不動産相続における配偶者居住権をご存じでしょうか。
住んでいる自宅が配偶者の所有している建物で、将来、相続する可能性がある方は知っておきたい権利です。
利用するには成立要件を満たす必要があり、メリットだけでなく注意点もあります。
今回は不動産相続における配偶者居住権とは何か、成立要件と注意点について解説しますのでぜひ参考にしてください。
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不動産相続における配偶者居住権とは
配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなったあと、亡くなった方が所有していた自宅などの建物に、残された配偶者が居住し続けられる権利です。
残された配偶者は、自身が亡くなるまでまたは一定の期間、無償で住み続けられます。
2020年4月1日以降に発生した相続から認められている権利で、夫婦の一方が亡くなった際に、残された配偶者が自宅にそのまま住める権利を保護する目的があります。
大きな特徴は、建物の所有者と居住者が異なる点です。
建物の権利を所有権と居住権に分け、一定の要件を満たすと残された配偶者は建物の居住権を取得でき、所有権がなくても、その建物に引き続き住み続けられます。
改正前の相続法では、配偶者が相続発生後も住み続けるには、所有権を取得するのが一般的でした。
しかし、不動産評価額が高額の場合、配偶者が建物を相続すると預貯金の相続分が減り、生活費が足りずに自宅を手放さざるを得ないといったケースがありました。
所有権よりも安価である居住権を取得しつつ、法定相続の範囲内で生活費に充てる預貯金を取得するのが目的です。
法改正前と改正後の違い
たとえば配偶者が亡くなり、妻と子ども1名が相続人、遺産は評価額2,000万円の自宅と預貯金3,000万円だったとします。
法定相続分は妻と子どもが2分の1ずつで、それぞれ2,500万円です。
改正前の場合、妻がそのまま住み続けるために自宅を相続すると、預貯金の相続分は500万円になってしまいます。
一方改正後の場合、、評価額1,000万円で妻が居住権を、子どもは評価額1,000万円の所有権をそれぞれ分けて相続できます。
その結果、妻の預貯金の相続分は1,500万円と大きく増えるうえ、無償で住み続けるのが可能です。
また、改正前は、建物の所有権を相続すると、配偶者の相続分が大きくなり、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けるなどのトラブルになるケースがありました。
しかし所有権ではなく、居住権のみを相続すると建物の価値を分散できるため、相続分がバランスよく各相続人に配分されるメリットがあります。
他にも登記により第三者に対抗でき、配偶者の住まいを安定的に確保できる点もメリットです。
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不動産相続における配偶者居住権の成立要件
配偶者居住権は相続開始後の配偶者の権利として、必ず与えられるわけではありません。
配偶者が自宅に住む権利を取得するには要件を満たす必要があり、また取得方法もいくつかありますのでご紹介します。
配偶者居住権の取得方法
居住権を取得する方法は、遺産分割（遺言または遺産分割協議）・遺贈・死因贈与・家庭裁判所の審判の4つです。
一般的には遺言または遺産分割協議により取得します。
遺言書がなければ、遺産分割協議で居住権を設定したい旨を配偶者が主張するのも可能です。
ただし、実際は、相続人同士で揉めるケースも多く、他の相続人が同意してくれないために遺産分割協議が進まない場合もあります。
遺産分割協議で合意できない場合は、裁判所に申立てをおこない、遺産分割審判によって認めてもらう必要があります。
また、生前に贈与契約を結ぶ死因贈与による設定も可能です。
もし遺産分割協議が長引いた場合でも、建物から出ていかなければならないといった事態を避けるため、配偶者短期居住権があります。
遺産分割協議がまとまるまで、または被相続人が亡くなってから6か月間は、無償で住み続けられる権利です。
相続開始時に亡くなった方が所有する建物に住んでいれば、自動的に発生します。
配偶者が相続開始時に自宅に住んでいる
相続開始時点で、亡くなった方が所有していた物件に住んでいなければならず、別の家に住んでいる場合は利用できません。
将来相続が起きたときに居住権を取得したい場合は、対象の物件に引っ越して、実際に生活している必要があります。
配偶者とは、婚姻関係にある法律上の配偶者であり、基本的に内縁関係の場合は対象外です。
また、配偶者以外である親や子なども対象外です。
物件の所有者が、亡くなった方と配偶者以外の第三者と共有の場合も設定できません。
第三者に対抗するためには登記が必要
登記しなくても権利は成立します。
しかし登記をしていないと第三者に対抗することができません。
たとえば所有者が、住んでいる配偶者に知らせずに自宅を売却し、第三者が所有者となった場合、配偶者は家から出ていくように言われる可能性があります。
このような場合に、居住権を法的に主張するためにも、登記しておきましょう。
居住権が設定された場合、所有者は配偶者に登記手続きをさせる義務があります。
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不動産相続における配偶者居住権の注意点
配偶者の生活を守ってくれる権利ですが、相続税や贈与税の課税、売却・譲渡ができないなど注意点もありますので、利用する前にしっかりと理解しておきましょう。
相続税が課される
夫婦の一方が亡くなって配偶者と子が相続人になる一次相続のとき、居住権は、相続財産とみなされ相続税の課税対象です。
原則、配偶者が生きている限り続く権利のため、財産的な価値があると認められているからです。
一方で、配偶者が死亡するとその時点で消滅します。
そのため、子が相続人になる二次相続では課税されません。
売却・譲渡できない
配偶者居住権は配偶者に認められた権利であり、他人に売却や譲渡はできません。
たとえば、介護施設への入居費用を作るために、権利を売却するなどです。
原則、配偶者が住むための権利ですが、所有者の承諾があれば、第三者に使用させるのは可能です。
また、途中で権利を放棄できます。
ただし、途中で放棄する場合には、配偶者から所有者に対しての贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
権利を放棄する際に配偶者が受け取る対価は譲渡所得となり、配偶者の所得税の課税対象です。
ただし、あらかじめ権利期間を設定し、期間が満了して権利が消滅した場合は、贈与扱いにはならず贈与税も発生しません。
居住権を設定する場合は、先も見据えながら途中で放棄する可能性がないか十分に検討しましょう。
所有者と配偶者の関係性
物件の所有者と居住する配偶者の関係性が良好かどうかは大切です。
たとえば再婚後に亡くなり、残された相続人が前妻との子と後妻（配偶者）だった場合、後妻が居住権を、前妻との子が所有権を取得すると、後妻の住む場所を確保したうえで最終的に子に自宅を渡せます。
しかし、関係性によっては相続トラブルが起きる可能性があります。
また所有者に無断で、賃貸や増改築はできないため、バリアフリー住宅への大規模なリフォームをしたいと思ったときでも、同意が得られないといったケースもあるでしょう。
誰に所有権を相続させるかは、可能な限り生前に検討して決めておく必要があります。
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まとめ
配偶者居住権とは、夫婦の一方が亡くなったあと、配偶者が所有権を相続しなくても住んでいた自宅にそのまま住み続けられる権利です。
残された配偶者の居住権を守る目的がありますが、満たさなければならない要件や注意点もありますので、利用する際には十分に検討しましょう。
不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。
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AIによる不動産査定の仕組み
私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。
AIによる不動産査定とは
AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。
データの内容
活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。
サービスの種類
このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。
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AIによる不動産査定のメリット
土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。
匿名による対応が可能
不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。
スピード感
AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。
客観的な査定
不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。
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AIによる不動産査定のデメリット
AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。
低い精度
訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。
地方の物件は苦手
このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。
実際の売却価格との乖離
土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。
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まとめ
AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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