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【2024年】いわくつきの土地の売却価格は?売る方法や注意点を解説

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カテゴリ:◇売却のこと◇

いわくつきの土地の売却価格は?売る方法や注意点を解説

「いわくつきの土地」は、住むうえで心理的な不安感や抵抗感を抱きやすいことや、価格相場が2~5割ほど下がることから、売りにくい物件とされています。
ただ、そのような土地をどうしても売却したい場合、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。
そこで今回は、いわくつきの土地の価格相場や売却方法、注意点について解説していきます。

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いわくつきの土地を売却した場合の価格

いわくつきの土地を売却した場合の価格

いわくつきの土地は、一般的に売却価格が低くなるイメージがありますが、実際にはどうなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

基本的に価格は下がる

いわくつきの土地は、多くの場合売却価格が下がります。
これは市場に出回った際に、いわくつきだと買主が見つかりにくくなるためです。
価格相場はおよそ2~5割下がると言われているため、最悪の場合は相場に対して半分以下の価格になってしまいます。
そのため、基本的にいわくつきの場合は、高値での売却は難しいと考えたほうがいいでしょう。
もちろん「訳あり物件」とされるからといって、必ずしも買い手がつかない状況になるとは限りません。
工夫次第では買主を見つけられるので、背景事情を理解したうえでの対策が必須です。

需要が高い場合はその限りではない

いわくつきの場合は売却価格が低くなるとお伝えしましたが、需要が高く市場価値が高い場合は、その限りではありません。
もし市場において訳あり物件とされる不動産でも、一定層からの需要が想定される場合は、価格の影響を受けにくいです。
実際に訳あり物件でも、市場価値があるとされる不動産は、相場に近い価格で売却されている傾向にあります。
とくに都心でアクセス良好、周辺が栄えているなどの条件に該当する場合、たとえ訳あり物件でも大きなマイナス要因として響かないケースがあります。
不動産そのものにマイナス要因があっても、周辺環境が恵まれていれば、そこまで気にしない買主もいるのです。
一方で、地方で周辺環境が田舎である場合、買主にとってプラスになる要因が少なくなるため、価格に影響しやすくなります。
あくまでも価格への影響は、地域や住環境によっても左右されると言えるでしょう。

噂が影響する場合も

周辺地域で噂がある物件も、価格に影響する場合があります。
たとえば、心霊現象に関する噂がある場合です。
心霊現象そのものは、実際に起こっていると第三者に証明するのが難しいため、一般的には科学的根拠のないトラブルとされます。
しかし、たとえ心霊現象が起こっていると証明できない場合でも、近隣住民からの噂が広まっている場合は、心理的瑕疵とみなされてしまうでしょう。
不動産売却において、瑕疵があるかは物件の売却価格に大きく影響します。
そのため、実際に心霊現象が起きていると証明できなくても、噂が広まっている場合は価格が下がってしまうケースもあるのです。

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いわくつきの土地を売却する方法

いわくつきの土地を売却する方法

もし、訳ありとされる土地を売却する場合、どのような方法があるのでしょうか。
以下でコツを詳しく見てみましょう。

駐車場として活用する

1つめは、土地を駐車場として活用する方法です。
一般的に土地を売却する場合、その土地は住まいを建てるために利用されます。
しかし、いわくつきの場所に住居を立てるのに、抵抗を感じる方は少なくありません。
むしろ、抵抗がある方が多いからこそ、市場価値が下がってしまうのです。
そこで、土地を「住まいを建てるための場所」ではなく、「駐車場」として貸し出しをして、賃貸仮契約の実績を作ります。
駐車場なら車を停めるだけの目的で利用できるため、訳ありでも借主が見つかりやすい傾向にあります。
とくに立地がよく利便性が悪くない場合は、スムーズに借主が決まる可能性が高いです。
ある程度貸し出しをおこない、駐車場として利用された実績が多くなった時点で、土地として売却をおこないましょう。
この方法であれば、不動産を売る時点で十分な賃貸借契約の実績があると考えられるため、買主へ与えるマイナスイメージを多少なりとも解消できます。
「いわくつきとされていても、駐車場として貸していた実績があるなら、土地を購入しても問題はなさそうだ」と印象を与えられるのです。
上手に実績を作れば、それまで広まっていた嫌な噂も風化され、心理的瑕疵も解消されるでしょう。

基本的に売却方法は通常通り

たとえ訳ありだとしても、売る場合の方法は通常と変わりません。
瑕疵が一切ない場合の不動産売却と工程は同じです。
仲介業者にサポートしてもらいながら買主を見つけるか、不動産会社に相談して直接買い取ってもらうか、いずれかの方法を選択する必要があります。
仲介の場合は比較的高く売れやすいメリットがありますが、買主が見つからないと物件が売れないままなので、現金化ができません。
場合によっては長期間買主が見つからず、負担を感じてしまう場合もあります。
また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、スムーズに物件が売れるメリットがあります。
売れ残ってしまう心配がないものの、価格は仲介を依頼するよりも下がってしまいがちです。
どちらの方法もメリット・デメリットがあるため、それぞれを比較したうえで選別しなくてはなりません。

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いわくつきの土地を売却する際の注意点

いわくつきの土地を売却する際の注意点

もし訳あり物件とされる不動産を売りたいと思っている場合、どのような注意点があるのでしょうか。
スムーズに売るためにも、注意点を詳しく見てみましょう。

告知義務がある点を忘れない

基本的に不動産売却において、瑕疵物件に対して告知義務がある点を忘れないようにしましょう。
いわくつきの場合の多くは「心理的瑕疵」があるとみなされます。
先述したように、たとえ心霊現象のような科学的根拠のない問題でも、心理的瑕疵があると判断されるのです。
このような瑕疵がある場合は、必ず買主に対して告知をおこないましょう。
なかには「瑕疵があると伝えずに売ったほうが、スムーズに買主が決まるのではないか」と考える方もいます。
しかし、これでは告知義務違反となり、最悪の場合は訴訟問題に発展する可能性があります。
売主は「瑕疵がある」と把握していた時点で、買主に対する告知義務が発生しているのです。
その義務を守らなかった場合は、相応のペナルティとして損害賠償や契約解除などに発展するのが一般的です。
後ろめたい事実があるとしても、買主には包み隠さず伝えることをおすすめします。

実績豊富な不動産会社に相談する

不動産会社に相談する際には、いわくつきの物件を扱った実績があるかを確認しましょう。
地域で人気のある不動産会社だとしても、いわくつきの不動産を扱った経験があるとは限らないからです。
ある程度の実績がないと、適切な相場額を判断できず、結果的に買主が決まらなくなる可能性もあります。
このような事態になると、長期間土地が売れなくなり、マネープランも大きく変更せざるを得なくなる可能性もあるでしょう。
ある程度の実績がある不動産会社なら、スムーズに計画を立ててくれるので安心感が得られます。
訳あり物件の扱いにも慣れているため、過去のデータをもとにどのように販売活動をすべきなのかを考えてくれるでしょう。
なかには訳あり物件を専門としている業者もいるので、スムーズに現金化をしてほしい場合はそちらへの相談もおすすめです。
ある程度の経験があれば、ケースバイケースで柔軟な提案をしつつ、依頼主の不安を解消してくれるでしょう。

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まとめ

訳あり物件とされる土地を売却したい場合、基本的には価格が下がってしまいます。
ただし、駐車場として貸し出しをおこなう対処法もあるので、まずは実績豊富な不動産会社に相談してから今後の方向性を考えてみましょう。


このブログの担当者✎

野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)!

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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