不動産売却をお考えのなかで、自分の理想どおりに売れなかった場合「クーリングオフできるのか知りたい」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時にクーリングオフは可能なのか、できる条件やできないケースを解説します。
売却前に、クーリングオフできる条件やできないケースを把握しておく点が重要となりますので、本記事をご参考になさってください。
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不動産売却でクーリングオフは可能？
「クーリングオフ」といえば悪質な詐欺や電話訪問で買ってしまった高額商品の返却や契約解除ができますが、不動産にも適用されるのでしょうか。
クーリングオフとはなに？
そもそもクーリングオフとは、販売業者から悪質な勧誘を受けてしまい、冷静な判断ができず購入してしまった商品を一定期間内なら返却・契約解除できる制度です。
訪問販売や通信販売、電話勧誘での販売はとくに高齢者の方などの消費者保護の観点から、特定商取引法が定めています。
不動産売却でクーリングオフは可能なのか？
不動産売却も同様に、契約成立後でもクーリングオフは可能です。
宅建業法37条の2では宅地建物売買のクーリングオフを定めていますが、条件を満たせば制度の利用が可能です。
宅地建物取引業者が売主であり、宅地建物取引業者の会社や関連会社、関連建物以外の場所で買主が不動産の売買契約をおこなった場合には制度が利用できます。
制度を利用するには、一定期間過ぎる前か建物の引き渡しや代金支払い前である必要があります。
上記の制限内であれば、書面にて契約撤回が可能です。
しかし、次の項で述べる条件を満たしていないと制度自体が利用できません。
知らなかったでは済まない金額が動く取引でもあるため、契約を結ぶ前には騙されていないか、制度は適用されるのか調べておく必要があります。
もし強引に契約を結んでしまった場合には、慌てずクーリングオフができるか確認しましょう。
契約当事者の要件
上記でも述べたとおり、売主は宅地建物取引業者です。
宅地建物取引業者とは、建物の売買や交換などの媒介を継続しておこなう方で、国土交通大臣または都道府県知事が発行した免許が必要になります。
買主は、宅地建物取引業者以外の場合だと制度利用可能です。
宅地建物取引業者は専門知識を有しており、契約時に冷静な判断ができる可能性が高いため保護の必要性が低いとされています。
そのため、買主が個人と限定されておらず事業者であっても宅地建物取引業者でなければ問題なく制度は利用できます。
不動産の知識がない方を相手に売ると適用されると理解しておきましょう。
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不動産売却でクーリングオフができる条件
不動産売却でも一定期間内であれば可能ですが、制度を利用するには本項で説明する条件を満たす必要があります。
契約場所が宅地建物取引業者の事務所など以外の場所
1つ上の項でも述べましたが、売買契約を結ぶ場所が宅地建物取引業者の事務所など以外の場所でおこなわれたら制度利用可能です。
宅地建物取引業者の事務所で契約が結ばれた場合、売買をおこなうための適当な場所で冷静な判断が取れると見なされるため、利用できません。
ほかには、宅地建物取引業者が継続して業務ができる場所や不動産販売などで、宅地建物取引業者を置く必要があるとされる場所での契約も解除はできません。
具体的には、モデルルームや売主である宅地建物取引業者から媒介・代理依頼を受けた宅地建物取引業者の事務所でも解除できないため注意しましょう。
売り手（宅地建物取引業者）が決まっている
契約当事者の要件で説明したとおり、売り手は宅地建物取引業者であった場合のみ利用できます。
売却を進める前に、売主が宅地建物取引業者なのかの確認は念入りにおこないましょう。
支払いか引渡しが未完了
買主への不動産の引き渡しが完了し、支払いも済んでいる場合には制度の利用はできません。
引き渡しや支払いが完了している＝取引の安定が優先されるためです。
なお、引き渡しとは実際に不動産を引き渡してもらうのにくわえて、所有権移転登記手続きも済んでいる必要があります。
告知日から8日以内である
クーリングオフをおこないたい場合、まず宅地建物取引業者に申し込みをします。
申し込みを受けた宅地建物取引業者が契約解除できる、解除方法を記載した書面を交付して告知をしますが、告知日から8日経過してしまうと制度が利用できません。
期間を設定していないと契約関係が不安定なまま継続してしまうため、買主が冷静に判断できるように8日と定められています。
告知書には、必ず記載されていないといけない項目があるため、告知書を受け取ったら入念に確認しましょう。
まずは、1つ目に買主の氏名と住所と2つ目に宅地建物取引業者の商号や名称、住所と免許証番号の記載があります。
3つ目に告知日から8日以内であれば売買契約の解除ができる旨の一文です。
4つ目の項目は売主（宅地建物取引業者）は契約解除されても損害賠償および違約金の支払い請求ができない点です。
5つ目の項目は契約解除について、その旨を記載した書面（告知書）を発行した場合に効力を持ちます。
6つ目は契約解除がなされたら宅地建物取引業者は速やかに手付金などを支払うと記載があります。
