相続などで空き家を所有することになったものの、利用する予定がなく、固定資産税や維持管理費の負担にお悩みではないでしょうか。
空き家を所有し続けると、建物の老朽化や防犯面の問題が生じることもあるため、早めに処分方法を検討することが大切です。
空き家の主な処分方法には、建物を解体して更地にしてから売却する方法、建物を残したまま売却する方法、第三者へ譲渡する方法があります。
それぞれ費用や税金、売却の進めやすさが異なるため、物件の状態や立地、所有者の希望に合わせて選ぶ必要があります。
この記事では、空き家を処分する3つの方法について、メリットとデメリット、事前に確認しておきたい注意点を解説します。
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空き家の処分方法：①更地にして売却する
空き家の処分方法の1つ目は、建物を解体して更地にしてから売却する方法です。
建物の老朽化が進んでいる場合や、買主が建物を利用することが難しい場合には、解体して土地として売り出すことも選択肢になります。
ただし、解体には費用がかかるほか、建物がなくなることで税負担が変わる可能性もあります。
ここでは、更地にして売却するメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット①土地の状態や広さを確認しやすい
建物を解体して更地にすると、敷地全体を見渡しやすくなり、土地の形状や広さ、利用方法を買主がイメージしやすくなります。
古い建物が残っている場合、建物の状態や解体費用が気になり、購入をためらう方もいます。
更地であれば、購入後すぐに建築計画を進めたい方や、新築住宅を建てるための土地を探している方に検討してもらいやすくなるでしょう。
ただし、すべての物件で更地のほうが売れやすくなるとは限りません。建物をリフォームして利用したい方もいるため、建物の状態や周辺の需要を踏まえて判断することが大切です。
メリット②建物の管理や防犯面の負担を減らせる
空き家を所有していると、建物の換気や清掃、庭木の手入れ、雨漏りや外壁の確認など、定期的な管理が必要になります。
管理が行き届かない状態が続くと、不法侵入や不法投棄、害虫の発生、外壁や屋根材の落下などにつながるおそれがあります。
建物を解体すれば、建物そのものの老朽化や不法侵入に関するリスクを減らし、管理の負担を軽くできる可能性があります。
ただし、更地にした後も雑草の処理や土地の見回りなどは必要です。
デメリット①解体費用がかかる
建物を解体する場合は、解体業者への工事費用が必要になります。
費用は建物の構造や規模だけでなく、敷地への進入路の幅、隣接建物との距離、庭木・ブロック塀・庭石などの外構の有無、廃材の処分量、アスベストの有無などによって大きく変わります。
そのため、建物の坪数だけで一律に費用を判断することはできません。
解体を検討する際は、複数の解体業者から現地確認を含む見積もりを取り、工事範囲や追加費用の条件も比較することをおすすめします。
デメリット②固定資産税の負担が増える可能性がある
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されます。
小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡以下の部分）では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減される仕組みです。
そのため、建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、翌年度以降の固定資産税の負担が増える可能性があります。
解体する時期や土地の利用状況によって取り扱いが異なるため、解体前に市区町村の税務担当窓口などで確認しておきましょう。
売却までに時間がかかる場合は、解体費用だけでなく、売却期間中の税金や土地の管理費用も含めて資金計画を立てることが大切です。
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空き家の処分方法：②そのままの状態で売却する
空き家の処分方法の2つ目は、建物を解体せず、そのままの状態で売却する方法です。
建物がまだ利用できる状態であれば、中古戸建として売り出すことができます。また、建物の状態によっては、買主が購入後にリフォームやリノベーションを行うことも考えられます。
築年数が古い場合でも、立地や土地の条件、建物の状態によっては購入を希望する方が見つかる可能性があります。
それでは、そのまま売却するメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット①解体費用をかけずに売却活動を始められる
建物を残したまま売却する大きなメリットは、売主が事前に解体費用を負担する必要がないことです。
解体業者の選定や工事の手配、近隣への工事案内なども不要になるため、解体してから売却する場合と比べて、準備にかかる手間を抑えられます。
また、建物を残した状態で売り出し、購入希望者の意向を確認してから、解体するかどうかを検討できる場合もあります。
ただし、建物の状態によっては、売却前に残置物の整理や修繕、清掃などが必要になることがあります。
メリット②買主がリフォームやリノベーションを検討できる
中古住宅を購入し、自分好みにリフォームやリノベーションを行いたいと考える方もいます。
そのため、建物の状態や間取り、立地などに魅力があれば、築年数が経過した空き家でも購入を検討してもらえる可能性があります。
古民家としての雰囲気や、既存の建物を活かした住まいづくりを希望する方にとっては、建物が残っていること自体が魅力になる場合もあります。
建物の価値だけでなく、土地の広さや周辺環境なども含めて、物件の特徴を伝えることが大切です。
デメリット①契約不適合責任に注意が必要
