不動産相続における配偶者居住権をご存じでしょうか。
住んでいる自宅が配偶者の所有している建物で、将来、相続する可能性がある方は知っておきたい権利です。
利用するには成立要件を満たす必要があり、メリットだけでなく注意点もあります。
今回は不動産相続における配偶者居住権とは何か、成立要件と注意点について解説しますのでぜひ参考にしてください。

不動産相続における配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなったあと、亡くなった方が所有していた自宅などの建物に、残された配偶者が居住し続けられる権利です。
残された配偶者は、自身が亡くなるまでまたは一定の期間、無償で住み続けられます。
2020年4月1日以降に発生した相続から認められている権利で、夫婦の一方が亡くなった際に、残された配偶者が自宅にそのまま住める権利を保護する目的があります。
大きな特徴は、建物の所有者と居住者が異なる点です。
建物の権利を所有権と居住権に分け、一定の要件を満たすと残された配偶者は建物の居住権を取得でき、所有権がなくても、その建物に引き続き住み続けられます。
改正前の相続法では、配偶者が相続発生後も住み続けるには、所有権を取得するのが一般的でした。
しかし、不動産評価額が高額の場合、配偶者が建物を相続すると預貯金の相続分が減り、生活費が足りずに自宅を手放さざるを得ないといったケースがありました。
所有権よりも安価である居住権を取得しつつ、法定相続の範囲内で生活費に充てる預貯金を取得するのが目的です。

法改正前と改正後の違い

たとえば配偶者が亡くなり、妻と子ども1名が相続人、遺産は評価額2,000万円の自宅と預貯金3,000万円だったとします。
法定相続分は妻と子どもが2分の1ずつで、それぞれ2,500万円です。
改正前の場合、妻がそのまま住み続けるために自宅を相続すると、預貯金の相続分は500万円になってしまいます。
一方改正後の場合、、評価額1,000万円で妻が居住権を、子どもは評価額1,000万円の所有権をそれぞれ分けて相続できます。
その結果、妻の預貯金の相続分は1,500万円と大きく増えるうえ、無償で住み続けるのが可能です。
また、改正前は、建物の所有権を相続すると、配偶者の相続分が大きくなり、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けるなどのトラブルになるケースがありました。
しかし所有権ではなく、居住権のみを相続すると建物の価値を分散できるため、相続分がバランスよく各相続人に配分されるメリットがあります。
他にも登記により第三者に対抗でき、配偶者の住まいを安定的に確保できる点もメリットです。

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不動産相続における配偶者居住権の成立要件

配偶者居住権は相続開始後の配偶者の権利として、必ず与えられるわけではありません。
配偶者が自宅に住む権利を取得するには要件を満たす必要があり、また取得方法もいくつかありますのでご紹介します。

配偶者居住権の取得方法

居住権を取得する方法は、遺産分割（遺言または遺産分割協議）・遺贈・死因贈与・家庭裁判所の審判の4つです。
一般的には遺言または遺産分割協議により取得します。
遺言書がなければ、遺産分割協議で居住権を設定したい旨を配偶者が主張するのも可能です。
ただし、実際は、相続人同士で揉めるケースも多く、他の相続人が同意してくれないために遺産分割協議が進まない場合もあります。
遺産分割協議で合意できない場合は、裁判所に申立てをおこない、遺産分割審判によって認めてもらう必要があります。
また、生前に贈与契約を結ぶ死因贈与による設定も可能です。
もし遺産分割協議が長引いた場合でも、建物から出ていかなければならないといった事態を避けるため、配偶者短期居住権があります。
遺産分割協議がまとまるまで、または被相続人が亡くなってから6か月間は、無償で住み続けられる権利です。
相続開始時に亡くなった方が所有する建物に住んでいれば、自動的に発生します。

配偶者が相続開始時に自宅に住んでいる

相続開始時点で、亡くなった方が所有していた物件に住んでいなければならず、別の家に住んでいる場合は利用できません。
将来相続が起きたときに居住権を取得したい場合は、対象の物件に引っ越して、実際に生活している必要があります。
配偶者とは、婚姻関係にある法律上の配偶者であり、基本的に内縁関係の場合は対象外です。
また、配偶者以外である親や子なども対象外です。
物件の所有者が、亡くなった方と配偶者以外の第三者と共有の場合も設定できません。

第三者に対抗するためには登記が必要

登記しなくても権利は成立します。
しかし登記をしていないと第三者に対抗することができません。
たとえば所有者が、住んでいる配偶者に知らせずに自宅を売却し、第三者が所有者となった場合、配偶者は家から出ていくように言われる可能性があります。
このような場合に、居住権を法的に主張するためにも、登記しておきましょう。
居住権が設定された場合、所有者は配偶者に登記手続きをさせる義務があります。

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不動産相続における配偶者居住権の注意点

配偶者の生活を守ってくれる権利ですが、相続税や贈与税の課税、売却・譲渡ができないなど注意点もありますので、利用する前にしっかりと理解しておきましょう。

相続税が課される

夫婦の一方が亡くなって配偶者と子が相続人になる一次相続のとき、居住権は、相続財産とみなされ相続税の課税対象です。
原則、配偶者が生きている限り続く権利のため、財産的な価値があると認められているからです。
一方で、配偶者が死亡するとその時点で消滅します。
そのため、子が相続人になる二次相続では課税されません。

売却・譲渡できない

配偶者居住権は配偶者に認められた権利であり、他人に売却や譲渡はできません。
たとえば、介護施設への入居費用を作るために、権利を売却するなどです。
原則、配偶者が住むための権利ですが、所有者の承諾があれば、第三者に使用させるのは可能です。
また、途中で権利を放棄できます。
ただし、途中で放棄する場合には、配偶者から所有者に対しての贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
権利を放棄する際に配偶者が受け取る対価は譲渡所得となり、配偶者の所得税の課税対象です。
ただし、あらかじめ権利期間を設定し、期間が満了して権利が消滅した場合は、贈与扱いにはならず贈与税も発生しません。
居住権を設定する場合は、先も見据えながら途中で放棄する可能性がないか十分に検討しましょう。

所有者と配偶者の関係性

物件の所有者と居住する配偶者の関係性が良好かどうかは大切です。
たとえば再婚後に亡くなり、残された相続人が前妻との子と後妻（配偶者）だった場合、後妻が居住権を、前妻との子が所有権を取得すると、後妻の住む場所を確保したうえで最終的に子に自宅を渡せます。
しかし、関係性によっては相続トラブルが起きる可能性があります。
また所有者に無断で、賃貸や増改築はできないため、バリアフリー住宅への大規模なリフォームをしたいと思ったときでも、同意が得られないといったケースもあるでしょう。
誰に所有権を相続させるかは、可能な限り生前に検討して決めておく必要があります。

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まとめ

配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなったあと、配偶者が所有権を相続しなくても住んでいた自宅にそのまま住み続けられる権利です。
残された配偶者の居住権を守る目的がありますが、満たさなければならない要件や注意点もありますので、利用する際には十分に検討しましょう。

不動産売却をお考えのなかで、自分の理想どおりに売れなかった場合「クーリングオフできるのか知りたい」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時にクーリングオフは可能なのか、できる条件やできないケースを解説します。
売却前に、クーリングオフできる条件やできないケースを把握しておく点が重要となりますので、本記事をご参考になさってください。

不動産売却でクーリングオフは可能？

「クーリングオフ」といえば悪質な詐欺や電話訪問で買ってしまった高額商品の返却や契約解除ができますが、不動産にも適用されるのでしょうか。

クーリングオフとはなに？

そもそもクーリングオフとは、販売業者から悪質な勧誘を受けてしまい、冷静な判断ができず購入してしまった商品を一定期間内なら返却・契約解除できる制度です。
訪問販売や通信販売、電話勧誘での販売はとくに高齢者の方などの消費者保護の観点から、特定商取引法が定めています。

