事業用不動産を所有していると、建物の維持管理費や修繕費、固定資産税など、さまざまな費用がかかります。
収益性の低下や事業方針の変更などをきっかけに、売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ただし、事業用不動産の売却では、一般的な居住用不動産とは異なる税務上の注意点や、賃貸借契約の引き継ぎなど、事前に確認しておきたい事項があります。
本記事では、事業用不動産を売却する際の流れや発生する税金・費用、売却を成功させるコツについて解説します。
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事業用不動産を売却する際の流れ
事業用不動産の売却を検討していても、どのような手順で進めればよいのかわからない方もいらっしゃるでしょう。
売却を円滑に進めるためにも、まずは査定から引き渡しまでの基本的な流れを把握しておくことが大切です。
査定の依頼と不動産会社の選定
まずは、不動産会社に査定を依頼し、所有している不動産の市場価値を把握しましょう。
事業用不動産は、立地や建物の状態だけでなく、現在の賃貸状況や収益性、周辺の需要なども価格に影響します。
そのため、居住用不動産とは異なる視点で物件を評価できる会社に相談することが重要です。
査定額は、あくまで市場動向や物件情報などをもとに算出した売却予想価格であり、その金額での売却を保証するものではありません。
査定額の根拠や販売方針、想定する購入者層なども確認したうえで、依頼する不動産会社を選びましょう。
媒介契約を結び売却活動を開始する
不動産会社を選定したら、売却活動を依頼するための媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて依頼できる契約です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、原則として1社のみに売却を依頼する契約で、不動産会社には販売活動の状況を定期的に報告する義務があります。
また、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、指定流通機構（レインズ）への登録義務もあります。
それぞれの契約には特徴や違いがあるため、売却方針や希望する販売方法に合わせて選択しましょう。
媒介契約を締結したら、不動産会社と相談して売り出し価格を決定し、販売活動を開始します。
主な活動としては、インターネットへの物件情報掲載や、不動産会社が保有する購入希望者への紹介、既存の顧客への案内などが挙げられます。
事業用不動産の場合は、投資家や法人、事業者など、物件の用途に合った購入希望者へ情報を届けることが重要です。
売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、売買条件について合意できたら、売買契約を締結します。
契約前には、不動産会社が重要事項説明書を作成し、買主に対して物件や取引条件などの重要事項を説明します。
事業用不動産では、賃貸借契約の内容や入居状況、設備の状態、修繕履歴、法令上の制限なども重要な確認事項です。
売買条件や契約内容に問題がなければ、売買契約書に署名・押印し、手付金の授受などをおこないます。
決済・引き渡し
売買契約締結後は、契約で定めた期日に残代金の決済と物件の引き渡しをおこないます。
買主から残代金を受け取り、必要書類を確認したうえで、所有権移転登記の手続きを進めます。
売却物件に抵当権が設定されている場合は、原則として残債の返済と抵当権抹消登記も必要です。
また、賃貸中の物件を売却する場合は、賃貸借契約や敷金、賃料の精算などについて、売買契約の内容に沿って引き継ぎをおこないます。
決済と必要な手続きが完了すれば、物件の引き渡しは完了です。
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事業用不動産を売却した際に発生する税金や費用
事業用不動産を売却する際には、売却益に対する税金や契約に関する費用などが発生する場合があります。
物件の所有形態や売主の事業形態によって税金の取り扱いが異なるため、事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税
個人が土地や建物を売却して利益が生じた場合、その利益は譲渡所得として扱われ、所得税・住民税などの課税対象になります。
譲渡所得は、基本的に次の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。
ただし、建物については、取得時の購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代、売却のために直接必要となった測量費などが該当します。
また、土地や建物の取得費がわからない場合などには、一定の条件のもとで概算取得費を使用できることもあります。
個人の場合、土地や建物の譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なります。
ここで注意したいのは、所有期間を売却日現在で判断するのではなく、売却した年の1月1日時点で判定するという点です。
一般的な税率は、次のとおりです。
・長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）：所得税15％・住民税5％
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）：所得税30％・住民税9％
上記に加えて、所得税には復興特別所得税が課されるため、一般的な税率の合計は長期譲渡所得で20.315％、短期譲渡所得で39.63％となります。
ただし、これらは個人が土地や建物を売却した場合の一般的な税率です。
法人が所有する不動産を売却した場合は、原則として法人税等の計算に含まれるため、個人の譲渡所得税率とは異なります。
また、相続や贈与によって取得した不動産では、所有期間の引き継ぎなどにも注意が必要です。
消費税
事業用不動産を売却する場合、売主の立場や物件の種類によっては消費税が発生します。
消費税の取り扱いでは、土地と建物を分けて考える必要があります。
土地の譲渡は原則として消費税の非課税取引ですが、建物の譲渡は、課税事業者が事業としておこなう場合、原則として課税対象になります。
法人が事業用不動産を売却する場合だけでなく、個人であっても、事業用建物や賃貸用建物を売却する取引が消費税の課税対象となることがあります。
ただし、個人であれば必ず消費税を納めるというわけではありません。
実際に納税義務があるかどうかは、基準期間の課税売上高や特定期間の状況、インボイス発行事業者への登録状況などによって判断されます。
