地については弊社におまかせください！
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不動産売却においての取引方法は主に二つあって、一括払いと分割払いです。
任意の支払い回数や期間を設定できる割賦販売なら、一括払いが難しいケースでも不動産売却できる可能性が広がります。
ので、一括購入が難しい買主もターゲットにできる特徴があります。
そこで今回は、割賦販売とはどのようなものなのか、不動産売却におけるメリット・デメリットとともに解説します。

不動産を割賦販売で売却する方法とは？

まず、そもそも、割賦販売とは、分割払いで商品を販売することを言います。
割賦販売法では「商品代金を2か月以上・3回以上の分割払いで回収する方式」です。
では、不動産売却ではどのように扱われるのでしょうか。
不動産は高額なので、住宅ローンを活用するケースは珍しくありません。
住宅ローンでは、不動産の代金は借入金から一括で支払われます。
そして買主は、金融機関に対して住宅ローンを分割返済するものです。
そのため、不動産売却自体は一括払いで代金の決済が完了しています。
一方の割賦販売は、売却代金自体が分割払いになるため、住宅ローンを利用できない場合にも不動産取引が可能です。

割賦販売のときの所有権はどうなる？

民法において、不動産の売買は双方の意思によって効力が生じるとなっています。
そのため、実務においては売買契約書を締結した段階で所有権移転登記がおこなわれ、買主へ所有権が移ります。
あるいは所有権移転仮登記をおこない、割賦販売の代金支払いが完了した時点で正式に登記手続きをおこなうことになるでしょう。

住宅ローンが利用できないシーンとは？

では、どのようなシーンで住宅ローンが利用できない可能性があるのでしょう。
たとえば、住宅ローンの審査に通らならいケースが挙げられます。
ローン審査はおもに以下の基準でおこなわれます。

●借入時や完済時の年齢
●健康状態
●社会属性（年収、勤続年数など）
●取得する不動産の担保評価

多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳前後としています。
借入時の年齢が高い、借入期間が長いなどの理由で80歳までに返済できる見込みが薄いと判断されると、住宅ローンの審査には通りづらいです。
また、住宅ローンの借り入れ時にほとんどの人が入る団信（団体信用生命保険）は、健康状態に問題を抱えていると加入できません。
そのほか、勤続年数が短い方、独立後まもない方、フリーランスで収入が不安定な方も、住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
さらに気を付けたい要素が、不動産の担保評価です。
築年数が古い・再建築不可物件など、担保価値の低い不動産は審査での評価が下がる傾向にあります。
このようなケースでは、買主が住宅ローンを利用できないことがあるため割賦販売が有効です。

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不動産を割賦販売で売却するメリット

次に、割賦販売は不動産売却においてどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

親族間で不動産売買しやすくなる

親族間のように、売主と買主が特別な関係にあるときは住宅ローンの利用が困難です。
そのため、親族への不動産売却は割賦販売が有効な手段となります。
信頼関係のある親族同士なら、長期の分割払いに対応できるなどの理由で売買契約もまとまりやすい傾向にあります。

買主の費用負担が軽くなる

割賦販売で不動産売却すると、買主の費用負担を軽減できることがあります。
何らかの事情で住宅ローンの審査が通らないとき、買主はおもに以下の対策を検討することになります。

●ローン審査で不利な条件を解消する（ほかのローンの返済を進めるなど）
●頭金を多く用意して返済負担率を下げる

いずれの場合も、費用を確保するまでの間は不動産売却を進められません。
多くの買主はその期間中、賃貸物件に住み続けなければならず、家賃負担も続きます。
しかし割賦販売で不動産を購入できれば、本来であれば家賃支払いに充てていたお金を物件購入費に充当できるメリットがあります。
そしてローン審査に通った段階で、住宅ローンに切り替えるなどの対応を取れるのが特徴です。
売主にとってのメリット
このようなケースにおいてメリットがあるのは買主だけではありません。
割賦販売の代金には金利分が含まれています。
したがって、金利相当分がそのまま収益になるのがメリットです。

再建築不可物件・築古物件の売却に有効

再建築不可物件や築古物件は担保価値が低い（住宅ローンの審査に通りにくい）ため、購入希望者が現れても資金を工面できないことも珍しくありません。
このように買主の手持ち資金が少ないときでも、割賦販売なら売買契約をまとめやすいでしょう。
また、次のような相手が買主となる不動産売却でも割賦販売は有効です。
賃貸物件の入居者へ売却したい
賃貸物件を売却するとき、長年住んでいる入居者が購入を希望することがあります。
もし割賦販売で不動産売却できれば、買主はこれまでのように家賃を支払う感覚で代金を分割払いできるメリットがあります。
売主にとっては、買主を探す手間が省けるだけでなく、売却前の修繕リフォームやハウスクリーニングなどの費用も節約できるのがメットです。
隣地の所有者へ売却したい
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないなどの理由で建物を取り壊すと建て替えができません。
増改築も制限されていることが多く、土地の用途は限られています。
しかし隣地の所有者は、所有する土地と合筆（複数の土地を1筆にまとめること）することが可能です。
合筆すれば再建築可能となったり、土地が大きくなり不動産価値が高まったりするので、条件が合えば購入してもらえる可能性があるでしょう。