不動産売却でクーリングオフは可能なのか？

不動産売却も同様に、契約成立後でもクーリングオフは可能です。
宅建業法37条の2では宅地建物売買のクーリングオフを定めていますが、条件を満たせば制度の利用が可能です。
宅地建物取引業者が売主であり、宅地建物取引業者の会社や関連会社、関連建物以外の場所で買主が不動産の売買契約をおこなった場合には制度が利用できます。
制度を利用するには、一定期間過ぎる前か建物の引き渡しや代金支払い前である必要があります。
上記の制限内であれば、書面にて契約撤回が可能です。
しかし、次の項で述べる条件を満たしていないと制度自体が利用できません。
知らなかったでは済まない金額が動く取引でもあるため、契約を結ぶ前には騙されていないか、制度は適用されるのか調べておく必要があります。
もし強引に契約を結んでしまった場合には、慌てずクーリングオフができるか確認しましょう。

契約当事者の要件

上記でも述べたとおり、売主は宅地建物取引業者です。
宅地建物取引業者とは、建物の売買や交換などの媒介を継続しておこなう方で、国土交通大臣または都道府県知事が発行した免許が必要になります。
買主は、宅地建物取引業者以外の場合だと制度利用可能です。
宅地建物取引業者は専門知識を有しており、契約時に冷静な判断ができる可能性が高いため保護の必要性が低いとされています。
そのため、買主が個人と限定されておらず事業者であっても宅地建物取引業者でなければ問題なく制度は利用できます。
不動産の知識がない方を相手に売ると適用されると理解しておきましょう。

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不動産売却でクーリングオフができる条件

不動産売却でも一定期間内であれば可能ですが、制度を利用するには本項で説明する条件を満たす必要があります。

契約場所が宅地建物取引業者の事務所など以外の場所

1つ上の項でも述べましたが、売買契約を結ぶ場所が宅地建物取引業者の事務所など以外の場所でおこなわれたら制度利用可能です。
宅地建物取引業者の事務所で契約が結ばれた場合、売買をおこなうための適当な場所で冷静な判断が取れると見なされるため、利用できません。
ほかには、宅地建物取引業者が継続して業務ができる場所や不動産販売などで、宅地建物取引業者を置く必要があるとされる場所での契約も解除はできません。
具体的には、モデルルームや売主である宅地建物取引業者から媒介・代理依頼を受けた宅地建物取引業者の事務所でも解除できないため注意しましょう。

売り手（宅地建物取引業者）が決まっている

契約当事者の要件で説明したとおり、売り手は宅地建物取引業者であった場合のみ利用できます。
売却を進める前に、売主が宅地建物取引業者なのかの確認は念入りにおこないましょう。

支払いか引渡しが未完了

買主への不動産の引き渡しが完了し、支払いも済んでいる場合には制度の利用はできません。
引き渡しや支払いが完了している＝取引の安定が優先されるためです。
なお、引き渡しとは実際に不動産を引き渡してもらうのにくわえて、所有権移転登記手続きも済んでいる必要があります。

告知日から8日以内である

クーリングオフをおこないたい場合、まず宅地建物取引業者に申し込みをします。
申し込みを受けた宅地建物取引業者が契約解除できる、解除方法を記載した書面を交付して告知をしますが、告知日から8日経過してしまうと制度が利用できません。
期間を設定していないと契約関係が不安定なまま継続してしまうため、買主が冷静に判断できるように8日と定められています。
告知書には、必ず記載されていないといけない項目があるため、告知書を受け取ったら入念に確認しましょう。
まずは、1つ目に買主の氏名と住所と2つ目に宅地建物取引業者の商号や名称、住所と免許証番号の記載があります。
3つ目に告知日から8日以内であれば売買契約の解除ができる旨の一文です。
4つ目の項目は売主（宅地建物取引業者）は契約解除されても損害賠償および違約金の支払い請求ができない点です。
5つ目の項目は契約解除について、その旨を記載した書面（告知書）を発行した場合に効力を持ちます。
6つ目は契約解除がなされたら宅地建物取引業者は速やかに手付金などを支払うと記載があります。
上記6項目すべての記載がないと進行ができないため、不備がある場合には宅地建物取引業者に伝えましょう。

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不動産売却でクーリングオフができないケース

「クーリングオフ」は一定条件を満たして入れば8日以内なら制度が利用できますが、本項で述べる条件だと制度利用不可です。
制度が利用できないと、納得できない売却であっても契約解除ができないため、事前にできないケースを理解しておいてください。

個人が不動産を売却したケース

クーリングオフは、売主が宅地建物取引業者の必要がありますが、個人が売主の場合には適用されません。
不動産会社に売却を依頼せず、個人で不動産を売却するときには相手からクーリングオフはされないため安心してください。
また、買主が宅地建物取引業者の場合にも制度は適用されません。
しかし、いったん契約が成立してしまうと売りたくないと思っても、解除はできませんので注意しましょう。

契約がなされた場所

クーリングオフをする場合には、契約がおこなわれた場所が重要です。
上の項でも述べたとおり、宅地建物取引業者事務所や付随する建物、モデルルームや案内所での契約をおこなうと、制度は利用できません。
買主が自ら買う意思を示しているため、冷静に判断する期間は必要ないと見なされるためです。
買主が自ら、自宅やカフェ、勤務先など契約の場を指定したときにも制度利用不可です。
自ら場所を指定してしまうのも、上記同様、自ら積極的に契約の場に訪れたと見なされるため、8日間の期間は必要ないと判断されてしまいます。
宅地建物取引業者が自宅に訪問してきたり、相手が勤務先やカフェなどを指定してきたりした場合には制度利用可能です。
自ら取引に積極であると見なされる場所は、制度が利用できないため注意してください。
また、近年はオンラインでの不動産売買もおこなわれています。
オンラインでおこなわれる場合にも取引場所によってはクーリングオフが適用されます。
買主がカフェや自宅や勤務先以外にいた場合には適用されますが、買主が自宅や勤務先にいる点を指定してオンライン上で契約するときには適用されません。

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まとめ

不動産売却であってもクーリングオフは一定の条件下であれば利用可能です。
売主が宅地建物取引業者、宅地建物取引業者の事務所などではないなどさまざまな条件があるため契約前に利用条件を把握しておきましょう。
売主が個人で不動産売却をおこなうとクーリングオフは適用されませんが、取り消し不可なので注意が必要です。

不動産売却後に「お尋ね」と呼ばれる文書が届く場合があるのをご存じでしょうか。
今回はお尋ねに記載されている内容や、届く確率について解説していきます。
また、もし文書が届いた場合の対処法についても触れているので、不動産売却をする方は参考にしてみてください。

不動産売却後に届くお尋ねとは

そもそもお尋ねとは、どのような内容が記載されているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

税務署から届く確認文書

お尋ねとは、税務署から届く確認書類を指します。
個人の所有資産が大きく動いた場合、税務署はその内容を確認する目的で文書を送るのです。
税務署から文書が届くと、「何か問題を起こしてしまったのではないか」と不安になってしまいがちです。
しかし、あくまでも税務署は確認を目的としているだけなので、文書が届いたからといって何か問題が起こるわけではありません。
とくに何もトラブルになる原因がなくても、お尋ねが届くケースは多々あります。

お尋ねで確認したい内容とは

お金が大きく動いた際、税務署は税金を納めたのかを確認しなくてはなりません。
不動産売却の場合、当然ながら家や土地などを売却するため、お金が大きく動きます。
その際に、売主にどの程度の利益が入り、その利益に対する税金を納めたのかを、税務署は確認する義務があるのです。
お尋ねは封書で届くのがほとんどですが、なかには税務署の担当者が直接電話をかけてくる場合もあります。

文書が届く対象の方

文書がお金を動かした方に対して送付されます。
お金を動かした際に文書が届くのは、お金が動く際に税金が発生するケースがほとんどだからです。
たとえば不動産購入をする際に親から援助があった場合、贈与税が発生する場合があります。
また、税務署が文書を送るのは、利益に対する「譲渡所得税」が支払われているかを確認するのが目的です。
ただし、不動産売却をしたからといって、かならず文書が届くわけではありません。
また、送付されるまでに数か月から1年程度かかる場合もあり、いつ誰に届くのか明確なルールはないと考えられています。

