不動産売却においての取引方法は主に二つあって、一括払いと分割払いです。
任意の支払い回数や期間を設定できる割賦販売なら、一括払いが難しいケースでも不動産売却できる可能性が広がります。
ので、一括購入が難しい買主もターゲットにできる特徴があります。
そこで今回は、割賦販売とはどのようなものなのか、不動産売却におけるメリット・デメリットとともに解説します。
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不動産を割賦販売で売却する方法とは？
まず、そもそも、割賦販売とは、分割払いで商品を販売することを言います。
割賦販売法では「商品代金を2か月以上・3回以上の分割払いで回収する方式」です。
では、不動産売却ではどのように扱われるのでしょうか。
不動産は高額なので、住宅ローンを活用するケースは珍しくありません。
住宅ローンでは、不動産の代金は借入金から一括で支払われます。
そして買主は、金融機関に対して住宅ローンを分割返済するものです。
そのため、不動産売却自体は一括払いで代金の決済が完了しています。
一方の割賦販売は、売却代金自体が分割払いになるため、住宅ローンを利用できない場合にも不動産取引が可能です。
割賦販売のときの所有権はどうなる？
民法において、不動産の売買は双方の意思によって効力が生じるとなっています。
そのため、実務においては売買契約書を締結した段階で所有権移転登記がおこなわれ、買主へ所有権が移ります。
あるいは所有権移転仮登記をおこない、割賦販売の代金支払いが完了した時点で正式に登記手続きをおこなうことになるでしょう。
住宅ローンが利用できないシーンとは？
では、どのようなシーンで住宅ローンが利用できない可能性があるのでしょう。
たとえば、住宅ローンの審査に通らならいケースが挙げられます。
ローン審査はおもに以下の基準でおこなわれます。
●借入時や完済時の年齢
●健康状態
●社会属性（年収、勤続年数など）
●取得する不動産の担保評価
多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳前後としています。
借入時の年齢が高い、借入期間が長いなどの理由で80歳までに返済できる見込みが薄いと判断されると、住宅ローンの審査には通りづらいです。
また、住宅ローンの借り入れ時にほとんどの人が入る団信（団体信用生命保険）は、健康状態に問題を抱えていると加入できません。
そのほか、勤続年数が短い方、独立後まもない方、フリーランスで収入が不安定な方も、住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
さらに気を付けたい要素が、不動産の担保評価です。
築年数が古い・再建築不可物件など、担保価値の低い不動産は審査での評価が下がる傾向にあります。
このようなケースでは、買主が住宅ローンを利用できないことがあるため割賦販売が有効です。
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不動産を割賦販売で売却するメリット
次に、割賦販売は不動産売却においてどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
親族間で不動産売買しやすくなる
親族間のように、売主と買主が特別な関係にあるときは住宅ローンの利用が困難です。
そのため、親族への不動産売却は割賦販売が有効な手段となります。
信頼関係のある親族同士なら、長期の分割払いに対応できるなどの理由で売買契約もまとまりやすい傾向にあります。
買主の費用負担が軽くなる
割賦販売で不動産売却すると、買主の費用負担を軽減できることがあります。
何らかの事情で住宅ローンの審査が通らないとき、買主はおもに以下の対策を検討することになります。
●ローン審査で不利な条件を解消する（ほかのローンの返済を進めるなど）
●頭金を多く用意して返済負担率を下げる
いずれの場合も、費用を確保するまでの間は不動産売却を進められません。
多くの買主はその期間中、賃貸物件に住み続けなければならず、家賃負担も続きます。
しかし割賦販売で不動産を購入できれば、本来であれば家賃支払いに充てていたお金を物件購入費に充当できるメリットがあります。
そしてローン審査に通った段階で、住宅ローンに切り替えるなどの対応を取れるのが特徴です。
売主にとってのメリット
このようなケースにおいてメリットがあるのは買主だけではありません。
割賦販売の代金には金利分が含まれています。
したがって、金利相当分がそのまま収益になるのがメリットです。
再建築不可物件・築古物件の売却に有効
再建築不可物件や築古物件は担保価値が低い（住宅ローンの審査に通りにくい）ため、購入希望者が現れても資金を工面できないことも珍しくありません。
このように買主の手持ち資金が少ないときでも、割賦販売なら売買契約をまとめやすいでしょう。
また、次のような相手が買主となる不動産売却でも割賦販売は有効です。
賃貸物件の入居者へ売却したい
賃貸物件を売却するとき、長年住んでいる入居者が購入を希望することがあります。
もし割賦販売で不動産売却できれば、買主はこれまでのように家賃を支払う感覚で代金を分割払いできるメリットがあります。
売主にとっては、買主を探す手間が省けるだけでなく、売却前の修繕リフォームやハウスクリーニングなどの費用も節約できるのがメットです。
隣地の所有者へ売却したい
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないなどの理由で建物を取り壊すと建て替えができません。
増改築も制限されていることが多く、土地の用途は限られています。
しかし隣地の所有者は、所有する土地と合筆（複数の土地を1筆にまとめること）することが可能です。
合筆すれば再建築可能となったり、土地が大きくなり不動産価値が高まったりするので、条件が合えば購入してもらえる可能性があるでしょう。
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不動産を割賦販売で売却するデメリット
割賦販売による不動産売却には、気を付けなければならないデメリットもあります。
贈与とみなされるデメリット
一般的に、長期のローン契約は金利が設定されます。
しかし親族間での割賦販売では、無利子で取引したいと考える方も多いのではないでしょうか。
このとき、一般的な金利相当分が贈与とみなされる可能性があります。
ただし、みなし贈与となる金額や期間、分割回数は税務署によっても判断がわかれます。
住宅ローンの金利相場などが目安になりますが、不安な場合には税理士などの専門家のアドバイスを受けると良いでしょう。
所有権移転登記のデメリット
割賦販売では代金の支払いが完了しないうちに、所有権移転登記による不動産の名義変更をおこないます。
そのため、代金の支払いが滞るリスクに注意しなければなりません。
万が一、支払いが遅延したときに備えて次の対策をおこないましょう。
●強制執行認諾文言付公正証書を作成する
●抵当権を設定する
支払い遅延が発生したとき、強制執行認諾文言付公正証書を作成していれば、買主から強制的に債権を回収できます。
とはいえ、代金を滞納しているときはすでに買主の返済能力は失われている可能性が高いです。
そこで、割賦販売した不動産には抵当権を設定しておきましょう。
不動産を差し押さえられるので、滞納時には競売にかけることが可能です。
まずは通常の不動産売却が有効
割賦販売はあくまでも、買主が住宅ローンを利用できないといった特別な事情があるときにおすすめの方法です。
そのため、基本的には通常の方法による不動産売却を目指すと良いでしょう。
通常の不動産売却なら、代金を回収できなくなるといったリスクがありません。
やむを得ず割賦販売による売却を目指すときには、割賦販売の経験が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。
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まとめ
不動産売却における割賦販売のメリット・デメリットを解説しました。
買主が住宅ローンを利用できないときや、再建築不可物件の売却では割賦販売が有効です。
気を付けるべきデメリットはあるものの、販路が広がるので売れにくい不動産でお困りの方は割賦販売を検討してみてはいかがでしょうか。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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