建物を残したまま売却する場合は、契約不適合責任について注意が必要です。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約で定めた種類・品質・数量などの内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合などが問題になることがあります。
ただし、どのような場合に責任を負うか、責任の範囲や期間をどう定めるかは、契約内容や個別の事情によって異なります。
売却前には、把握している不具合や過去の修繕履歴などを整理し、買主に正確に伝えることが重要です。必要に応じて建物状況調査（インスペクション）を利用し、契約書には責任の範囲や期間を明確に定めておきましょう。
現状有姿での売却や契約不適合責任の免責を検討する場合も、どのような条件で合意するのか、事前に不動産会社や専門家へ確認することをおすすめします。
デメリット②建物の状態によっては売却に時間がかかる
建物を残したまま売却する場合、老朽化の程度や設備の状態によっては、購入希望者が限られることがあります。
購入後に大規模な修繕やリフォーム、場合によっては解体が必要になると、買主側の費用負担が大きくなるためです。
また、建物の劣化が進んでいる場合は、建物部分の評価が難しく、土地を中心とした価格で検討されることもあります。
売却期間や価格は、建物の状態だけでなく、立地や周辺の取引状況、土地の条件などによっても変わります。建物を残す場合と解体する場合の査定を比較し、どちらが適しているか検討するとよいでしょう。
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空き家の処分方法：③譲渡する
空き家の処分方法の3つ目は、第三者へ譲渡する方法です。
売却が難しい場合や、建物の維持管理を続けることが負担になっている場合には、無償で譲り渡すことも選択肢の1つになります。
ただし、無償であっても不動産の所有権を移転する手続きが必要であり、受け取る側に税金や維持費が発生することもあります。
譲渡を検討する際は、双方の負担や条件を事前に確認しておくことが大切です。
メリット①所有後の固定資産税や維持管理費の負担を減らせる
利用する予定のない空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税のほか、建物の修繕、清掃、庭木の手入れなどの維持管理費がかかります。
無償譲渡であっても、所有権移転が完了すれば、原則としてその後の所有者は譲受人となります。これにより、譲渡した側は将来にわたる維持管理や税金の負担を減らせる可能性があります。
ただし、譲渡が成立するまでの管理責任や、登記・税金などの費用負担については、事前に確認しておきましょう。
メリット②管理不全によるリスクを減らせる
空き家を適切に管理できない状態が続くと、建物の倒壊や外壁・屋根材の落下、不法侵入、害虫の発生など、周辺環境に悪影響を及ぼすおそれがあります。
空き家対策特別措置法では、適切な管理が行われていない空き家について、市区町村が調査や指導などを行う仕組みが設けられています。
2023年の法改正により、放置すれば特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」も、市区町村による指導・勧告の対象となりました。
管理不全空家等や特定空家等に指定された場合でも、直ちに固定資産税の軽減措置がなくなるわけではありません。市区町村から勧告を受けた場合に、住宅用地特例が適用されなくなることがあります。
譲渡によって所有者が変われば、譲渡した側はその後の管理に関する負担を減らせる可能性があります。
デメリット：譲り受ける側に税金や費用がかかる場合がある
不動産を無償で譲り受けた場合、譲り受ける側に贈与税が課される可能性があります。特に個人から個人へ譲渡する場合は、贈与税の対象となるかどうかを確認する必要があります。
また、不動産取得税や所有権移転登記にかかる登録免許税、司法書士への報酬などが発生する場合があります。所有権移転後は、固定資産税や都市計画税、建物の維持管理費も負担することになります。
なお、譲渡先が法人である場合などは税務上の取り扱いが異なります。また、債務を引き受けてもらうなど、無償譲渡とは異なる条件が付く場合には、別の課税関係が生じる可能性もあります。
そのため、「無料で譲るから費用はかからない」とは限りません。譲渡する側・譲り受ける側の双方で、税金や諸費用、所有後の管理負担を確認してから手続きを進めましょう。
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まとめ
空き家の主な処分方法には、更地にして売却する方法、建物を残したまま売却する方法、第三者へ譲渡する方法があります。
更地にして売却する場合は、土地の状態を確認しやすくなる一方で、解体費用や固定資産税の負担が変わる可能性があります。
建物を残して売却する場合は、解体費用をかけずに売却活動を始められますが、建物の状態や契約不適合責任について確認が必要です。
無償譲渡は所有後の管理負担を減らせる可能性がありますが、譲り受ける側の税金や諸費用も考慮しなければなりません。
また、相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が利用できる場合があります。適用期限や対象となる建物・売却方法など細かな要件があるため、早めに確認しておくとよいでしょう。
空き家の状態や立地、所有者の状況によって適した処分方法は異なります。費用や税金も含めて比較し、ご自身に合った方法を検討することが大切です。
空き家の売却や処分についてお悩みの方は、物件の状況を確認したうえで、売却・買取など複数の方法を比較することをおすすめします。MY place株式会社でも、不動産の売却に関するご相談を承っております。
相続した空き家の3,000万円特別控除については、国土交通省の案内ページもご確認ください。
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