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お尋ねの内容

お尋ねにはどのような内容が記載されているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

主に内容は3つに分けられる

お尋ねに記載されている内容は、主に「売却した不動産の情報」「売却した不動産の購入代金」「売却した不動産の譲渡価格」の3つです。
税務署はこれら3つについて確認するために、文書を送付しています。
文書の中身を確認したら、税務署が求める回答を記載し、速やかに送り直さなくてはなりません。
この際に事実とは異なる情報を記載しないように注意しましょう。
当然ながら税務署は税金に関する分野を扱っている機関です。
少しでも金額に偽りがあると、税金の計算も大きく異なってしまいます。

お尋ねは無視できるのか

お尋ねが届いた場合、正しい情報を回答しなくてはなりません。
しかし、税務署から届くお尋ねは、そもそも法的拘束力を持たないため、無視をしてもペナルティが発生する心配はありません。
たとえば資産を差し押さえられたり、何かしらの罰則が課せられるような事態にはならないのです。
このように考えると「文書を無視しても問題ないのでは」と思ってしまいがちですが、基本的にはなるべく早く回答するのが推奨されます。
これは、無視すると税務署に怪しまれてしまい、税務調査に発展する場合があるからです。
回答をせずに無視をするのは、税務署から見ると「尋ねられると都合が悪いので無視をしている」ように受け取られてしまいます。
たとえ不動産売却の取引が適切におこなわれていたとしても、文書を無視したのが原因で税務調査をされてしまうケースはあります。
もし文書が手元に届いた場合は、正しい回答をして速やかに返送しなくてはなりません。
また、誤った情報で回答しないよう、明細書や預金通帳などを確認するのも大切です。

お尋ねが届く確率

お尋ねが届く確率は、税務署から正式に開示されていないため不明です。
ただし、基本的には不動産売却後の翌年に、確定申告をしていない方に向けて発送される確率が多いです。
ただし、不動産売却をしたものの利益が出ず、税金の特例も利用しない場合は、確定申告の必要はありません。
もしこのような場合にお尋ねが届いたら、正しく回答すれば利益が出なかったと税務署に伝えられるので問題ないでしょう。

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不動産売却後にお尋ねが届いた場合の対処法

もし不動産売却後に文書が届いた場合、どうすべきなのでしょうか。
以下で対処法について解説します。

確定申告が必要かを調べる

まずは不動産売却によって確定申告が必要なのかを調べなくてはなりません。
調べるためには、先述したように領収書や通帳など、収益がわかるものをチェックしましょう。
調べた結果、譲渡所得が発生していなかった場合は、確定申告の必要はありません。
しかし、仮に確定申告が必要なかったとしても、税務署から文書が届いているので、文書の内容にしたがって正しく回答しましょう。
「確定申告の必要がないので無視をしても問題ない」と考えてしまう方もいますが、これでは税務署に収益・納税の状況が伝わりません。
放置してしまうと税務調査をされてしまい、結果的に時間を無駄にする可能性が高いため、確定申告の必要がなくても文書に回答しましょう。

譲渡所得があった場合の対処法

譲渡所得があったのにも関わらず確定申告をしていない場合、税務署で期限後申告をおこないましょう。
期限後申告とはその名のとおり、確定申告の期限を切れていても申告がおこなえる仕組みです。
通常は1年間の収入を翌年の2月16日から3月15日までに申告します。
期限後申告でも受け付けてもらえますが、この場合は無申告加算税や延滞税などを課せられる可能性があります。
ただし、必ずしも期限後申告の際に追加で税金がかかってしまうわけではありません。
実際に期限が過ぎて申告しても、納税の意思があった場合は税金の加算が免除されているケースがあります。
そのため、納税の意思があると示すためにも、譲渡所得があったと確認できた時点で、早めに確定申告をおこなうのがおすすめです。

不安な場合は専門家に相談を

確定申告は複雑な項目が多いため、作業が億劫に感じてしまう方もいます。
毎年確定申告の時期が来るたびに悩んでいる方は、決して少なくありません。
そのため、もし手続きに対する不安がある場合は、専門家に相談してみるのがおすすめです。
確定申告の相談先として代表的なのは、税理士です。
税理士は税金の専門知識を幅広く身に付けています。
不動産売却後の譲渡所得や、お尋ねに対する対応などにも詳しいため、困ったときにサポートしてくれる存在といえるでしょう。
税理士に依頼すれば、不動産売却後の利益計算がスムーズになります。
また、計算間違いや手続きの不備などをなくせるため、正しい形で確定申告できるのが魅力です。
普段会社勤めをしている方の場合、税金が天引きされているため、確定申告をおこなった経験がない場合が多いでしょう。
そのため、計算方法や書き方などが分からず、事実とは異なる情報を申告してしまう場合があります。
最初からプロに依頼すれば、このような事態を未然に防げるので安心です。
税理士への依頼費用はかかりますが、無料相談を受け付けている場合もあるので、検討してみましょう。

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まとめ

お尋ねは税務署が不動産売却後の収益を確認する目的で発送する文書です。
届く確率は不明ですが、内容を無視すると税務調査に発展する場合があるため、早めに送付して確定申告をするなどの対処法をおこないましょう。

子どもが独立し、仕事も定年退職した高齢者の方が、自宅を売却するケースは少なくありません。
しかし、「老後を迎えた高齢者は家を売ってはいけない」と言われることがあるため、売却をためらっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、老後に家を売ってはいけないと言われる理由と、老後に家を売るメリット、その場合の購入資金や住みながら資金を確保する方法について解説します。
老後にマイホームを売却することをご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

老後に家を売ってはいけないと言われる理由

高齢者の方に対し、家を売ってはいけないという意見は、少なからずあります。
その理由としては、以下のようなことを心配する家族や知人などの声が多いためです。

●環境の変化が負担となる
●賃貸物件は家賃がかかる
●子どもに遺す家がなくなる

上記の理由について、順番に解説します。

環境の変化が負担となる

高齢者が住んでいる家は、若いときに購入し、長い年月をかけて住宅ローンを返済してきたというケースがほとんどです。
長年住み続けたマイホームであるため、家の使い勝手や周辺の環境なども慣れ親しんだものでしょう。
また、ご近所の方との関係も築かれており、なにかあったときに頼れる存在も近くにいらっしゃるかもしれません。
家を売却すれば、そのような環境から離れることになります。
新しい家の使い勝手や、周辺環境にも慣れなければなりません。
そのような環境の変化が、心身の負担になるかもしれないと心配する方は、老後に家を売ることを反対する可能性があります。

賃貸物件は家賃がかかる

老後を迎えるころには、住宅ローンを完済している、もしくはあと少しの返済で完済できるといった状況の方がほとんどです。
住宅ローンを完済すれば、長年、毎月返済してきた出費もなくなり、住居にかかるお金が大幅に減ります。
しかし、その家を売り、賃貸物件に入居した場合、家賃が毎月発生します。
そのままマイホームに住んでいれば、住居に毎月かかるお金はないのに、賃貸物件に住み替えたことで出費が増えることになるのです。
こういったことから、老後に家を売ってはいけないという意見が出てくるのだと考えられます。

子どもに遺す家がなくなる

マイホームは資産であるため、将来ご自身が亡くなった際には、子どもが相続財産として取得します。
しかし、家を売ると、子どもに遺す実家がなくなります。
子どもが将来実家に戻るつもりでいたり、資産性の高い物件であれば、将来収益物件にしたりと、活用できるかもしれません。
家族が実家の活用を考えていることも、家を売ってはいけないといわれる理由の1つになるでしょう。