上記6項目すべての記載がないと進行ができないため、不備がある場合には宅地建物取引業者に伝えましょう。
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不動産売却でクーリングオフができないケース
「クーリングオフ」は一定条件を満たして入れば8日以内なら制度が利用できますが、本項で述べる条件だと制度利用不可です。
制度が利用できないと、納得できない売却であっても契約解除ができないため、事前にできないケースを理解しておいてください。
個人が不動産を売却したケース
クーリングオフは、売主が宅地建物取引業者の必要がありますが、個人が売主の場合には適用されません。
不動産会社に売却を依頼せず、個人で不動産を売却するときには相手からクーリングオフはされないため安心してください。
また、買主が宅地建物取引業者の場合にも制度は適用されません。
しかし、いったん契約が成立してしまうと売りたくないと思っても、解除はできませんので注意しましょう。
契約がなされた場所
クーリングオフをする場合には、契約がおこなわれた場所が重要です。
上の項でも述べたとおり、宅地建物取引業者事務所や付随する建物、モデルルームや案内所での契約をおこなうと、制度は利用できません。
買主が自ら買う意思を示しているため、冷静に判断する期間は必要ないと見なされるためです。
買主が自ら、自宅やカフェ、勤務先など契約の場を指定したときにも制度利用不可です。
自ら場所を指定してしまうのも、上記同様、自ら積極的に契約の場に訪れたと見なされるため、8日間の期間は必要ないと判断されてしまいます。
宅地建物取引業者が自宅に訪問してきたり、相手が勤務先やカフェなどを指定してきたりした場合には制度利用可能です。
自ら取引に積極であると見なされる場所は、制度が利用できないため注意してください。
また、近年はオンラインでの不動産売買もおこなわれています。
オンラインでおこなわれる場合にも取引場所によってはクーリングオフが適用されます。
買主がカフェや自宅や勤務先以外にいた場合には適用されますが、買主が自宅や勤務先にいる点を指定してオンライン上で契約するときには適用されません。
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まとめ
不動産売却であってもクーリングオフは一定の条件下であれば利用可能です。
売主が宅地建物取引業者、宅地建物取引業者の事務所などではないなどさまざまな条件があるため契約前に利用条件を把握しておきましょう。
売主が個人で不動産売却をおこなうとクーリングオフは適用されませんが、取り消し不可なので注意が必要です。
不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。
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AIによる不動産査定の仕組み
私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。
AIによる不動産査定とは
AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。
データの内容
活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。
サービスの種類
このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。
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AIによる不動産査定のメリット
土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。
匿名による対応が可能
不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。
スピード感
AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。
客観的な査定
不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。
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AIによる不動産査定のデメリット
AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。
低い精度
訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。
地方の物件は苦手
このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。
実際の売却価格との乖離
土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。
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まとめ
AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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