また、土地と建物の売却価格を区分する必要がある場合もあるため、契約前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
印紙税・仲介手数料などの費用
不動産売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税が必要です。
なお、不動産譲渡契約書については、2027年3月31日までに作成されるものを対象に、一定の条件を満たす場合、印紙税の軽減措置が適用されます。
例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は3万円です。
印紙税額は契約金額や契約書の作成時期などによって異なるため、実際の契約内容に応じて確認しましょう。
また、不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料が発生します。
売買価格が400万円を超える一般的な取引では、仲介手数料の上限額は次の計算式で算出できます。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
例えば、売買価格が8,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税抜246万円、消費税10％を加えると270万6,000円です。
なお、これは法律で定められた上限額であり、実際の仲介手数料は不動産会社との合意によって決まります。
そのほか、抵当権抹消登記が必要な場合には、登録免許税や司法書士への報酬なども発生します。
抵当権抹消費用
売却する不動産を担保に金融機関から融資を受けている場合、抵当権が設定されていることがあります。
抵当権が設定されたままでは、通常の売買による所有権移転が難しいため、売却代金などでローンを完済し、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記には登録免許税がかかるほか、司法書士に依頼する場合は報酬も必要です。
また、売却価格よりもローン残債が多い場合は、不足分を自己資金などで補う必要があります。
売却を検討する段階で金融機関に残債を確認し、売却代金で完済できるかどうかを把握しておきましょう。
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事業用不動産の売却を成功させるコツ
事業用不動産は、物件の用途や収益性、購入を検討する方の属性などによって売却戦略が変わります。
希望する条件で売却するためにも、事前の準備や販売方法が重要です。
ここでは、売却を成功させるために押さえておきたいポイントをご紹介します。
査定額の根拠を確認する
不動産会社から提示された査定額は、慎重に判断することが大切です。
査定額が高いからといって、その価格で売却できるとは限りません。
特に事業用不動産では、立地や建物の状態に加えて、賃料収入や稼働率、空室状況、運営にかかる費用なども価格に影響します。
そのため、周辺の取引事例だけでなく、収益性や購入希望者の需要なども踏まえて査定価格の根拠を確認しましょう。
相場より高すぎる価格で売り出すと、購入希望者が見つからず、販売期間が長期化する可能性があります。
一方で、売却を急ぐあまり低すぎる価格を設定すると、本来得られたはずの売却利益を逃してしまうこともあります。
複数の査定結果や販売方針を比較し、物件の特性に合った価格を設定することが重要です。
関連書類をまとめておく
事業用不動産を購入する方は、物件の状態だけでなく、将来的にどの程度の収益を見込めるかも重視します。
賃貸中の物件であれば、賃料や入居状況、契約期間などをまとめたレントロールを準備しておくと、購入希望者が収益性を判断しやすくなります。
また、賃貸借契約書や建物の図面、修繕履歴、設備の点検記録、固定資産税の資料なども、売却時に確認されることが多い書類です。
特に、過去に実施した修繕や設備交換の履歴が整理されていれば、建物の維持管理状況を具体的に伝えられます。
購入希望者からの質問にも対応しやすくなるため、売却を検討し始めた段階で関連書類をまとめておきましょう。
物件の状況や契約内容を整理する
事業用不動産を売却する際には、物件の状況や契約内容を事前に整理しておくことも重要です。
例えば、建物や設備の不具合、雨漏り、修繕が必要な箇所、法令上の制限など、売却にあたって買主へ伝えるべき情報を確認しておきましょう。
売主が把握している不具合などを適切に告知しない場合、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約で定めた種類や品質、数量などに適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です。
売買契約では、責任の範囲や期間、免責の有無などを物件の状況や売主・買主の合意に応じて定めることが重要です。
また、賃貸中の物件では、入居者との賃貸借契約の内容や敷金の取り扱い、賃料の精算方法なども確認しておきましょう。
所有者が変わることで、賃料の支払先や管理窓口などが変更になる場合があります。
賃貸借契約を引き継ぐ条件や入居者への通知方法についても、事前に不動産会社と確認しておくと安心です。
事業用不動産の売却に詳しい専門家へ相談する
事業用不動産の売却では、税金や賃貸借契約、融資、登記など、専門的な知識が必要となる場面が少なくありません。
特に、法人名義の不動産や複数のテナントが入居する物件、収益物件などは、居住用不動産とは異なる確認事項があります。
不動産会社だけでなく、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家にも相談しながら進めることで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
また、事業用不動産の取り扱いに慣れた不動産会社であれば、投資家や法人などの購入希望者に向けた販売活動も期待できます。
物件の特徴や売却の目的に合わせて、適切な売却方法を検討しましょう。
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まとめ
事業用不動産を売却する際は、不動産会社への査定依頼から媒介契約、売却活動、売買契約、決済・引き渡しという流れで進めるのが一般的です。
売却時には、譲渡所得税や消費税、印紙税、仲介手数料などが発生する場合がありますが、売主が個人か法人か、また物件の種類や課税状況によって取り扱いが異なります。
希望する条件で売却するためには、査定額の根拠を確認し、レントロールや修繕履歴などの資料を整理しておくことが大切です。
また、賃貸借契約や契約不適合責任など、事業用不動産ならではの確認事項もあるため、専門的な知識を持つ不動産会社へ相談しながら進めましょう。
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