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家を売ってはいけないと言われる老後に住み替えるメリット

先述のとおり、家の所有者は売却したいと思っても、老後に売ってはいけないと言われることも多いです。
しかし、その理由を理解したうえで住み替えを決断する方もたくさんいらっしゃいます。
なぜなら、老後の住み替えには、以下のように多くのメリットがあるためです。

メリット1：バリアフリーの家に住める

高齢になり足腰が弱ってくると、室内の段差につまずき、転倒する可能性があります。
また、築年数の古い家の浴室は、浴槽が狭くて深いタイプのものが多く、高齢者の方が入浴しにくいかもしれません。
本人、もしくは配偶者の介護が必要になったとき、室内の段差や古いタイプの浴室は生活しにくくなるでしょう。
そのような将来を見据え、シニア向けのマンションなどに住み替えることで、バリアフリーの住宅で生活できます。
バリアフリーの空間なら、車いすが必要になった場合も安心です。

メリット2：安心して生活できる

高齢者だけで暮らしている一戸建ては、詐欺や訪問販売に狙われやすい傾向にあります。
最近のマンションは、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備が充実している物件が多いです。
そのようなマンションに住み替えることで、不要な訪問を敬遠しやすくなり、安心して生活できるでしょう。

メリット3：まとまった資金を得られる

家を売却することで、まとまった資金が手元に入ります。
その資金でコンパクトなマンションを購入したり、介護施設に入所するときに備えて貯蓄したりなど、自分の老後資金を確保できます。

メリット4：相続対策になる

相続人が複数人いる場合は、遺産を分割して相続するのが基本です。
遺産が現金や預貯金のみであれば分割しやすいため、揉めごとは起こりにくいでしょう。
しかし、遺産に不動産が含まれていると、分割方法や割合について相続人同士で揉めることがよくあります。
したがって、高齢者向け住宅などに住み替え、揉めごとの種になりそうな不動産を処分するのも相続対策の1つです。

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家を売ってはいけないと言われる高齢者の老後の資金について

高齢者が老後に家を売ってはいけないといわれるのは、住まいを失うことにならないか、老後の生活が困窮しないかといった不安があるのも理由の1つです。
そこで最後に、老後に家を売るにあたって、資金をどうするのか、また家に住みながら老後の資金を確保するポイントについて解説します。

住宅ローンを利用するのは避ける

住み替えをしたいといっても、老後に住宅ローンを組むのはおすすめできません。
まずは資金計画を立て、売却代金で新居を購入できる、また自己資金からも捻出するといった状態であれば、住み替えを検討しても問題ないでしょう。
しかし、今住んでいる家の売却代金より新居の購入価格のほうが高く、不足分を支払える自己資金もない場合は、安易に住宅ローンを組むことは避けたほうが良いです。
その場合は、借り入れをせずに購入できる物件を探すようにしましょう。

住みながら老後資金を確保する方法

前章でも解説しましたが、老後に家を売ってはいけないと言われる理由として、生活環境が変わることが挙げられます。
家を売却してまとまった資金を得たいけれど、住み慣れた家を離れたくないという方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、家を活用して老後資金を確保できる「リースバック」や「リバースモーゲージ」という方法があります。
リースバック
リースバックとは、不動産売買契約と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
買主となるのは、主に不動産会社です。
まず、不動産会社と売買契約を結び、売却代金を受け取ります。
そして今度は、家を買い取った不動産会社を借主とした賃貸借契約を結び、不動産会社に家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。
家にそのまま住んでいても、所有権は売却した際に不動産会社に移ります。
また、契約によっては、将来買い戻せる場合もあります。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、家を担保にして融資を受ける高齢者向けのローン商品です。
契約期間中は利息のみを支払い、契約者が亡くなったときに、担保である家を売却して完済する仕組みになっています。
ただし、築年数が古く、担保価値が低い物件の場合は、借入可能額も低くなるため、思ったより融資を受けられない場合もあります。

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まとめ

老後に家を売ることに対して否定的な意見を聞くことがありますが、実際は住み替えをおこなうことで多くのメリットが得られます。
比較的新しいマンションや、シニア向けのマンションなどは、バリアフリーになっていたり、セキュリティ設備が整っていたりと、老後に安心して暮らせます。
とはいえ、老後に住宅ローンを組みことはおすすめできないため、家の売却代金や自己資金で購入できる範囲の物件を選び、より快適な暮らしを手に入れましょう。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)！

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

不動産に関する疑問やお取引について等、是非当社にご相談ください♪

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やむを得ず買ったばかりのマイホームを売るのには、どのような理由があるのでしょうか。
購入して間もない家であれば状態も良いため、高く売れると思う方がいるかもしれませんが、実際には損をするケースがほとんどです。
そこで今回は、よくある売却の理由と損をするポイント、すぐに売っても損にならないケースを解説します。

買ったばかりの家を売る理由

買ったばかりの家を売る理由としてよく挙げられるのが、生活環境の変化です。
住宅ローンの支払いや、近隣トラブルが原因で、売らざるを得なくなるケースもあります。

生活環境が変わった

家を売るほどの生活環境の変化として、よく挙げられる理由は離婚や転勤です。
離婚の場合は、家を現金化して財産を分けたほうがトラブルになりにくいため、売却するケースが多くみられます。
売らずに片方が住み続ける理由として、一人でローンの支払いを続けるのが難しいことが挙げられるでしょう。
転勤で単身赴任を検討する方もいますが、赴任先の家と持ち家の二重生活は負担が大きく、やむを得ず持ち家を売るケースもあります。
親の介護が必要になり、家を売って同居したり、近くに引っ越したりしなくてはならない場合もあるでしょう。
子どもが新しい学校になじめないために、転校するケースもあります。

住宅ローンの支払いが困難になった

購入時には想定していなかった事情が生じて、住宅ローンの支払いが続けられず、家を手放す方もいます。
住宅ローンが支払えなくなる理由は、当初の予定よりも収入が減ったためか、支出が増加したためです。
急に会社が倒産したり、リストラされたりすると、収入は激減します。
それほどの事態でなくても、景気の悪化などで仕事や給料を減らされて、定期的に入るはずの収入が見込めなくなるケースは少なくありません。
支出面では、病気や事故により高額の医療費が発生するケースがあります。
子どもの進学などにかかる教育費も、代表的な理由の1つです。
余裕のある返済計画を立てていないと、不測の事態が生じたときに対応できず、住宅ローンが支払えなくなります。

近隣トラブルがあった

近隣トラブルは実際に住んでみないと気付けないケースが多く、突発的に生じるケースもあるため、未然に防ぐのは難しい問題です。
よくある近隣トラブルのなかで、まずは「騒音問題」があります。
相談で解決できないと、騒音トラブルを抱えたままで関係が悪化する可能性もあるため、引っ越しの原因になるケースもあるでしょう。
持ち家の場合は近所付きあいが密になる傾向にあり、人間関係のトラブルに巻き込まれるリスクがあることも理由の1つです。
近隣住民からの嫌がらせや陰口に耐えられず、家を売却して引っ越しをするケースもあります。

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買ったばかりの家を売ると損をするのが一般的

買ったばかりの家で状態がよくても、売ると損をする場合がほとんどです。
新築プレミアムがなくなって安くなるのが理由ですが、売った金額にも高い税率がかかるため、手元に残る金額は少なくなります。
売却時にネガティブな事情がある場合には、買い手はつきにくくなり、高値で売るのが難しくなるでしょう。

新築プレミアムがなくなる

新築であっても購入後に1日でも家に住んでしまうと、中古物件として扱われます。
日本では中古物件よりも新築物件を好む傾向が強いため、新築プレミアムの価値が販売価格に上乗せされています。
どれほど新しくてきれいでも、新築プレミアムがなくなり価格がさがってしまうため、損は避けられません。
とくに、新築の注文住宅を買ってすぐに売る場合は、損をする金額が大きくなる可能性は高いでしょう。
注文住宅には、家を建てた人の好みやこだわりが、デザインや間取りに反映されています。
オーダーメイドの部分が多いほど割高であり、さらに新築プレミアムが上乗せされるため、購入金額は通常よりも高額です。
なお、中古物件として第三者に売却するときには、そのこだわりが欠点になり、損をする原因になってしまうケースがあります。