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不動産を割賦販売で売却するデメリット

割賦販売による不動産売却には、気を付けなければならないデメリットもあります。

贈与とみなされるデメリット

一般的に、長期のローン契約は金利が設定されます。
しかし親族間での割賦販売では、無利子で取引したいと考える方も多いのではないでしょうか。
このとき、一般的な金利相当分が贈与とみなされる可能性があります。
ただし、みなし贈与となる金額や期間、分割回数は税務署によっても判断がわかれます。
住宅ローンの金利相場などが目安になりますが、不安な場合には税理士などの専門家のアドバイスを受けると良いでしょう。

所有権移転登記のデメリット

割賦販売では代金の支払いが完了しないうちに、所有権移転登記による不動産の名義変更をおこないます。
そのため、代金の支払いが滞るリスクに注意しなければなりません。
万が一、支払いが遅延したときに備えて次の対策をおこないましょう。

●強制執行認諾文言付公正証書を作成する
●抵当権を設定する

支払い遅延が発生したとき、強制執行認諾文言付公正証書を作成していれば、買主から強制的に債権を回収できます。
とはいえ、代金を滞納しているときはすでに買主の返済能力は失われている可能性が高いです。
そこで、割賦販売した不動産には抵当権を設定しておきましょう。
不動産を差し押さえられるので、滞納時には競売にかけることが可能です。

まずは通常の不動産売却が有効

割賦販売はあくまでも、買主が住宅ローンを利用できないといった特別な事情があるときにおすすめの方法です。
そのため、基本的には通常の方法による不動産売却を目指すと良いでしょう。
通常の不動産売却なら、代金を回収できなくなるといったリスクがありません。
やむを得ず割賦販売による売却を目指すときには、割賦販売の経験が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産売却における割賦販売のメリット・デメリットを解説しました。
買主が住宅ローンを利用できないときや、再建築不可物件の売却では割賦販売が有効です。
気を付けるべきデメリットはあるものの、販路が広がるので売れにくい不動産でお困りの方は割賦販売を検討してみてはいかがでしょうか。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)！

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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不動産売却は特別な資格がなくても可能ですが、反復継続に相当する取引を実施するには宅建業の免許を所持していなければなりません。
不動産売却の方法や回数によっては故意でなくても違反に相当してしまうおそれがあるため、複数回にわたる不動産売却を検討している方は注意が必要です。
この記事では、反復継続の概要や罰則、反復継続に合致しないための対策など、不動産売却前に知っておきたいポイントをご紹介します。

不動産売却前に要チェック！反復継続とは

反復継続とは、不動産を何度も売買することを指します。
不動産売買に関するルールをまとめた宅地建物取引業法によれば、不動産売買による継続的なビジネスは免許がなければできません。
住み替えなどプライベートな不動産の売却であれば免許は不要ではあるものの、反復継続に相当すると判定されると無免許営業に相当してしまいます。
不動産売買をした方にその気がなかったケースや、反復継続のことを知らなかったケースでも違反に相当するため気をつけましょう。

反復継続の判定基準

では、何回不動産売買を実施すると反復継続だと判定されるのでしょうか。
実は、反復継続に相当する不動産売買の回数は、具体的な判定基準が存在しません。
何回不動産売買を実施したかでは判定できず、事業性が見られるかどうかを行政庁が個別に検討し、反復継続に相当するかを判定する仕組みになっています。

反復継続に相当すると判定されやすいケース

反復継続に相当するかどうかを判定するうえで欠かせない視点が、不動産売買に事業性が見られるかどうかです。
以下に合致する場合は事業性が高いと判定されやすいため気をつけましょう。

●利益を得るために不動産売買をしている
●不動産取引を継続して実施している
●不動産仲介業者を介さずに不動産を直接販売しようとしている

住み替えや納税資金の調達などの理由ではなく、利益を得るために不動産売買を実施しているケースは、反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。
たとえば、競売で安く仕入れた物件をリフォームしてから売却するなどの行為がこれに合致します。
また、不動産売買が1回限りではなく、繰り返し実施している場合も反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。
土地を区画分けしたうえで売却を実施するケースも、反復継続に相当すると判定されるおそれがあるため気をつけましょう。
さらに、不動産仲介業者を介さず、ご自身で買い手を探して不動産売却を実施するケースも反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。

