不動産投資を目的にアパートを購入する際は、建物や収益性だけでなく、敷地が接している道路についても確認する必要があります。
前面道路が私道の場合、公道とは異なり、通行や道路の維持管理、上下水道管などの工事に関して権利関係の確認が必要になることがあります。
購入後に通行や補修をめぐる問題が生じると、入居者の利便性や建物の維持管理にも影響する可能性があります。
今回は、不動産投資でアパート購入を検討している方に向けて、私道負担の意味や権利関係、購入前に確認しておきたい注意点をご紹介します。
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不動産投資でアパート購入時に確認したい私道負担とは？
道路は、国や自治体などが管理する公道と、個人や法人などが所有する私道に大きく分けられます。
私道は所有者が個人や団体などである道路で、複数人が共有している場合もあります。
アパートの敷地が私道に接している場合や、敷地内に私道部分が含まれている場合には、通行や維持管理などに関する負担が生じることがあります。
このような私道に関する負担を、一般的に「私道負担」といいます。
私道負担にはどのようなものがある？
私道負担には、主に私道の所有や管理に関するものと、他人が所有する私道を利用することに関するものがあります。
たとえば、アパートの敷地とは別に私道の共有持分を所有している場合は、道路の維持管理や補修費用について、所有者間で負担を求められることがあります。
一方、私道の持分を所有していなくても、その道路を通行したり、上下水道管やガス管などの工事で道路を掘削したりする必要がある場合には、通行や掘削に関する権利・承諾の確認が重要です。
また、私道の一部が売買対象に含まれているかどうか、持分割合や負担金の有無なども確認しておきましょう。
私道の維持管理費用や税金について
私道の舗装や補修、排水設備の維持管理などに費用が発生した場合、所有者や利用者の間で費用を負担することがあります。
ただし、誰がどの程度負担するのかは、私道の所有形態や管理に関する取り決めなどによって異なります。
固定資産税についても、私道の利用状況や自治体の取り扱いによって課税・非課税の判断が異なる場合があります。
購入前には、私道の登記事項証明書や公図、管理に関する書面などを確認し、維持管理費用や税金の取り扱いについても調べておくことが大切です。
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アパート購入時に確認すべき私道の権利関係とは？
私道に接しているアパートを購入する場合は、道路の所有者や持分、通行・掘削に関する権利関係を確認しておく必要があります。
私道は公道と異なり、所有者や共有者が存在するため、利用方法や工事の内容によっては、関係者との調整が必要になることがあるためです。
私道の所有者と持分の有無を確認する
まずは、アパートの敷地に接している私道の所有者を確認しましょう。
私道を単独で所有しているのか、複数人で共有しているのか、また購入するアパートに私道の持分が含まれているのかによって、権利関係は異なります。
私道の持分が付いていない場合でも、通行などに関する権利が確保されているケースはありますが、過去に通行できていたという事実だけで、将来にわたる通行や工事の権利が当然に認められるとは限りません。
登記事項証明書や公図などで所有者と持分を確認し、必要に応じて通行に関する契約書や承諾書なども確認しておきましょう。
通行や掘削に関する承諾を確認する
私道を利用する際は、人や車の通行が認められているか、利用方法に制限がないかを確認することが大切です。
特にアパートの場合、入居者や来訪者、管理会社、修繕業者などが道路を利用するため、車両通行の可否や通行時間などの制限がないかも確認しておきましょう。
また、上下水道管やガス管などの新設・交換・修繕をおこなう際には、私道の掘削が必要になる場合があります。
私道の所有者や共有者との間で、通行や掘削についてどのような取り決めがあるのか、承諾書などの書面があるかを確認しておくと安心です。
建て替えや増改築への影響を確認する
アパートを長期保有する場合は、将来的な建て替えや増改築が可能かどうかも重要な確認事項です。
私道に接しているからといって、必ずしも建て替えができないわけではありませんが、道路の種類や接道状況によっては建築基準法上の制限を受ける場合があります。
また、建築基準法上の道路に該当するかどうか、敷地が接道義務を満たしているか、セットバックが必要かなども確認が必要です。
購入前には、役所で道路種別や建築に関する制限を調査し、将来的な建て替えや再開発の可能性についても確認しておきましょう。
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不動産投資目的でアパートを購入する際の私道に関する注意点とは？
私道に接しているアパートを購入する際は、権利関係だけでなく、道路やライフラインの維持管理についても調査しておく必要があります。
ここでは、投資用アパートの購入前に確認しておきたい注意点をご紹介します。
道路や上下水道管などの維持管理状況を確認する
私道の舗装や排水設備などは、所有者や関係者が維持管理をおこなうケースがあります。
道路の舗装が傷んでいたり、排水設備に不具合があったりする場合、将来的に補修費用が発生する可能性があります。
また、上下水道管やガス管などの老朽化が進んでいる場合、交換や修繕のために私道を掘削する必要が生じることもあります。
その際に必要となる承諾や費用負担の取り決めが明確になっているか、過去の補修履歴や今後の修繕予定とあわせて確認しておきましょう。
私道に関する取り決めを書面で確認する
私道の利用や維持管理について、所有者間で口頭の取り決めしかない場合、所有者が変わった際などに認識の違いが生じる可能性があります。
通行できる範囲や車両通行の可否、掘削工事の手続き、補修費用の負担割合などについて、書面で確認できるかが重要です。
また、通行料や管理費などの支払いがある場合は、金額や支払先、支払時期、今後の負担についても確認しておきましょう。
購入後に予期しない費用が発生しないよう、売主や関係者から資料を取り寄せ、必要に応じて専門家にも相談することをおすすめします。
入居者や管理業務への影響を考慮する
投資用アパートでは、私道の利用条件が入居者の生活や管理業務に影響することもあります。
たとえば、車両の通行や駐車に制限がある場合、入居者の募集条件や利便性に影響する可能性があります。
また、建物の修繕や設備交換の際に道路の掘削が必要となる場合、承諾の取得や関係者との調整に時間がかかることも考えられます。
購入前には、入居者が日常的に問題なく通行できるか、管理会社や修繕業者が必要な作業をおこなえるかという視点でも確認しておきましょう。
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まとめ
私道に接しているアパートを購入する際は、道路の所有者や持分の有無、通行・掘削に関する権利関係を確認することが大切です。
また、道路や上下水道管などの維持管理費用、建て替え時の制限、入居者や管理業務への影響についても調査しておきましょう。
投資用不動産は購入価格や利回りだけでなく、購入後に発生する可能性のある費用や管理上のリスクも含めて判断することが重要です。
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MYplace株式会社 メディア編集部
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