短期譲渡所得になり税率が上がる

家を売って利益が出た場合は、所得税や住民税などの税金が発生します。
家を売った利益にかかる税金は、5年を境にして税率が変わるため、5年以内に家を売るときには注意が必要です。
5年以内に家を売却したときの利益は、短期譲渡所得として扱われます。
短期譲渡所得の税率は、所得税30％・住民税9％です。
これに対して、5年よりも長く所有した家を売ったときの利益は、長期譲渡所得として扱われます。
長期譲渡所得の税率は、所得税15％・住民税5％で、短期譲渡所得の税率より低く設定されています。
買ってすぐに売ると損をするのは、高い税率で計算された税金を支払わなくてはならないためです。

ネガティブな理由だと価格が下がる

家自体や周辺環境にネガティブな理由があって売却するときには、価格が下がりやすい傾向にあります。
家自体に理由がある場合の主な例は、住宅や土地に欠陥があったり、事故物件であったりするケースです。
リフォームを前提に購入する買主が多く、その費用や手間を理由に値下げを求められるケースも少なくありません。
周辺環境の問題には、日当たりの悪さや、線路や道路の騒音などがあります。
近隣トラブルなどの治安の問題も、周辺環境のネガティブな理由です。
ネガティブな理由で売りに出された物件には買い手がつきにくく、価格も低くなる傾向にあります。

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買ったばかりの家を売っても損にならないケース

買ったばかりの家を売ると損をする場合が多いですが、家の特徴によっては損にならないケースもあります。
再開発された地域にある家や周辺地域の条件が良い家、生活に便利な立地にある家は需要が高く、高値で売れる可能性が高いといえるでしょう。

再開発された地域にある家

購入したときよりも相場が上がっていると、損にならない場合があります。
再開発がおこなわれて、家の近くに駅や病院・大型ショッピングセンターなどが建設されると、利便性が向上します。
人が集まりやすくなるため需要も増えて、地域一帯の不動産の価格相場も上がるでしょう。
現時点で再開発がおこなわれていなくても、将来的にその予定がある場合は、高めの価格設定でも売却できる可能性があります。

周辺地域が話題になった家

テレビや雑誌、インターネットなどのメディアで周辺地域を紹介された場合にも、相場が上がる場合があります。
街の魅力がアピールされると、そのエリアに住んでみたいと思う人が増えて、家の需要が増えるためです。
住みたい街として紹介された場合には、とくにその傾向が強くなります。
相場が上がれば、中古物件も高値で売れる可能性は高くなるでしょう。
周辺地域のなかでも、駅近などの好条件が重なれば、さらに売りやすくなります。

生活に便利な立地の家

コンビニエンスストアやスーパーマーケットが近くにあったり、学校や病院などの施設が充実していたりして、生活に便利な立地にある家は価格が下がりにくいのが特徴です。
駅に近い物件や、主要都市へのアクセスが良い物件など、交通の利便性が高い家も人気があります。
新築から中古になると価格が下がる場合がほとんどですが、生活の利便性が高い立地にある物件はあまり変動しません。
供給される数がすくないエリアでは、購入したときよりも高額で売れるケースもあります。

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まとめ

買ったばかりの家を売る主な理由は、生活環境の変化や経済的な理由、近隣トラブルなどです。
買ってすぐに売却すると購入時より価値が減り、税金が高くなるため損をするケースがほとんどです。
人気の高いエリアや、生活の利便性に優れたエリアにある家は、すぐに売っても損にならない可能性があります。

不動産を売却するときには、「不動産査定書」が必要です。
しかし、どこで入手できるのか、どうやって見るのか、不安に感じている方もいるでしょう。
そこで、今回は査定書の入手方法やその見方、チェックポイントについて解説していきます。

不動産売却に必要な「不動産査定書」とは

不動産を売却するときには、専門家による不動産査定をおこないます。
不動産査定書とは、この査定の結果がまとめられた書類のことです。
査定書は、「不動産会社が作成する不動産査定書」と「不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書」の2種類があります。
はじめに、それぞれの特徴や費用について詳しく解説します。

不動産会社が作成する不動産査定書

不動産会社が作成する不動産査定書は、売却を目的に売主が依頼する書類です。
不動産の評価額は取引事例比較法により算出され、無料で作成されます。
不動産会社が作成する査定書に法的制限などはないため、書類の形式や記載内容は、依頼する会社によって異なります。
査定後、査定書が作成されるまでにかかる期間の目安は1週間程度です。
また、この無料の査定書は、おもに売り出し価格を決定するために使用されます。
ただし、利用目的が売却に限られており、売主以外は利用できません。
離婚の財産分与や相続の遺産分割など、公的な場での提出が必要な場合には利用できないため、ご注意ください。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書も存在します。
通常、不動産鑑定事務所は、「不動産鑑定評価書」という名称の評価書を作成しますが、その簡易版として査定書を提供しています。
この査定書は有料で、鑑定評価書よりも価格が手頃です。
鑑定評価書は不動産鑑定評価基準によって作成されますが、査定書は鑑定評価基準に従わずに査定がおこなわれるため、税務署や裁判所など、公的な場での証拠としては不十分です。
したがって、公的な場に提出する際には、鑑定評価書を用意してください。

どちらに査定書を作成してもらべきなのか

一般の売主が、不動産鑑定事務所の不動産査定書を利用することはまれです。
どちらの方法で査定書を入手すべきか迷ったときには、不動産会社に依頼して査定書を作成してもらいましょう。
不動産鑑定士による鑑定書が役立つのは、遺産分割や生前贈与、相続税評価額の削減、財産分与、不動産の売買や交換などの場合です。
不動産の市場価格を知りたい場合は、不動産会社に作成依頼した査定書で問題ありません。
そのため、次の章からは、おもに「不動産会社が作成する不動産査定書」に焦点を当てて解説していきます。

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不動産売却に必要な不動産査定書の見方

不動産査定書には、特定のフォーマットが存在しません。
なにを記載するかなどのルールもないため、依頼する会社によって書式や記載内容が変わってきます。
しかし、一般的に記載されている内容というのはありますので、基本的な内容を把握し、下記の見方を参考にしてください。
また、査定書に記載された内容が分からなかったり、そもそも知りたい情報が記載されていなかったりする場合は、放置せず担当者へ確認することが大切です。

査定書の見方①：査定対象となる物件の基本情報

査定対象となる物件の基本情報には、住所、築年数、面積などが記載されています。
不動産会社によっては、住宅環境、設備、住宅構造、交通手段などの詳細情報も記載されているかもしれません。
さらに、マンションやアパートについては、所有階数や総戸数、土地部分に関連する情報として、建ぺい率、容積率、都市計画、用途地域などが基本情報として記載されます。

査定書の見方②：査定価格

物件の価値を金額で示したものが査定価格です。
この価格は不動産会社によって異なります。
評価方法や参考データの違いによって差があり、予測にすぎないため、上限価格・標準価格・下限価格の3種類が書かれていることもあります。
査定価格の算出には多くの情報やデータが利用されますが、詳細は「査定計算明細書」に記載されることもあるでしょう。

査定書の見方③：売り出し価格

売り出し価格は、査定価格を基に、周辺環境や市場の実際の取引状況を考慮して算出されます。
不動産査定書に記載されている売り出し価格は、物件をどれくらいの価格で市場に出すべきかを示したものであり、実際の売却価格とは異なるため注意しましょう。
また、査定価格と同様に、売り出し価格も不動産会社によって差があります。

査定書の見方④：物件の周辺環境

周辺環境は物件の評価に関わる項目です。
評価の対象となる条件は、以下のようなものがあります。

●画地条件：方位や前面道路の状況
●環境条件：日当たりや騒音、隣地状況など
●街路条件：街路の整備状況
●交通条件：最寄り駅やバス停までの距離
●行政条件：都市計画や用途地域など

