不動産に根抵当権が設定されていても、売却を検討することはできます。ただし、買主へ所有権を移転する際には、原則として根抵当権を抹消できるよう、根抵当権者である金融機関などとの調整が必要です。
根抵当権は一般的な住宅ローンで利用される抵当権とは仕組みが異なり、借入残高がゼロになっただけでは自動的に消滅しません。今回は、根抵当権の特徴、売却の進め方、事前に確認したい注意点を解説します。
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不動産売却における根抵当権の特徴
根抵当権とは、一定の範囲に属する継続的な取引から生じる不特定の債権を、あらかじめ定めた極度額の範囲で担保するための権利です。事業資金の借入れなど、同じ取引先との間で借入れと返済を繰り返す場合に利用されます。登記簿には、担保する債権の範囲、債務者、極度額などが記載されます。極度額は担保される債権の上限であり、その金額をそのまま借り入れているという意味ではありません。
特徴①：極度額の範囲内で繰り返し担保できる
根抵当権は、設定された債権の範囲内で、借入れや返済を繰り返す取引を継続的に担保します。たとえば極度額が1,000万円であれば、その範囲内で発生する対象債権を担保できます。ただし、実際に融資を受けられる金額や条件は、金融機関との融資契約によって決まります。借入金を全額返済して一時的に債務がなくなっても、元本確定前の根抵当権は原則として残ります。今後の取引から新たな債務が発生する可能性があるためです。
特徴②：融資のたびに担保設定登記をする必要がない
同じ不動産を継続的な取引の担保として利用する場合、根抵当権を設定しておけば、対象となる取引のたびに新たな抵当権設定登記をする必要がありません。そのため、融資の都度登記をする場合と比べ、登記手続きや費用の負担を抑えられることがあります。
なお、根抵当権の設定登記にも登録免許税がかかります。原則税率は極度額の1,000分の4（0.4％）です。住宅取得資金に係る抵当権設定登記の軽減措置などは適用要件が定められており、根抵当権に当然に適用されるものではありません。個別の登記内容に応じて司法書士等に確認してください。
根抵当権と抵当権の違い
一般的な抵当権は、特定の債権を担保するもので、住宅ローンなどで利用されます。担保する債権が完済されると、抵当権を抹消する手続きに進むのが通常です。一方、根抵当権は、元本が確定する前は、一定の範囲に属する不特定の債権を継続的に担保します。そのため、個々の借入れを返済しても根抵当権は当然には消滅しません。また、元本確定前は、担保する債権が譲渡されても、原則としてその債権取得者が根抵当権を行使できないなど、抵当権とは異なる性質があります。
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根抵当権付きの不動産を売却する流れ
根抵当権が設定された不動産を売却する場合は、売却代金で債務を返済できるかだけでなく、根抵当権者が抹消に応じる条件や必要書類、決済の段取りを早めに確認することが重要です。一般的には、次のような流れで進めます。
流れ①：登記内容・借入状況・査定額を確認する
まず、登記事項証明書で根抵当権者、債務者、極度額、債権の範囲などを確認します。そのうえで、金融機関に現在の借入残高だけでなく、根抵当権で担保されている債務の範囲や、完済・抹消に必要な条件を確認しましょう。並行して不動産会社に査定を依頼し、想定売却価格や売却にかかる費用を把握します。所有者と債務者が異なる場合や、複数の債務が担保されている場合は、関係者と金融機関への確認が特に重要です。
流れ②：根抵当権者と抹消条件を協議する
売却を進める前に、根抵当権者へ売却の意向を伝え、売却代金による返済方法、完済すべき金額、抹消に応じてもらうための条件を協議します。売却代金だけでは債務を完済できない場合でも、自己資金の追加や別担保の提供、任意売却などについて金融機関と協議できる可能性があります。ただし、金融機関の同意や条件によるため、売却できることが保証されるわけではありません。
流れ③：元本確定が必要か確認する
元本確定とは、根抵当権が担保する元本を確定させ、その後に発生する新たな債権を原則として担保の対象から外す仕組みです。元本確定後は、確定した元本債権などを担保する権利となり、根抵当権特有の継続的な担保機能は終了します。不動産を売却して根抵当権を抹消する際、どの段階で元本確定が必要か、または合意解除等の方法をとるかは、債務・取引関係・金融機関の手続きによって異なります。元本確定は売却時に必ず同じ手順で行うものではありません。民法上、設定者からの確定請求や一定の法定事由など、元本確定の原因・手続きが定められています。金融機関や司法書士に確認し、独断で確定請求をしないようにしましょう。
流れ④：売買契約・決済と同時に抹消登記を行う
購入希望者との条件がまとまり、金融機関との抹消条件も整ったら、売買契約を締結します。決済日には、売買代金の受領と債務の返済、金融機関からの抹消書類の受領、所有権移転登記および根抵当権抹消登記を連携して進めるのが一般的です。根抵当権の抹消登記には、金融機関が発行する解除証書・弁済証書等の原因証明情報、登記識別情報または登記済証、委任状など、事案に応じた書類が必要です。書類や登記の内容に不備があると決済に影響するため、通常は司法書士と事前に確認します。登録免許税は抹消する不動産・権利の数などによって異なり、司法書士報酬も依頼先や案件によって異なります。
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根抵当権付きの不動産を売却するときの注意点
根抵当権付きの不動産を売却するときは、次の点に注意しましょう。
注意点①：所有者と債務者が異なる場合は関係者全員で確認する
不動産の所有者（根抵当権設定者）と、融資を受けた債務者が異なる場合があります。この場合、所有者が把握していない債務が担保されている可能性もあるため、金融機関に担保されている債務の内容や残高、抹消条件を確認することが重要です。必要に応じて債務者や他の関係者とも調整しましょう。
注意点②：元本確定後は元に戻せない
元本が確定すると、確定前のように新たに発生する債権を継続して担保する機能は失われます。元本確定後に、当事者の判断だけで元本確定前の根抵当権に戻すことはできません。売却のために元本確定を検討する場合は、今後の借入れへの影響も含め、金融機関や専門家に確認してから進めましょう。
注意点③：早い段階で金融機関・司法書士に相談する
根抵当権者の社内審査や必要書類の準備、元本確定の要否、他の債務・担保との調整などに時間がかかる場合があります。また、相続や住所・商号変更、金融機関の合併などがあると、追加の登記や書類が必要になることもあります。売却を決めてから慌てないよう、査定や売却相談の初期段階で金融機関と司法書士に確認しておくと安心です。
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まとめ
根抵当権付きの不動産も、金融機関などの根抵当権者と抹消条件を調整できれば売却を進められる場合があります。借入残高だけでなく、担保されている債務の範囲や元本確定の要否、売却代金による返済方法を早めに確認することが大切です。所有者と債務者が異なる場合や、売却代金だけでは完済できない場合などは、個別の調整が必要になります。根抵当権付き不動産の売却を検討している方は、不動産会社・金融機関・司法書士へ早めに相談しましょう。
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