【2024年】任意売却のハンコ代！支払う相場やハンコ代が発生するケースを解説｜堺市の不動産売却

▼ 任意売却のハンコ代とは？概要や役割を解説
▼ 任意売却におけるハンコ代！支払う相場の目安を解説
▼ ケース別に解説！任意売却のハンコ代が発生する場合としない場合
▼ まとめ

任意売却のハンコ代！支払う相場やハンコ代が発生するケースを解説

任意売却とは、住宅ローンを完済させることが困難になったとき、金融機関の合意をとっておこなう不動産売却の方法です。
売却によって完済を目指すことが目的ですが、複数の債権者がいる場合、スムーズに任意売却を進めるにはハンコ代の知識も備えておくことが大切です。
今回は、任意売却のハンコ代について、概要や相場、ハンコ代が発生するケースとしないケースを解説します。

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任意売却のハンコ代とは？概要や役割を解説

長期にわたって返済をおこなう住宅ローンで、支払いが困難になってしまったとき、選択肢のひとつとなり得るのが任意売却です。
まずは、任意売却のハンコ代とは、どのようなものかについて概要から解説します。

ハンコ代とは？

任意売却の場合も、住宅ローンを組んでいる不動産の売却を進めるには、抵当権の抹消が必要になってきます。
抵当権とは、借り入れをする債務者が不動産を債務の担保にし、返済ができなくなったときには、債権者が担保目的物である不動産をもって弁済を受ける権利です。
そして、抵当権の抹消とは、登記簿謄本に記載された抵当権に関する部分を削除することです。
抵当権の抹消をおこなうには、法務局に対して債権者が押印をした書類を提出しなければなりません。
つまり、任意売却を進めるには、ハンコを押してもらう形で、債権者の協力を得る必要が出てくる場合があるのです。
ハンコ代とは、債権者に書類にハンコを押してもらうためのお金を指します。
ほかにも、担保解除料や担保抹消承諾料などと呼ばれることがあります。

ハンコ代の役割

債権者が複数いる場合でも、任意売却をおこなうには、すべての債権者の合意を得ることが必要です。
ハンコ代の本質的な役割とは、後順位抵当権者の債権回収額といえます。
ハンコ代の理解には、抵当権者の債権回収について知ることが、予備知識として役立ちます。
不動産を任意売却すると、売却額をそれぞれの債権者に配分することになりますが、配分の決め方は話し合いです。
任意売却ができないときにおこなわれる競売では、債権者への配分には、時間的な順位が優先されます。
たとえば、債務者の借り入れ合計は6,500万円で、1番抵当権者が4,000万円、2番抵当権者が2,000万円、3番抵当権者が500万円のローンを融資していたとします。
競売で、落札額が借り入れの合計額を超える金額であれば、すべての債権者に配分することが可能です。
実際には、落札額が融資した額を下回るケースが珍しくありません。
仮に落札額が3,500万円だったとしたら、2番抵当権以降の債権者は、競売のルールにより、回収できる配分が0円になるわけです。
一方で、任意売却では、2番抵当権以降の債権者にも分配される余地があります。
競売では、売却基準価額は時価の約6割から7割となるため、1番抵当権者にとっても、競売より高く売れる可能性がある任意売却をおこないたいと考えます。
しかし、抵当権が付いたままの不動産には買い手がつきにくいため、抵当権を抹消してもうために、後順位抵当権者の協力も得なければなりません。
担保抹消承諾料とも呼ばれるハンコ代とは、スムーズに実務を進めるうえで支払うものとして定着しています。

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任意売却におけるハンコ代！支払う相場の目安を解説

任意売却をおこなうために必要となる抵当権の抹消をスムーズに進めるには、ハンコ代が重要な役割を果たしています。
ここでは、任意売却をする際に押さえておきたいハンコ代の相場について解説します。

相場の規定はない？

抵当権をもつ債権者が複数いるケースで、1番抵当権者以外の代金が入らない後順位抵当権者に支払うのがハンコ代です。
協力を得るため、後順位抵当権者に支払うハンコ代には相場があるのでしょうか。
実は、相場として、金額を定める厳密なルールのような規定はありません。
任意売却をおこなう個々のケースに応じて、抵当権者と交渉をおこない、決めていくことになります。

住宅金融支援機構の基準

規定はないものの、参考になるのが、住宅金融支援機構の基準です。
住宅金融支援機構では、住宅ローンを利用する場合、1番抵当権者として住宅金融支援機構が設定されることを条件にしています。
また、ハンコ代については、2番抵当権者以降の目安も以下のように設定しています。

●2番債権者：30万円、もしくは残元金の1割のどちらか低い金額
●3番債権者：20万円、もしくは残元金の1割のどちらか低い金額
●4番債権者：10万円、もしくは残元金の1割のどちらか低い金額

つまり、住宅金融支援機構の考える基準では、後順位抵当権者に対する支払いは、基本的には10万円から30万円が相場といえるでしょう。
ただし、あくまでも目安であるため、ケースによっては基準を超える額を支払うこともあります。
住宅金融支援機構による独自の金額ですが、債権者が明確に示す唯一の基準であり、ほかの金融機関でも目安のひとつとして参考にされています。

一般的な相場

住宅金融支援機構以外の債権者に対するハンコ代の相場は、10万円から100万円が目安といえるでしょう。
後順位抵当権者が銀行や保証会社など、住宅ローンの利害関係にある場合は、ハンコ代の支払いについても問題なく進むことが多いです。
住宅金融支援機構の基準に準ずる場合は、順位によって10万円から30万円、もしくは残元金の1割のどちらか少ない金額のほうとなります。
この場合、支払いの費用を抑えるには、できるだけローン返済をしておくことがポイントです。

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ケース別に解説！任意売却のハンコ代が発生する場合としない場合

住宅ローンの支払いが困難になり、任意売却を選択する場合でも、必ずしもハンコ代が発生するとは限りません。
最後に、ハンコ代が発生するケースと、発生しないケースについて解説します。

発生しないケース

任意売却をおこなう際に、発生する可能性があるハンコ代には、債権者への配分が大きく関係しています。
配分についてもめる要素がない場合には、ハンコ代も発生しないケースです。
費用が生じないケースは、2つにわけることができ、ひとつは債権者が1人だけの場合です。
債権者が1人のみ場合であれば、任意売却をしたお金は債権者が全部もらうことができます。
あるいは、売却額の一部を債務者の引っ越し代にあて、残りの全額を1人の債権者が得ることになります。
そのため、債権者が単独である場合には、配分について検討する必要もなく、費用が生じることはありません。
債権者が単独のケースでは、売却の金額も関係しません。
もし、売却額が債権の金額より少なかった場合でも、債務者と債権者の当事者間の話し合いによって、残債の返済方法を決めることが可能です。
2つめの発生しないケースは、複数の債権者がいるものの、売却額が債務の合計額以上になる場合です。
複数いる債権者の債権額をあわせた金額より、任意売却した金額のほうが多ければ、配分でもめることはないため、費用も生じないことになります。

ハンコ代が発生するケース

複数の債権者がいる場合、任意売却の売却額が、債権の合計額を上回ることは少なく、ハンコ代が発生するケースとして考えられます。
この場合、注意したいのが裏ハンコ代です。
後順位抵当権者が消費者金融機関などで、一般的なハンコ代を著しく超えるような金額を要求してくるといったケースを指します。
同意を拒否されたときには、先に買主に所有権を売却し、抵当権消滅請求をおこなうと、後順位抵当権者の権利によって競売が進められることを阻止できます。

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