さらに、周辺エリアで似た物件の売買事例が記載されている場合もあります。

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不動産売却に必要な不動産査定書のチェックポイント

不動産査定書を受け取り、説明を受けたとしても、「何に注意すればいいのかわからない」と感じる方もいるかもしれません。
最後に、査定書を見る際に確認すべきチェックポイントを4つ解説します。

ポイント①：査定額

不動産査定書に記載されている、査定額の記載方法を確認しましょう。
「2,500万円～3,500万円」などと、幅を持たせて記載されることもあります。
しかし、「査定価格：3,000万円、下限価格2,500万円、上限価格3,500万円」などと、具体的な上限と下限の価格が示されている方が好ましいでしょう。
さらに、査定額の記載では、売却時の諸費用が差し引かれた価格を表示したり、不動産会社ごとに異なる配慮がされています。
また、住宅ローンが残っている方は、下限価格でも住宅ローンが返済できるかどうかを確認しておくことがポイントです。

ポイント②：コメントや評価

不動産査定書に、査定に関するコメントや評価も確認しましょう。
査定価格が算出された理由や評価されたポイント、マイナスとなった要因などが記載されていると理想的です。
評価者のコメントを参考に、不動産売却の進め方を検討しましょう。

ポイント③：流通性比率

流通性比率とは、売却の容易さを示す指標です。
基準値は1であり、1よりも低い場合は売却しにくく、1よりも高い場合は売却しやすいことを示します。
下限は-0.85、上限は+1.1で、これらの範囲内で売りやすさが評価されます。
流通性比率が基準値でない場合、その理由について不動産会社に確認してみましょう。
マイナスであるかプラスであるかに関わらず、その根拠を知ることで、不動産会社が市場をどのように評価しているか、その物件の売却見込みを把握できます。

ポイント④：査定書の見やすさ

不動産査定書の見やすさも重要です。
見やすい査定書を提供する会社は、ネットやチラシなどの広告でもデザイン性に優れている可能性があります。
購入希望者に「ここで暮らそう」という魅力的なイメージを伝える能力が、査定書にも表れているかもしれません。

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まとめ

不動産査定書の入手方法に悩む場合は、不動産会社に作成を依頼しましょう。
不動産鑑定士の鑑定書は、遺産分割や相続税評価時などに活用されますが、市場価格を知りたい場合は不動産会社の査定書で問題ありません。
査定書を見る際には、査定額やコメント・評価、流通性比率、見やすさなど4つのポイントに注意しましょう。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)！

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

不動産に関する疑問やお取引について等、是非当社にご相談ください♪

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マンションの売却を検討するなかで、どこに連絡し、どのような書類を提出しなければならないのか、分からない方も少なくないでしょう。
売却をする際は、上記のことを把握しておくと、スムーズにやり取りを進めることができます。
そこで今回は、管理組合の役員でも売却できるかについても解説しますので、マンションの売却を予定されている方はご参考になさってください。

マンションを売却するときに管理組合へ連絡するタイミング

マンションの売却するときには、加入していた管理組合を脱退するのが一般的な流れです。
ここでは、理事長などへ伝えるベストなタイミングについて解説します。

マンション標準管理規約

国土交通省は、マンションの維持や管理など住民が暮らすうえでの基本的なルールとして管理規約の標準モデルとしてマンション標準管理規約を公表しています。
管理規約は、区分所有法に則っている指針であり、この内容どおりでなければならないわけではありません。
しかし、大きく変更するケースは少なく、ほとんどの管理組合では標準管理規約を参考にして自らの規約を作成している状況です。
管理規約の第30条には、「組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する」と組合員の資格について規定しています。
また、第31条では、「新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない」と届出義務について定めています。
したがって、マンションの売却に伴って区分所有者でなくなったときには、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければなりません。

届出のタイミング

管理規約では、直ちに届け出るよう定めていますが、明確なタイミングが示されていないため戸惑う可能性が考えられます。
届け出の時期については、資格を喪失した時期の解釈がポイントになるでしょう。
マンションを売却するときは、不動産会社へ売却を依頼して販売がおこなわれ、買い手がみつかると売買契約を結びます。
その後、売買代金の決済がおこなわれて、物件を引き渡すまでが一連の流れです。
売買契約を締結しても売却代金が支払われない限り、売却が確定しているとはいえません。
ただし、その事例は極めて稀であり、通常は予定のスケジュールに基づいて決済がおこなわれます。
また、売買契約を結んでからマンションを引き渡すまでには、荷物の搬送や修繕工事などが必要になります。
建物内に見知らぬ業者が出入りすると、他の入居者が不安に感じるかもしれません。
このため、連絡は売買契約を締結してから決済までの間に済ませておき、業者が出入りする可能性についても説明しておきましょう。
なお、売買の確定について不安なときには、あくまでも予定である点を強調しておくとよいでしょう。

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マンションを売却するときに管理組合へ提出する書類

管理規約第31条により書面で届け出る必要があると規定されていても、具体的な書類については示されていません。
ここでは、必要になる書類や提出方法などについて解説します。

各々のマンションにおける管理規定

標準管理規約は指針であり、これを基にして各々の都合にあわせて変更するのがマンションの管理規定の基本的なルールです。
しかし、区分所有法により規制されている点もあり、その部分は管理組合が自由に変更や調整を認められない強行規定になります。
たとえば、管理規約の変更や廃止については組合員数と議決権総数の4分の3以上、建て替えの決定には5分の4以上の賛成が必要で、この点は自由に変更できません。
一方、理事会の設置のほか理事の人数、駐車場や集会室の使用方法などについては法的な制限がなく、各々の実態に即した内容によって自由に調整できます。

届け出の必要性

マンションを所有すると、管理規約第30条の規定に基づき管理組合に加入する必要があります。
加入する際には、管理規定や細かな説明を受けるほか、役員を依頼されるケースもあるでしょう。
さまざまな届出の様式や届出先については、管理規定や、管理規約に基づいて定めている使用細則により規定されているのが一般的です。
管理規約などにより、連絡先や組合員資格喪失届の様式などを確認してください。
連絡先は、理事長か管理組合の事務局を依頼されている管理会社が窓口になっているケースが多くを占めます。
また、脱退の連絡をしたときに必要な書類の入手方法や提出方法について詳しく説明を受けると理解しやすいでしょう。
脱退の連絡をすると、ほとんどのケースでは届出に必要な様式を郵送などにより提供してくれます。

注意点

マンションを所有すると管理組合に加入するとともに、組合に対し管理費や修繕積立金を納めるのが一般的です。
場合によっては、一定の時期に自動引き落としにより集金している事例もあります。
管理組合を脱退する際に連絡を怠ると、そのまま自動引き落としがおこなわれて、払い戻しなど組合に迷惑をかけてしまいかねません。
トラブルを防ぐためにも、売却するときには組合員資格喪失届の提出を忘れないようにしましょう。

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管理組合の役員がマンションを売却する可否

管理組合には、理事長や副理事長、会計担当理事などの役員が設けられています。
ここでは、自身が役員のときでもマンションを売却できるのかを解説します。

役員の役割

管理組合の理事長は、標準管理規約第38条で規定されている業務を遂行しなければなりません。
総会を招集して、年一度は会計報告するとともに理事会での定期報告などが該当し、理事会を経ずに突発的な対応が必要な案件も多く負担や責任が大きな役職です。
そのほか、副理事長や会計担当理事、監事についても標準管理規約で設置と役割が規定されています。
なお、理事長のほか副理事長、会計担当理事やその他に定められる理事により理事会が構成されますが、監事は理事会の構成員ではありません。

