不動産を売却するときには、「不動産査定書」が必要です。
しかし、どこで入手できるのか、どうやって見るのか、不安に感じている方もいるでしょう。
そこで、今回は査定書の入手方法やその見方、チェックポイントについて解説していきます。
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不動産売却に必要な「不動産査定書」とは
不動産を売却するときには、専門家による不動産査定をおこないます。
不動産査定書とは、この査定の結果がまとめられた書類のことです。
査定書は、「不動産会社が作成する不動産査定書」と「不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書」の2種類があります。
はじめに、それぞれの特徴や費用について詳しく解説します。
不動産会社が作成する不動産査定書
不動産会社が作成する不動産査定書は、売却を目的に売主が依頼する書類です。
不動産の評価額は取引事例比較法により算出され、無料で作成されます。
不動産会社が作成する査定書に法的制限などはないため、書類の形式や記載内容は、依頼する会社によって異なります。
査定後、査定書が作成されるまでにかかる期間の目安は1週間程度です。
また、この無料の査定書は、おもに売り出し価格を決定するために使用されます。
ただし、利用目的が売却に限られており、売主以外は利用できません。
離婚の財産分与や相続の遺産分割など、公的な場での提出が必要な場合には利用できないため、ご注意ください。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書も存在します。
通常、不動産鑑定事務所は、「不動産鑑定評価書」という名称の評価書を作成しますが、その簡易版として査定書を提供しています。
この査定書は有料で、鑑定評価書よりも価格が手頃です。
鑑定評価書は不動産鑑定評価基準によって作成されますが、査定書は鑑定評価基準に従わずに査定がおこなわれるため、税務署や裁判所など、公的な場での証拠としては不十分です。
したがって、公的な場に提出する際には、鑑定評価書を用意してください。
どちらに査定書を作成してもらべきなのか
一般の売主が、不動産鑑定事務所の不動産査定書を利用することはまれです。
どちらの方法で査定書を入手すべきか迷ったときには、不動産会社に依頼して査定書を作成してもらいましょう。
不動産鑑定士による鑑定書が役立つのは、遺産分割や生前贈与、相続税評価額の削減、財産分与、不動産の売買や交換などの場合です。
不動産の市場価格を知りたい場合は、不動産会社に作成依頼した査定書で問題ありません。
そのため、次の章からは、おもに「不動産会社が作成する不動産査定書」に焦点を当てて解説していきます。
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不動産売却に必要な不動産査定書の見方
不動産査定書には、特定のフォーマットが存在しません。
なにを記載するかなどのルールもないため、依頼する会社によって書式や記載内容が変わってきます。
しかし、一般的に記載されている内容というのはありますので、基本的な内容を把握し、下記の見方を参考にしてください。
また、査定書に記載された内容が分からなかったり、そもそも知りたい情報が記載されていなかったりする場合は、放置せず担当者へ確認することが大切です。
査定書の見方①：査定対象となる物件の基本情報
査定対象となる物件の基本情報には、住所、築年数、面積などが記載されています。
不動産会社によっては、住宅環境、設備、住宅構造、交通手段などの詳細情報も記載されているかもしれません。
さらに、マンションやアパートについては、所有階数や総戸数、土地部分に関連する情報として、建ぺい率、容積率、都市計画、用途地域などが基本情報として記載されます。
査定書の見方②：査定価格
物件の価値を金額で示したものが査定価格です。
この価格は不動産会社によって異なります。
評価方法や参考データの違いによって差があり、予測にすぎないため、上限価格・標準価格・下限価格の3種類が書かれていることもあります。
査定価格の算出には多くの情報やデータが利用されますが、詳細は「査定計算明細書」に記載されることもあるでしょう。
査定書の見方③：売り出し価格
売り出し価格は、査定価格を基に、周辺環境や市場の実際の取引状況を考慮して算出されます。
不動産査定書に記載されている売り出し価格は、物件をどれくらいの価格で市場に出すべきかを示したものであり、実際の売却価格とは異なるため注意しましょう。
また、査定価格と同様に、売り出し価格も不動産会社によって差があります。
査定書の見方④：物件の周辺環境
周辺環境は物件の評価に関わる項目です。
評価の対象となる条件は、以下のようなものがあります。
●画地条件：方位や前面道路の状況
●環境条件：日当たりや騒音、隣地状況など
●街路条件：街路の整備状況
●交通条件：最寄り駅やバス停までの距離
●行政条件：都市計画や用途地域など
さらに、周辺エリアで似た物件の売買事例が記載されている場合もあります。
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不動産売却に必要な不動産査定書のチェックポイント
不動産査定書を受け取り、説明を受けたとしても、「何に注意すればいいのかわからない」と感じる方もいるかもしれません。
最後に、査定書を見る際に確認すべきチェックポイントを4つ解説します。
ポイント①：査定額
不動産査定書に記載されている、査定額の記載方法を確認しましょう。
「2,500万円～3,500万円」などと、幅を持たせて記載されることもあります。
しかし、「査定価格：3,000万円、下限価格2,500万円、上限価格3,500万円」などと、具体的な上限と下限の価格が示されている方が好ましいでしょう。
さらに、査定額の記載では、売却時の諸費用が差し引かれた価格を表示したり、不動産会社ごとに異なる配慮がされています。
また、住宅ローンが残っている方は、下限価格でも住宅ローンが返済できるかどうかを確認しておくことがポイントです。
ポイント②：コメントや評価
不動産査定書に、査定に関するコメントや評価も確認しましょう。
査定価格が算出された理由や評価されたポイント、マイナスとなった要因などが記載されていると理想的です。
評価者のコメントを参考に、不動産売却の進め方を検討しましょう。
ポイント③：流通性比率
流通性比率とは、売却の容易さを示す指標です。
基準値は1であり、1よりも低い場合は売却しにくく、1よりも高い場合は売却しやすいことを示します。
下限は-0.85、上限は+1.1で、これらの範囲内で売りやすさが評価されます。
流通性比率が基準値でない場合、その理由について不動産会社に確認してみましょう。
マイナスであるかプラスであるかに関わらず、その根拠を知ることで、不動産会社が市場をどのように評価しているか、その物件の売却見込みを把握できます。
ポイント④：査定書の見やすさ
不動産査定書の見やすさも重要です。
見やすい査定書を提供する会社は、ネットやチラシなどの広告でもデザイン性に優れている可能性があります。
購入希望者に「ここで暮らそう」という魅力的なイメージを伝える能力が、査定書にも表れているかもしれません。
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まとめ
不動産査定書の入手方法に悩む場合は、不動産会社に作成を依頼しましょう。
不動産鑑定士の鑑定書は、遺産分割や相続税評価時などに活用されますが、市場価格を知りたい場合は不動産会社の査定書で問題ありません。
査定書を見る際には、査定額やコメント・評価、流通性比率、見やすさなど4つのポイントに注意しましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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