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【2024年】不動産売却の反復継続とは?違法にならないための対策をご紹介

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不動産売却の反復継続とは?違法にならないための対策をご紹介

不動産売却は特別な資格がなくても可能ですが、反復継続に相当する取引を実施するには宅建業の免許を所持していなければなりません。
不動産売却の方法や回数によっては故意でなくても違反に相当してしまうおそれがあるため、複数回にわたる不動産売却を検討している方は注意が必要です。
この記事では、反復継続の概要や罰則、反復継続に合致しないための対策など、不動産売却前に知っておきたいポイントをご紹介します。

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不動産売却前に要チェック!反復継続とは

不動産売却前に要チェック!反復継続とは

反復継続とは、不動産を何度も売買することを指します。
不動産売買に関するルールをまとめた宅地建物取引業法によれば、不動産売買による継続的なビジネスは免許がなければできません。
住み替えなどプライベートな不動産の売却であれば免許は不要ではあるものの、反復継続に相当すると判定されると無免許営業に相当してしまいます。
不動産売買をした方にその気がなかったケースや、反復継続のことを知らなかったケースでも違反に相当するため気をつけましょう。

反復継続の判定基準

では、何回不動産売買を実施すると反復継続だと判定されるのでしょうか。
実は、反復継続に相当する不動産売買の回数は、具体的な判定基準が存在しません。
何回不動産売買を実施したかでは判定できず、事業性が見られるかどうかを行政庁が個別に検討し、反復継続に相当するかを判定する仕組みになっています。

反復継続に相当すると判定されやすいケース

反復継続に相当するかどうかを判定するうえで欠かせない視点が、不動産売買に事業性が見られるかどうかです。
以下に合致する場合は事業性が高いと判定されやすいため気をつけましょう。

●利益を得るために不動産売買をしている
●不動産取引を継続して実施している
●不動産仲介業者を介さずに不動産を直接販売しようとしている


住み替えや納税資金の調達などの理由ではなく、利益を得るために不動産売買を実施しているケースは、反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。
たとえば、競売で安く仕入れた物件をリフォームしてから売却するなどの行為がこれに合致します。
また、不動産売買が1回限りではなく、繰り返し実施している場合も反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。
土地を区画分けしたうえで売却を実施するケースも、反復継続に相当すると判定されるおそれがあるため気をつけましょう。
さらに、不動産仲介業者を介さず、ご自身で買い手を探して不動産売却を実施するケースも反復継続に相当すると判定されるおそれが高いです。

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不動産売却前に知っておきたい!反復継続の取引を実施した際の罰則

不動産売却前に知っておきたい!反復継続の取引を実施した際の罰則

前述のとおり、無免許で反復継続を実施すると法律違反となり、罰則の対象になります。
では、もしご自身の不動産売却が反復継続に相当すると判定された場合、どのような罰則を受けるのでしょうか。
反復継続の取引を実施した際の罰則をご紹介します。

取引を実施した個人への罰則

宅地建物取引業の免許を所持していない個人による宅地建物取引業の営業は、宅地建物取引業法第12条で禁止されています。
無免許で反復継続を実施した個人に対しては、法律にもとづいて罰則が科せられるおそれがある点に気をつけましょう。
罰則の内容は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金刑です。
悪質な例だと認められた場合は、懲役と罰金刑の両方が科されるおそれもあります。
この罰則の内容は宅地建物取引業法第79条第2号で規定されていて、同法のなかでももっとも重い刑罰に相当します。
重い罰則を科されるおそれがあるため、不動産売買を実施する際には反復継続に合致しないよう気をつけましょう。

無免許営業に関与した法人への罰則

不動産会社などの法人が無免許での反復継続に関与した場合、その法人も処罰の対象となります。
無免許での反復継続に合致する不動産売買を仲介したケースや、不動産売買のための法人を立ち上げたケースなどがこれに合致します。
不動産売買にかかる節税のために法人化した場合なども、宅地建物取引業の免許がなければ罰則の対象になるため気をつけましょう。
法人が無免許での反復継続に関与した際の罰則は、個人が実施した場合よりも重く設定されています。
法人として実施した取引が無免許での宅地建物取引業の営業に相当すると認定された場合の罰則は、1億円以下の罰金です。
また、1年以内の業務停止処分や免許取消処分の対象になるおそれもあります。
さらに、刑法62条1項に規定されている幇助罪に問われるおそれもあるなど、宅地建物取引業法以外の法律にも違反するおそれがあります。
法人が関与した場合の罰則は個人よりも重くなってしまうので、不動産売却の際には注意が必要です。

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不動産売却で反復継続に相当しないための対策

不動産売却で反復継続に相当しないための対策

無免許での反復継続には重い罰則があるため、反復継続に合致するおそれがある不動産売却の際には売却方法などの工夫が欠かせません。
どれか1つでも対策をすれば反復継続に合致しなくなるというわけではありませんが、合致するリスクを減らすことは可能です。
不動産売却で反復継続に相当しないための対策をご紹介します。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産売却の際にご自身で買い手を探すのではなく、不動産会社に仲介を依頼すれば、反復継続に相当するとみなされるリスクを軽減できます。
反復継続に相当しないためには、ご自身の不動産売却における事業性をなるべく低くすることが重要です。
不動産会社に仲介を依頼していれば、少なくとも売却の方法については事業性が高いとは判定されないでしょう。
また、不動産会社に仲介を依頼するメリットの1つが、宅地建物取引業の免許を持ったプロに相談できることです。
反復継続は数値による明確な基準が存在しないため、反復継続に合致するかどうかをご自身で判定するのは困難なケースも多いでしょう。
ご自身の不動産売却が反復継続に相当しないか不安な場合でも、専門的な知識を持ったプロに相談できるので安心です。

不動産売買を1回で済ませる

不動産売買を複数回実施するのではなく1回で済ませれば、反復継続に相当するリスクを軽減できます。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、1回限りの取引として実施するものは事業性が低いとの見解が提示されています。
ただし、不動産売買を1回しか実施しなければ反復継続には相当しないという認識は誤っているため注意が必要です。
前述の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、複数の買い手に対しての販売行為を実施した場合は、反復継続的な取引に相当すると明記されています。
そのため、区画割りをして宅地を複数の買い手に販売する場合などは、1回の販売行為であっても反復継続とみなされるリスクがあります。
このような不動産売買を反復継続に合致させないようにするには、不動産会社の買取を利用するほか、区画割りをせずに販売するなどの対応が必要です。

転売をしない

反復継続に相当しないためには、不動産の転売を避けましょう。
不動産の転売は、さまざまな不動産取引のなかでもとくに事業性の高い取引とみなされやすいため、反復継続に相当するおそれが高くなってしまいます。
また、所有期間がそれほど長くない不動産を売却する際にも注意が必要です。
不動産売却をするご本人にその気がなくても、取得した不動産をすぐに売却すると転売と判定されるリスクがあります。

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まとめ

利益を得るために不動産売買を繰り返す反復継続は、宅地建物取引業の免許がないと違法行為にあたります。
懲役や罰金刑などの重い刑罰があるため、反復継続に相当しそうな不動産売却をする際には、不動産会社に相談してリスクを減らした状態で売却を進めましょう。



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