役員の選任ルール

役員の選任ルールは立候補制と輪番制の2つに区分でき、輪番制が用いられているときには持ち回りで役員に就任しなければなりません。
輪番制の場合、区分所有者の全員が役員の対象になり、長く居住していると役割が回ってきます。
不公平感が無く平等といえますが、受け持つと大きな負担になるでしょう。
ただし、所有していても賃貸物件のときや、空き家にしている区分所有者は役員就任の対象外にしている事例があります。
そのほか、高齢者は負担軽減の目的で役員から外すケースもみかけます。
なお、ほとんどの管理組合が役員の任期を1年と定めており、念のため管理規定で確認すると良いでしょう。

役員がマンションを売却するケース

近いうちに売却する予定でいても、輪番制により役員を引き受けなければならないケースが考えられます。
役員の任期中であっても、マンションの売却は可能なので安心してください。
ただし、役員任期の途中で管理組合を脱退するときは、多少、肩身の狭い思いをするかもしれません。
組合員の資格を喪失する際には、別の住人が代わりに役員に任命されます。
ほかの入居者に迷惑をかけ、組合の運営にも支障が生じる可能性も考えられます。
そのため、売却するのが確定している際には以前の理事長などに事前に説明し、未定だとしても事情を相談しておくと良いでしょう。

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まとめ

マンションを売却するときには、組合員資格喪失届を提出する必要があります。
届け出を忘れると管理費や修繕積立金が自動引き落としになる可能性が考えられ、管理組合に迷惑をかけてしまいかねません。
組合脱退の影響を最低限に抑えるよう、売買契約を締結してから決済までの間に忘れずに届け出を提出しましょう。

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「いわくつきの土地」は、住むうえで心理的な不安感や抵抗感を抱きやすいことや、価格相場が2～5割ほど下がることから、売りにくい物件とされています。
ただ、そのような土地をどうしても売却したい場合、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。
そこで今回は、いわくつきの土地の価格相場や売却方法、注意点について解説していきます。

いわくつきの土地を売却した場合の価格

いわくつきの土地は、一般的に売却価格が低くなるイメージがありますが、実際にはどうなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

基本的に価格は下がる

いわくつきの土地は、多くの場合売却価格が下がります。
これは市場に出回った際に、いわくつきだと買主が見つかりにくくなるためです。
価格相場はおよそ2～5割下がると言われているため、最悪の場合は相場に対して半分以下の価格になってしまいます。
そのため、基本的にいわくつきの場合は、高値での売却は難しいと考えたほうがいいでしょう。
もちろん「訳あり物件」とされるからといって、必ずしも買い手がつかない状況になるとは限りません。
工夫次第では買主を見つけられるので、背景事情を理解したうえでの対策が必須です。

需要が高い場合はその限りではない

いわくつきの場合は売却価格が低くなるとお伝えしましたが、需要が高く市場価値が高い場合は、その限りではありません。
もし市場において訳あり物件とされる不動産でも、一定層からの需要が想定される場合は、価格の影響を受けにくいです。
実際に訳あり物件でも、市場価値があるとされる不動産は、相場に近い価格で売却されている傾向にあります。
とくに都心でアクセス良好、周辺が栄えているなどの条件に該当する場合、たとえ訳あり物件でも大きなマイナス要因として響かないケースがあります。
不動産そのものにマイナス要因があっても、周辺環境が恵まれていれば、そこまで気にしない買主もいるのです。
一方で、地方で周辺環境が田舎である場合、買主にとってプラスになる要因が少なくなるため、価格に影響しやすくなります。
あくまでも価格への影響は、地域や住環境によっても左右されると言えるでしょう。

噂が影響する場合も

周辺地域で噂がある物件も、価格に影響する場合があります。
たとえば、心霊現象に関する噂がある場合です。
心霊現象そのものは、実際に起こっていると第三者に証明するのが難しいため、一般的には科学的根拠のないトラブルとされます。
しかし、たとえ心霊現象が起こっていると証明できない場合でも、近隣住民からの噂が広まっている場合は、心理的瑕疵とみなされてしまうでしょう。
不動産売却において、瑕疵があるかは物件の売却価格に大きく影響します。
そのため、実際に心霊現象が起きていると証明できなくても、噂が広まっている場合は価格が下がってしまうケースもあるのです。

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いわくつきの土地を売却する方法

もし、訳ありとされる土地を売却する場合、どのような方法があるのでしょうか。
以下でコツを詳しく見てみましょう。

駐車場として活用する

1つめは、土地を駐車場として活用する方法です。
一般的に土地を売却する場合、その土地は住まいを建てるために利用されます。
しかし、いわくつきの場所に住居を立てるのに、抵抗を感じる方は少なくありません。
むしろ、抵抗がある方が多いからこそ、市場価値が下がってしまうのです。
そこで、土地を「住まいを建てるための場所」ではなく、「駐車場」として貸し出しをして、賃貸仮契約の実績を作ります。
駐車場なら車を停めるだけの目的で利用できるため、訳ありでも借主が見つかりやすい傾向にあります。
とくに立地がよく利便性が悪くない場合は、スムーズに借主が決まる可能性が高いです。
ある程度貸し出しをおこない、駐車場として利用された実績が多くなった時点で、土地として売却をおこないましょう。
この方法であれば、不動産を売る時点で十分な賃貸借契約の実績があると考えられるため、買主へ与えるマイナスイメージを多少なりとも解消できます。
「いわくつきとされていても、駐車場として貸していた実績があるなら、土地を購入しても問題はなさそうだ」と印象を与えられるのです。
上手に実績を作れば、それまで広まっていた嫌な噂も風化され、心理的瑕疵も解消されるでしょう。

基本的に売却方法は通常通り

たとえ訳ありだとしても、売る場合の方法は通常と変わりません。
瑕疵が一切ない場合の不動産売却と工程は同じです。
仲介業者にサポートしてもらいながら買主を見つけるか、不動産会社に相談して直接買い取ってもらうか、いずれかの方法を選択する必要があります。
仲介の場合は比較的高く売れやすいメリットがありますが、買主が見つからないと物件が売れないままなので、現金化ができません。
場合によっては長期間買主が見つからず、負担を感じてしまう場合もあります。
また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、スムーズに物件が売れるメリットがあります。
売れ残ってしまう心配がないものの、価格は仲介を依頼するよりも下がってしまいがちです。
どちらの方法もメリット・デメリットがあるため、それぞれを比較したうえで選別しなくてはなりません。

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いわくつきの土地を売却する際の注意点

もし訳あり物件とされる不動産を売りたいと思っている場合、どのような注意点があるのでしょうか。
スムーズに売るためにも、注意点を詳しく見てみましょう。

告知義務がある点を忘れない

基本的に不動産売却において、瑕疵物件に対して告知義務がある点を忘れないようにしましょう。
いわくつきの場合の多くは「心理的瑕疵」があるとみなされます。
先述したように、たとえ心霊現象のような科学的根拠のない問題でも、心理的瑕疵があると判断されるのです。
このような瑕疵がある場合は、必ず買主に対して告知をおこないましょう。
なかには「瑕疵があると伝えずに売ったほうが、スムーズに買主が決まるのではないか」と考える方もいます。
しかし、これでは告知義務違反となり、最悪の場合は訴訟問題に発展する可能性があります。
売主は「瑕疵がある」と把握していた時点で、買主に対する告知義務が発生しているのです。
その義務を守らなかった場合は、相応のペナルティとして損害賠償や契約解除などに発展するのが一般的です。
後ろめたい事実があるとしても、買主には包み隠さず伝えることをおすすめします。

実績豊富な不動産会社に相談する

不動産会社に相談する際には、いわくつきの物件を扱った実績があるかを確認しましょう。
地域で人気のある不動産会社だとしても、いわくつきの不動産を扱った経験があるとは限らないからです。
ある程度の実績がないと、適切な相場額を判断できず、結果的に買主が決まらなくなる可能性もあります。
このような事態になると、長期間土地が売れなくなり、マネープランも大きく変更せざるを得なくなる可能性もあるでしょう。
ある程度の実績がある不動産会社なら、スムーズに計画を立ててくれるので安心感が得られます。
訳あり物件の扱いにも慣れているため、過去のデータをもとにどのように販売活動をすべきなのかを考えてくれるでしょう。
なかには訳あり物件を専門としている業者もいるので、スムーズに現金化をしてほしい場合はそちらへの相談もおすすめです。
ある程度の経験があれば、ケースバイケースで柔軟な提案をしつつ、依頼主の不安を解消してくれるでしょう。

