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親族間売買とはどんな取引?一般的な不動産売買との違いや価格設定を解説

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親族間売買とはどんな取引?一般的な不動産売買との違いや価格設定を解説

不動産売買では、基本的に売主と買主が合意すれば価格や条件を自由に設定可能です。
しかし、一部の取引においては特殊な制限が設けられている場合があります。
親族間売買も特殊なルールが設定されている取引の1つであり、知らずにおこなった結果、思わぬトラブルを招くケースも少なくありません。
今回は親族間売買の概要と一般的な不動産売却との違い、適切な価格設定について解説します。

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不動産の親族間売買とは?

親族間売買とは、その名称どおり親族どうしの間でおこなわれる不動産の売買を指す言葉です。
詳細は後述しますが、親族間売買にはそれ以外の不動産売買とは異なるルールや注意点がいくつか存在します。
不動産の名義を移す目的で安価な親族間売買をおこなうと、税務署からみなし贈与と判断され多額の税金を払わなくてはいけません。
親族間売買を土地や建物の名義を移す手段として考えた場合、近い役割を持つ手段としては生前贈与や相続が挙げられるでしょう。
それらと比較した場合、親族間売買はタイミングが自由に決められ売主が売却金を得られるメリットを持つ一方、税金が高く買主側に資金が必要な点がデメリットです。
民法では「6親等以内の血族」「配偶者」「3親等以内の姻族」を親族として定義しています。
しかし親族間売買ではそれが贈与とみなせるかが重要なので、上記の定義以外に相続人に該当するかどうかを判断基準とする可能性もあるでしょう。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買で相場より過度に低い価格の取引をおこなった場合、その取引はみなし贈与として扱われ、相場との差額を基準とした贈与税が課される場合があります。
また、親族間売買では居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除をはじめ、さまざまな控除や特例が利用できません。
買主側も住宅ローン控除が利用できないため、各種税金が高額になる可能性があります。
一般の不動産売却に比べ住宅ローンの審査が厳しい点も大きな違いです。
親族間での不動産取引は資金を流用する隠れ蓑として用いられやすいため、多くの金融機関が厳しい審査基準を設けています。
とくに古い実家など資産価値が低い不動産を売買する際は、ローン審査を通過するのは困難でしょう。

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親族間売買で贈与とみなされないための適正価格

みなし贈与と判断されない適切な価格のラインについて、国税庁は明確な基準を発表していません。
そのため、みなし贈与を避けるためには、適正価格を調べるプロである不動産鑑定士に依頼する方法が有効です。
ただし不動産鑑定士に調査を依頼した場合、数十万円の費用がかかります。
なるべく費用を節約したい場合は、自身で路線価を調査し、その1倍から1.25倍程度の価格を設定すると良いでしょう。
また、不動産会社に査定を依頼し、その査定結果の80%程度の価格を設定する方法も有効です。

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まとめ

親族間売買では取引価格が低すぎると贈与とみなされ、相場との差額を基準とした贈与税を支払わなければいけない可能性があります。
親族間におけるさまざまなリスクも想定されるため、安心安全に不動産売買をおこなうのであれば、不動産会社をとおしたほうがスムーズです。
私たちMYplace株式会社は、堺市西区の不動産を数多く取り扱っております。
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