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【2024年】アスベストを含む可能性がある不動産の売却!売主の義務や対策を解説

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カテゴリ:◇売却のこと◇

アスベストを含む可能性がある不動産の売却!売主の義務や対策を解説

アスベストは、かつて断熱材などの用途に広く使われていたため、築年数を経た古い住まいの場合には、使用されている可能性もあります。
築年数を経た家の不動産売却では、アスベストが残っていても、通常通りに取引を進めることはできるのでしょうか。
今回は、アスベストが含まれている可能性がある不動産の売却についてや、売却時におこないたい対策などを解説します。

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不動産売却時に知っておきたい!アスベストとは?

不動産売却時に知っておきたい!アスベストとは?

幅広く使用されていた素材であるため、アスベストと耳にすることはあっても、具体的にどのような物質かはあいまいなケースもあるかもしれません。
まずは、不動産売却にあたって知っておきたいアスベストの概要や特徴から、ご紹介します。

アスベストとは?

アスベストとは、天然に産出される鉱物繊維の一種で、石綿(いしわた)ともいわれます。
熱や薬品に強く丈夫で、通電しにくいといった特徴を備えており、価格も安価でした。
そのため、電気製品やボイラーなどの設備部品、自動車にも使われていた素材です。
断熱性や防音性なども優れていたため、住宅については、1887年ごろから使用されていました。
高度成長期の1960年から1970年代には、アスベストが多くの建物で利用されました。
吹き付けアスベストやアスベスト含有建材といわれるものなどがあり、これらの用途は外壁や内装などです。
アスベストとは、蛇紋石族と角閃石族に分類され、さらに6つの種類に分けられます。
日本で利用された代表的な種類は、白石綿や青石綿、茶石綿です。
白石綿とは多くのアスベスト製品の原料として利用されていたもので、青石綿や茶石綿が吹き付けアスベストなどに利用されていました。

押さえておきたい背景

古い住宅を売却する際の予備知識として、アスベストを取り巻く社会背景は押さえておきたい点です。
アスベストとは、極めてこまかい鉱物繊維で、毛髪の5,000分の1ほどの細さといわれています。
1975年に吸引することにより、健康を害する可能性があることが判明し、法律によって段階的に利用が制限されました。
2005年には、アスベストを含んだ製品の製造工場における労働災害が発端となり、社会的に認知されるようになりました。
現在では、含有率0.1%を超えるアスベスト含有建材の製造のほか、提供や輸入なども禁じられています。
新築する建物についても、使用はできません。
不動産売却をする建物が、2006年8月以前に建築に着手した住まいである場合、アスベスト含有建材を利用している可能性に注意が必要です。
また、アスベストの使用については、建物を使っている段階から改修・解体まで、各種の法令による規制があります。
使用した建物の改修や解体を実施するときには、除去や囲い込みなどの適切な対応も必要です。
買主が購入後に解体や改修をおこなう場合も、法令にそった手続きや費用が必要になります。

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アスベストを含む可能性がある不動産!売却は可能?

アスベストを含む可能性がある不動産!売却は可能?

築年数を経た家で、アスベストが含まれている可能性がある場合や、アスベストが残っている可能性が不明な場合に、不動産売却はできるのでしょうか。
ここでは、アスベストが含まれている可能性ある不動産の売却や、売主の義務について解説します。

売却は可能

2006年8月以前に建築に着手した物件は、アスベストを使用している可能性があります。
もし、アスベストが含まれている可能性があっても、不動産売却は可能です。
不動産売却をおこなうとき、アスベスト使用の有無について、売主が把握することは必要とされていません。
また、売主の対応として、アスベストの除去や封じ込みなどについても、義務付けはされていません。

売主には説明責任が課されている

アスベストを用いた建物であるかを調べる調査の実施についても、売主側の義務ではないです。
一方で、不動産売却をする際、売主側の義務として気を付けておきたいポイントが、説明責任になります。
つまり、調査をすること自体は義務化されていませんが、アスベストの使用の有無についてわかっていることは買主に説明をしなければなりません。
すでにアスベストの調査が実施済みであり、調査結果が記録されている場合は、買主に重要事項として伝えることが必要です。
法律上、使用が不明な場合には、わからないことを説明する責任があるとしています。
調査記録の確認や施工業者などへの問い合わせをして、アスベストを用いているか不明であっても、そのことの説明により義務を果たしたことになります。
ポイントは、不使用と説明していないかと、買主に対する説明自体の有無です。
買主は、売主側からの説明のみでは不足があるとする場合、任意で調査を実施します。
たとえば、買主の調査によって使用が判明し、後から売主側がアスベストの使用を認めたときには、売主が説明義務を果たしていないとみなされます。
買主から損害賠償請求を求められるリスクにもつながるため、説明義務に違反しないことが大切です。
また、不動産売却を進めるうえでは、買主の不安を払拭することも重要です。
アスベストが用いられた建物であるかが不明な物件は、買いづらい可能性が考えられます。
買主が購入後にリフォームをするケースも少なくありませんが、アスベストの使用が判明すると、飛散に対する対策としての工事費用も必要になるためです。
使用状況が不明な場合、買主から値下げの交渉が入るケースも見られます。
買主の買いづらさに配慮し、不動産売却をスムーズにおこなうには、アスベストの使用調査は実施したほうが賢明といえるでしょう。

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不動産売却で売主が取り組みたいアスベスト対策

不動産売却で売主が取り組みたいアスベスト対策

安心して不動産売却を進めるには、適切な対策への取り組みが大切です。
ここでは、アスベストを含んでいる可能性がある物件の不動産売却について、取り組んでおきたい対策をご紹介します。

使用調査

アスベストの使用状況を判別するには、専門の会社に、調査依頼することが有効です。
使用調査をすること自体は、売主の義務にはなっていませんが、調査の実施により、買主の安心感を得る対策になり得ます。
調査をした結果、アスベストが用いられていないと判明すれば、不動産売却をする売主にとっても安心であり、売り出す家の価値も上がります。
なお、アスベストの調査費用は、1万円から5万円前後が相場の目安です。

アスベストの記載を重要事項説明書に入れる

不動産売却後に、アスベストが用いられていると判明し、多額の工事費用が必要になると、買主から工事の費用を求められる可能性がリスクです。
トラブルを回避する対策として、重要事項説明書にアスベストに関する記載を盛り込むようにします。
アスベストの使用の可能性のほか、用いられていることが分かったときには工事費用が必要になる旨を記載します。
調査が実施された結果が記録にある場合も、重要事項説明書に使用調査の内容などの記載をすることが、対策であり説明責任として必要です。
調査を実施した専門の会社の名称や、具体的な調査範囲なども書きます。
家の一部のみが調査対象となっていた場合は、買主にそのように伝える義務があります。
重要事項説明でアスベストに関する説明をするのは、宅地建物取引士です。
プロである宅地建物取引士が、買主の方にわかりやすく、誤解や齟齬が生じないように説明をさせていただきます。

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まとめ

アスベストを用いている可能性がある不動産でも、売却することは可能です。
売主の方には、アスベストの使用調査の義務はなく、買主への説明義務が必要になります。
しかし、買主の方に安心感を与え、スムーズに不動産売却を進めには、使用調査をおこなうことが対策としておすすめです。

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