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まとめ

訳あり物件とされる土地を売却したい場合、基本的には価格が下がってしまいます。
ただし、駐車場として貸し出しをおこなう対処法もあるので、まずは実績豊富な不動産会社に相談してから今後の方向性を考えてみましょう。

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不動産に関する疑問やお取引について等、是非当社にご相談ください♪

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不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。

AIによる不動産査定の仕組み

私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。

AIによる不動産査定とは

AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。

データの内容

活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。

サービスの種類

このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。

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AIによる不動産査定のメリット

土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。

匿名による対応が可能

不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。

スピード感

AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。

客観的な査定

不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。

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AIによる不動産査定のデメリット

AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。

低い精度

訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。

地方の物件は苦手

このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。

実際の売却価格との乖離

土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。

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まとめ

AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)！

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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マイホームの売却は、一生のうち一度あるかないかで、やり直したくてもできるものではありません。
そのため、家の売却で後悔しないように、注意すべき点について事前に把握しておくと、満足した売却につなげることができるでしょう。
そこで、家の売却前・売却中・売却後にやってはいけないことについて解説します。
これからマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

家の「売却前」にやってはいけないこととは？

家を売却する際は、査定依頼から事前準備などありますが、効率良く売却を進めるためには準備段階から気を付けておきたいことがあります。
まずは、家の売却前にやってはいけないことを解説します。

①金融機関に無断で売り出さない

住宅ローンがある家を売却する場合は、まずはローンを組んでいる金融機関に相談することが大切です。
なぜなら、住宅ローン残債がある家には抵当権が設定されているためです。
抵当権が設定された状態では、原則として家を売却することはできません。
そのため、住宅ローンの返済が完了する前に家を売却する際は、ローンを完済し抵当権を抹消する手続きをおこなう必要があります。
ローンを完済する方法には、自己資金で完済する方法、売却代金で完済する方法、売却代金と残りを自己資金で賄う方法があります。
いずれにせよ、金融機関に無断で売却することがないよう注意が必要です。

②自己判断で解体やリフォームをおこなわない

家が古い場合、スムーズに売却するために、売却前に解体やリフォームをおこなうケースが見られます。
しかし、自己判断でおこなうのは避けるべきでしょう。
なぜなら、解体やリフォームにかかった費用は、売却時に回収できるとは限らないためです。
また、最近では安く中古物件を購入し、自分好みにリフォームをしたいといった方も増えています。
そのため、自己判断で解体やリフォームをおこなうのはおすすめしません。
必要かどうかは、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら判断するようにしましょう。

③相場価格を調べていない

家を売却する際は、周辺がどのくらいの相場なのか価格を調べておくことも大切です。
売主としては、少しでも高く売却したいと考えることは自然ですが、市場価格とかけ離れた価格で売り出してしまうと、売却自体が長引く可能性があります。
このような事態を避けるためには、売却する家と類似した物件の価格相場を調べておくと良いでしょう。
そうすれば、不動産会社が提示した価格が適正であるかどうかを判断する際にも役立ちます。

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家の「売却中」にやってはいけないこととは？

続いて、家の売却中にやってはいけないことを解説します。

①短い期間で売却しようとしない

家の売却でもっとも注意しなければならないことは、短期間で売却しようとすることです。
家を売却する際は、通常4～6か月程度の期間がかかるとされています。
不動産はとくに金額も大きいため、買主が購入を決断するまで時間がかかることも珍しくありません。
そのため、短期間で売却しようと売り急いでしまわないことが大切です。
売り急いでしまうと、大幅な値下げで売ってしまう可能性もあるため注意しなければなりません。

②不動産広告のルールを守らない

家を売却する際は、物件を宣伝するためにチラシや不動産情報サイトへ掲載するのが一般的です。
広告を出すことによって、物件が多くの目に留まりスムーズに売れる可能性が高いためです。
しかし、広告には、誇大広告の禁止や、広告開始時期の制限、取引態様の明示などさまざまなルールが設けられています。
たとえば、実際に物件よりも良いと思われる表現がされている場合は、規則違反となります。
ご自身で広告を出すケースは稀ではあるものの、売主も広告のルールについて把握しておくと良いでしょう。

③内見時にいい加減な対応をしない

広告で物件を紹介すると、購入希望者が実際に家を訪問する内見がおこなわれます。
内見は売却活動のなかでもとくに重要であり、内見がこの先の契約を左右するといっても過言ではありません。
つまり、内見をいい加減にしてしまうと、買主に悪い印象を与え、結果的になかなか売却できない可能性が高くなります。
内見時に良い印象を与えるためには、以下の点を注意しましょう。

●水回りを重点的に綺麗に掃除しておく
●生活感が出すぎないように不要なものは処分する
●換気をおこない空気を清潔に保つ

とくに水回りは、購入希望者がもっとも清潔感を求める箇所です。
印象が悪くならないように、隅々まで掃除をおこないましょう。
また、物が多く生活感が出すぎると良い印象を与えません。
そのため、事前に不要な物は処分し、すっきりとした空間にしておきましょう。
なお、内見では、購入希望者からの質問にも誠意をもって答えることも大切です。
売主にとって不利となることでも、包み隠さず情報を伝えるようことをおすすめします。
隠してから売買すれば、その後買主とトラブルに発展するだけでなく、契約解除や損害賠償を請求される可能性もあるため注意しましょう。
すべての事実を伝え売主の誠実さが伝わると、印象が良くなりスムーズに売却できる可能性が高くなります。

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家の「売却後」にやってはいけないこととは？

最後に、家の売却後にやってはいけないことを解説します。
家を売却して安心するのではなく、その後もするべきことがあるため適切に対応しましょう。

①確定申告をおこなう

家の売却で利益が生じると、売却した翌年に確定申告が必要になります。
確定申告を忘れると、遅延税や無申告加算税などが課されるため注意が必要です。
また、売却時に損失となった場合でも確定申告によって、税金控除や特例を利用できるケースもあります。
確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
忘れないように申告手続きを済ませましょう。

②残置物は処分して残さない

物件の引き渡し時には、私物や家具、不用品といった残置物はすべて撤去する必要があります。
撤去せずにそのままにしておくと、買主とトラブルになる可能性があるため、早めに片づけておくようにしましょう。

③契約内容をあとから覆すことはしない

買主と売買契約を結んだあとは、原則としてその内容を覆すことはできません。
たとえば、自己都合で契約を解除したいといった行動はできるだけ避けましょう。
どうしても契約後に覆したい場合は、買主の同意を得ない限りできません。
仮に同意が得られた場合でも、売主の都合で契約を解除する場合は、ペナルティとして違約金を買主へ支払う必要があります。
違約金は、売却価格の1～2割程度とされており、3,000万円の場合は300～600万円を支払わなければなりません。
ただし、基本的にはいったん契約した条項は覆すことができないものと考えておきましょう。

④引っ越し期日を守らない

売却後に決められた引っ越し期日を守らない行為も、やってはいけないことの1つです。
原則として居住中の場合は、契約成立後は決められた期日までに引っ越しをして、速やかに物件を引き渡さなければなりません。
期日を守らない場合は、違約金が発生することもあるため注意しましょう。

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まとめ

家の売却では、売却前・売却中・売却後のタイミングでやってはいけない行動などが多数あります。
とくに自分の判断だけで解体やリフォームなどをおこなうのは避けるべきといえるでしょう。
また、売却後に契約内容を覆すことや引っ越し期日を守らないといった行為は、ペナルティが科されるため注意しなければなりません。

このブログの担当者✎

〇野上 真菜

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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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