マイホームの売却は、一生のうち一度あるかないかで、やり直したくてもできるものではありません。
そのため、家の売却で後悔しないように、注意すべき点について事前に把握しておくと、満足した売却につなげることができるでしょう。
そこで、家の売却前・売却中・売却後にやってはいけないことについて解説します。
これからマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。
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家の「売却前」にやってはいけないこととは？
家を売却する際は、査定依頼から事前準備などありますが、効率良く売却を進めるためには準備段階から気を付けておきたいことがあります。
まずは、家の売却前にやってはいけないことを解説します。
①金融機関に無断で売り出さない
住宅ローンがある家を売却する場合は、まずはローンを組んでいる金融機関に相談することが大切です。
なぜなら、住宅ローン残債がある家には抵当権が設定されているためです。
抵当権が設定された状態では、原則として家を売却することはできません。
そのため、住宅ローンの返済が完了する前に家を売却する際は、ローンを完済し抵当権を抹消する手続きをおこなう必要があります。
ローンを完済する方法には、自己資金で完済する方法、売却代金で完済する方法、売却代金と残りを自己資金で賄う方法があります。
いずれにせよ、金融機関に無断で売却することがないよう注意が必要です。
②自己判断で解体やリフォームをおこなわない
家が古い場合、スムーズに売却するために、売却前に解体やリフォームをおこなうケースが見られます。
しかし、自己判断でおこなうのは避けるべきでしょう。
なぜなら、解体やリフォームにかかった費用は、売却時に回収できるとは限らないためです。
また、最近では安く中古物件を購入し、自分好みにリフォームをしたいといった方も増えています。
そのため、自己判断で解体やリフォームをおこなうのはおすすめしません。
必要かどうかは、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら判断するようにしましょう。
③相場価格を調べていない
家を売却する際は、周辺がどのくらいの相場なのか価格を調べておくことも大切です。
売主としては、少しでも高く売却したいと考えることは自然ですが、市場価格とかけ離れた価格で売り出してしまうと、売却自体が長引く可能性があります。
このような事態を避けるためには、売却する家と類似した物件の価格相場を調べておくと良いでしょう。
そうすれば、不動産会社が提示した価格が適正であるかどうかを判断する際にも役立ちます。
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家の「売却中」にやってはいけないこととは？
続いて、家の売却中にやってはいけないことを解説します。
①短い期間で売却しようとしない
家の売却でもっとも注意しなければならないことは、短期間で売却しようとすることです。
家を売却する際は、通常4～6か月程度の期間がかかるとされています。
不動産はとくに金額も大きいため、買主が購入を決断するまで時間がかかることも珍しくありません。
そのため、短期間で売却しようと売り急いでしまわないことが大切です。
売り急いでしまうと、大幅な値下げで売ってしまう可能性もあるため注意しなければなりません。
②不動産広告のルールを守らない
家を売却する際は、物件を宣伝するためにチラシや不動産情報サイトへ掲載するのが一般的です。
広告を出すことによって、物件が多くの目に留まりスムーズに売れる可能性が高いためです。
しかし、広告には、誇大広告の禁止や、広告開始時期の制限、取引態様の明示などさまざまなルールが設けられています。
たとえば、実際に物件よりも良いと思われる表現がされている場合は、規則違反となります。
ご自身で広告を出すケースは稀ではあるものの、売主も広告のルールについて把握しておくと良いでしょう。
③内見時にいい加減な対応をしない
広告で物件を紹介すると、購入希望者が実際に家を訪問する内見がおこなわれます。
内見は売却活動のなかでもとくに重要であり、内見がこの先の契約を左右するといっても過言ではありません。
つまり、内見をいい加減にしてしまうと、買主に悪い印象を与え、結果的になかなか売却できない可能性が高くなります。
内見時に良い印象を与えるためには、以下の点を注意しましょう。
●水回りを重点的に綺麗に掃除しておく
●生活感が出すぎないように不要なものは処分する
●換気をおこない空気を清潔に保つ
とくに水回りは、購入希望者がもっとも清潔感を求める箇所です。
印象が悪くならないように、隅々まで掃除をおこないましょう。
また、物が多く生活感が出すぎると良い印象を与えません。
そのため、事前に不要な物は処分し、すっきりとした空間にしておきましょう。
なお、内見では、購入希望者からの質問にも誠意をもって答えることも大切です。
売主にとって不利となることでも、包み隠さず情報を伝えるようことをおすすめします。
隠してから売買すれば、その後買主とトラブルに発展するだけでなく、契約解除や損害賠償を請求される可能性もあるため注意しましょう。
すべての事実を伝え売主の誠実さが伝わると、印象が良くなりスムーズに売却できる可能性が高くなります。
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家の「売却後」にやってはいけないこととは？
最後に、家の売却後にやってはいけないことを解説します。
家を売却して安心するのではなく、その後もするべきことがあるため適切に対応しましょう。
①確定申告をおこなう
家の売却で利益が生じると、売却した翌年に確定申告が必要になります。
確定申告を忘れると、遅延税や無申告加算税などが課されるため注意が必要です。
また、売却時に損失となった場合でも確定申告によって、税金控除や特例を利用できるケースもあります。
確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
忘れないように申告手続きを済ませましょう。
②残置物は処分して残さない
物件の引き渡し時には、私物や家具、不用品といった残置物はすべて撤去する必要があります。
撤去せずにそのままにしておくと、買主とトラブルになる可能性があるため、早めに片づけておくようにしましょう。
③契約内容をあとから覆すことはしない
買主と売買契約を結んだあとは、原則としてその内容を覆すことはできません。
たとえば、自己都合で契約を解除したいといった行動はできるだけ避けましょう。
どうしても契約後に覆したい場合は、買主の同意を得ない限りできません。
仮に同意が得られた場合でも、売主の都合で契約を解除する場合は、ペナルティとして違約金を買主へ支払う必要があります。
違約金は、売却価格の1～2割程度とされており、3,000万円の場合は300～600万円を支払わなければなりません。
ただし、基本的にはいったん契約した条項は覆すことができないものと考えておきましょう。
④引っ越し期日を守らない
売却後に決められた引っ越し期日を守らない行為も、やってはいけないことの1つです。
原則として居住中の場合は、契約成立後は決められた期日までに引っ越しをして、速やかに物件を引き渡さなければなりません。
期日を守らない場合は、違約金が発生することもあるため注意しましょう。
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まとめ
家の売却では、売却前・売却中・売却後のタイミングでやってはいけない行動などが多数あります。
とくに自分の判断だけで解体やリフォームなどをおこなうのは避けるべきといえるでしょう。
また、売却後に契約内容を覆すことや引っ越し期日を守らないといった行為は、ペナルティが科されるため注意しなければなりません。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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