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不動産売却前に知っておきたい！反復継続の取引を実施した際の罰則

前述のとおり、無免許で反復継続を実施すると法律違反となり、罰則の対象になります。
では、もしご自身の不動産売却が反復継続に相当すると判定された場合、どのような罰則を受けるのでしょうか。
反復継続の取引を実施した際の罰則をご紹介します。

取引を実施した個人への罰則

宅地建物取引業の免許を所持していない個人による宅地建物取引業の営業は、宅地建物取引業法第12条で禁止されています。
無免許で反復継続を実施した個人に対しては、法律にもとづいて罰則が科せられるおそれがある点に気をつけましょう。
罰則の内容は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金刑です。
悪質な例だと認められた場合は、懲役と罰金刑の両方が科されるおそれもあります。
この罰則の内容は宅地建物取引業法第79条第2号で規定されていて、同法のなかでももっとも重い刑罰に相当します。
重い罰則を科されるおそれがあるため、不動産売買を実施する際には反復継続に合致しないよう気をつけましょう。

無免許営業に関与した法人への罰則

不動産会社などの法人が無免許での反復継続に関与した場合、その法人も処罰の対象となります。
無免許での反復継続に合致する不動産売買を仲介したケースや、不動産売買のための法人を立ち上げたケースなどがこれに合致します。
不動産売買にかかる節税のために法人化した場合なども、宅地建物取引業の免許がなければ罰則の対象になるため気をつけましょう。
法人が無免許での反復継続に関与した際の罰則は、個人が実施した場合よりも重く設定されています。
法人として実施した取引が無免許での宅地建物取引業の営業に相当すると認定された場合の罰則は、1億円以下の罰金です。
また、1年以内の業務停止処分や免許取消処分の対象になるおそれもあります。
さらに、刑法62条1項に規定されている幇助罪に問われるおそれもあるなど、宅地建物取引業法以外の法律にも違反するおそれがあります。
法人が関与した場合の罰則は個人よりも重くなってしまうので、不動産売却の際には注意が必要です。

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不動産売却で反復継続に相当しないための対策

無免許での反復継続には重い罰則があるため、反復継続に合致するおそれがある不動産売却の際には売却方法などの工夫が欠かせません。
どれか1つでも対策をすれば反復継続に合致しなくなるというわけではありませんが、合致するリスクを減らすことは可能です。
不動産売却で反復継続に相当しないための対策をご紹介します。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産売却の際にご自身で買い手を探すのではなく、不動産会社に仲介を依頼すれば、反復継続に相当するとみなされるリスクを軽減できます。
反復継続に相当しないためには、ご自身の不動産売却における事業性をなるべく低くすることが重要です。
不動産会社に仲介を依頼していれば、少なくとも売却の方法については事業性が高いとは判定されないでしょう。
また、不動産会社に仲介を依頼するメリットの1つが、宅地建物取引業の免許を持ったプロに相談できることです。
反復継続は数値による明確な基準が存在しないため、反復継続に合致するかどうかをご自身で判定するのは困難なケースも多いでしょう。
ご自身の不動産売却が反復継続に相当しないか不安な場合でも、専門的な知識を持ったプロに相談できるので安心です。

不動産売買を1回で済ませる

不動産売買を複数回実施するのではなく1回で済ませれば、反復継続に相当するリスクを軽減できます。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、1回限りの取引として実施するものは事業性が低いとの見解が提示されています。
ただし、不動産売買を1回しか実施しなければ反復継続には相当しないという認識は誤っているため注意が必要です。
前述の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、複数の買い手に対しての販売行為を実施した場合は、反復継続的な取引に相当すると明記されています。
そのため、区画割りをして宅地を複数の買い手に販売する場合などは、1回の販売行為であっても反復継続とみなされるリスクがあります。
このような不動産売買を反復継続に合致させないようにするには、不動産会社の買取を利用するほか、区画割りをせずに販売するなどの対応が必要です。

転売をしない

反復継続に相当しないためには、不動産の転売を避けましょう。
不動産の転売は、さまざまな不動産取引のなかでもとくに事業性の高い取引とみなされやすいため、反復継続に相当するおそれが高くなってしまいます。
また、所有期間がそれほど長くない不動産を売却する際にも注意が必要です。
不動産売却をするご本人にその気がなくても、取得した不動産をすぐに売却すると転売と判定されるリスクがあります。

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まとめ

利益を得るために不動産売買を繰り返す反復継続は、宅地建物取引業の免許がないと違法行為にあたります。
懲役や罰金刑などの重い刑罰があるため、反復継続に相当しそうな不動産売却をする際には、不動産会社に相談してリスクを減らした状態で売却を進めましょう。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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