住宅ローンが残る不動産相続では、相続人が債務を引き継ぐことが原則です。
しかし、団体信用保険に加入しているなど一定の条件を満たしていれば住宅ローンを支払う必要はありません。
そこで今回、不動産相続で住宅ローンはどうなるのか、対処法とともに解説します。
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不動産相続後の住宅ローンはどうなる？
被相続人が亡くなると、残された財産は相続人が継承します。
相続財産には不動産や現金といったプラスの財産だけでなく、住宅ローンなどのマイナスの財産も含まれます。
そのため、相続が発生したときには借金の有無も確認しなければなりません。
相続の種類
では、住宅ローンが残る不動産を相続するとどうなるのでしょうか。
相続にはおもに以下の方法があります。
●単純承認：財産を全額相続する（借金もすべて相続する）
●限定承認：プラスの財産の範囲内で財産を相続する
●相続放棄：すべての財産の相続権を放棄する
住宅ローンを相続したくない場合には、限定承認もしくは相続放棄することになります。
プラスの財産のほうが多い場合には、限定承認のほうが有利です。
明らかにマイナスの財産のほうが多い場合には相続放棄を検討することになりますが、不動産を含むすべての財産を相続する権利を失うのでご注意ください。
ペアローンや親子リレーローンは注意が必要
ペアローンや親子リレーローンを組んで取得した不動産は共有名義になっています。
そのため、相続の対象となるのは被相続人の持分のみです。
具体例として、次のケースにおける相続税の取り扱いを見ていきましょう。
4,000万円の不動産（夫2,000万円、妻2,000万円）
上記のケースでは、相続税の対象になるのは被相続人の持分にあたる2,000万円のみです。
また、団体信用生命保険に加入していても免除されるのは被相続人の債務のみなので、配偶者の債務は引き続き支払う必要があります。
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不動産相続後に住宅ローンを支払わなくていい場合
多くの住宅ローンは、団体信用生命保険への加入を融資の条件としています。
そのため、不動産相続時には住宅ローンを支払わなくていい場合が少なくありません。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあったとき、住宅ローンを完済することを目的とした生命保険のことです。
契約者が死亡・高度障害状態となったとき、保険会社が残債に相当する保険金を支払って住宅ローンの返済に充てます。
そのため、団体信用生命保険に加入していれば相続発生時に住宅ローンを支払う必要がありません。
なお、団体信用生命保険によっては3大疾病特約などの追加保障も契約できるので、死亡・高度障害状態以外のリスクにも備えられます。
免除されないケース
団体信用生命保険に加入していなければ、不動産相続時でも生命保険の支払いは免除されません。
では、どのようなケースで団体信用生命保険に加入していない可能性があるのでしょうか。
フラット35を利用している
住宅ローンのなかでも、団体信用生命保険の加入を必須としていない商品があります。
その一つがフラット35です。
たとえば、団体信用生命保険以外の生命保険で備えがあるなら問題ありません。
団体信用生命保険は、住宅ローンの完済が近づくにつれて保障額が小さくなります。
しかし民間の生命保険なら、契約期間中は死亡保証額が変わらないものや、契約当初の保証額を大きくできるもの（逓減定期保険）などさまざまなタイプの商品を選べます。
また、健康優良であると認定されると生命保険料が割引になる商品もあり、加入時の条件によっては団体信用生命保険よりも有利です。
健康状態に問題がある
団体信用生命保険も加入時には健康状態の審査があります。
既往歴があるなど健康状態に問題があると、そもそも団体信用生命保険に加入できません。
なお、一般団信よりも引き受け範囲が広いワイド団信もあります。
ただし、ワイド団信に適用される金利は上乗せされており、一般団信と比較して保険料は高くなる点にご注意ください。
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住宅ローンの残る不動産相続で知っておきたい対処法
不動産相続でも、住宅ローンが免責にならないケースがあることがわかりました。
では、そのような場合にはどのような対処法があるのでしょうか。
金融機関に相談する
不動産相続後に住宅ローンの支払いが難しいときには、まずは借入先の金融機関へ相談しましょう。
返済額や期間などを見直してもらえる場合があります。
金融機関にとっても、無理なく返済できるスケジュールに見直すほうが住宅ローンを回収できる可能性が高まるためです。
金融機関に相談する際は、以下の内容を交渉してみてください。
●月々の返済額を見直してもらう
●返済期間の見直してもらう
●返済を猶予してもらう（利息分の支払いとする）
注意点として、金融機関に無断で滞納することは避けましょう。
滞納状態が続くと、残債の一括返済を求められてしまいます。
それに応じなければ、最終的には競売にかけられて強制的に売却処分となるのでご注意ください。
不動産売却する
不動産相続後に住む予定がなければ、不動産売却がおすすめです。
売却金で住宅ローンを完済できるだけでなく、売却益があればそれも相続により分配できます。
住宅ローンの支払いに問題がなくても、おもな相続財産が不動産のみの場合にも有効です。
不動産を現金化すれば、相続人が複数いる場合にもスムーズに遺産分配できます。
相続放棄する
金融機関に相談しても返済が難しい場合や、不動産売却しても住宅ローンを完済できない場合には、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄の流れは次のとおりです。
家庭裁判所に申述する
相続放棄することに決めたら、相続人本人が家庭裁判所に申述します。
申述にあたっては、以下の必要書類をご用意ください。
●相続放棄申述書
●被相続人の住民票除票もしくは戸籍附票
●申立人の戸籍謄本
なお、相続放棄の申し立ては相続の開始を知った日から3か月以内におこなわなければなりません。
相続財産の調査や必要書類の準備には時間がかかるので、速やかに対応しましょう。
家庭裁判所から照会書が届く
相続放棄の申し立てから10日ほどで、家庭裁判所から照会書が届きます。
必要事項を記入したうえで家庭裁判所へ返送してください。
相続放棄申述受理通知書が届く
相続放棄が認められると、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知が届きます。
これをもって、正式に相続放棄が認められます。
相続放棄の注意点
相続放棄にあたっては、気を付けたい注意点があります。
まず、一度相続放棄すると撤回はできません。
あとからプラスの財産が見つかったとしも相続できなくなるため、財産調査は慎重におこないましょう。
預貯金については、通帳や金融機関からの郵送物で存在の有無を確認できます。
そして不動産有無は、固定資産税通知書などでご確認ください。
財産調査の進め方がわからないときには、弁護士や税理士へ相談するのがおすすめです。
また、相続財産の全部もしくは一部を処分したときには単純承認したものと見なされ相続放棄できません。
たとえば、不動産の名義変更や売却処分、預貯金の引き出しや解約などが挙げられます。
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まとめ
住宅ローンが残る不動産相続で知っておきたい、残債の取り扱いや対処法について解説しました。
多くの場合、団体信用生命保険への加入が必須なので住宅ローンの残債を支払う必要はありません。
しかし、団体信用生命保険へ加入していなかったり、マイナスの財産のほうが多いときには相続放棄を検討してみてください。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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