資産価値の高さなどが魅力である大規模マンションですが、不動産売却では売りにくいとされることもあります。
大規模マンションを売り出すときには、適切な工夫をおこなうことにより、不動産売却の可能性を高めることが可能です。
今回は、大規模マンションの不動産売却について、売却に適したタイミングのポイントや売却時に取り組みたいコツなどをご紹介します。
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売却のために知っておきたい！大規模マンションが売りにくい理由
売却をするときには、不動産の特性や傾向を知っておくことは大切です。
まずは、大規模マンションが売りにくいといわれることがある理由について、解説します。
周辺と比較して価格が高額な傾向
売りにくいといわれる理由を把握しておくことは、物件を売り出す際に、売れにくくなる状況を防ぐためにも役立ちます。
大規模マンションやタワーマンションのなかには、富裕層向けの仕様と価格設定になっているケースも少なくありません。
たとえば、共用部分の設備が充実しているといったケースで、フィットネスやプールといった施設が設けられている物件もあります。
住人だけが使える共用部分の施設は、プレミア感が魅力であるものの、価格の高さにつながる要素です。
大規模マンションやタワーマンションの購入を検討される方のなかには、このような仕様やプレミア感をメリットとして捉える方も多いです。
しかし、周辺の物件と比較すると、大規模マンションの価格は高額になってしまい、売りにくい理由となる可能性があります。
売り出されている物件が多い
大規模マンションは、総戸数が多いことが特徴のひとつです。
そのため、売却をしようとしたときに、同じタイミングで別の部屋が売り出される確率も、自然と高くなってしまいます。
不動産売却では、売り出し価格の設定を売主が任意で決めることができます。
部屋のタイプや階数といった条件が同じでも、売り出し価格が異なるのはこのためです。
ある程度の相場を考慮されていたとしても、同じマンション内に同じような条件の物件が複数あれば、より安いほうが先に売れると考えられます。
このように売り出し物件が多いと、売りにくい状況になりやすいのです。
また、一般的には、高層階や南東角部屋などが、購入層に人気で検討されることが多いです。
ケースによって異なりますが、北向きや西向きの低層階にある物件は、売りにくい場合もあります。
修繕にかかる費用
大規模マンションやタワーマンションも、大規模修繕がおこなわれます。
ただし、大規模マンションの場合は、修繕規模も大きく、修繕にかかる費用も高くなりがちです。
修繕積立金の費用が高いほかに、積立金が不足するときには、差額が請求されることも考えられます。
総戸数の多い大規模マンションでは、マンションの維持費用は大勢の入居者で分担することを想定した費用になっています。
一方で、大規模マンションやタワーマンションでは管理の範囲も多いです。
買主としては購入費用とあわせて、ランニングコストの高さも考慮する必要があり、売りにくい理由になっています。
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損をしない売却のポイント！大規模マンションを売るタイミング
不動産売却をお考えの方のなかには、売るタイミングをいつにすべきかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
損をしない大規模マンションの売却のためには、適切なタイミングがポイントになります。
大規模修繕前は良いタイミング
大規模マンションを売却する際、大規模修繕前はおすすめのタイミングです。
修繕後になってしまうと、修繕積立金が増額されるリスクがあるため、大規模修繕前に売却に取り組むほうが適しています。
購入をする買主にとっても、ランニングコストは重要な判断材料です。
修繕積立金が増額され、毎月のライニングコストが高い物件になると、似ている条件の大規模マンションと比較される可能性もあります。
ランニングコストの面から買主が見つかりにくくなることを防ぐには、大規模修繕前のタイミングでの売却が有効です。
ちなみに、国土交通省のガイドラインでは、マンションをはじめとする集合住宅の大規模修繕は、30年間で2回ほどおこなうことを推奨しています。
大規模修繕をおこなう前に売却をした場合も、売主に修繕積立金の返還はありません。
しかし、大規模修繕前に売ると、買主にとっては購入後も積立金を引き続き支払うことにより、きちんと大規模修繕される安心感にもつながります。
工事が始まる前に売却する
大規模マンションの売却は、修繕積立金が高くならない場合でも、工事が始まる前のタイミングでおこなうほうが良いでしょう。
工事が開始されると、売却のしやすさにも影響します。
たとえば、建物には足場が組まれ、落下防止のシートなどが設置されます。
売り出しているマンションの室内が暗くなり、外の景色も見えにくくなると、内覧をしても成約率に影響する可能性もリスクです。
大規模マンションの工事は、6か月から8か月ほどの期間がかかることが一般的な目安になります。
売却を考えるときには、管理会社や管理組合の理事長などに問い合わせ、事前に長期修繕計画について尋ねておくことがおすすめです。
住まなくなって3年目以内
自宅の大規模マンションは、住まなくなった場合でも、3年目以内に売るのが損をしないで売るタイミングといえます。
3年目以内であれば、居住用財産の3,000万円特別控除の制度を利用できる可能性があるからです。
3,000万円特別控除は、売却で生じた譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる特例です。
制度の利用には要件をクリアする必要がありますが、期限については「3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合」とされています。
つまり、大規模マンションを引き払った日の翌日から数えて、丸3年目の年末までに売却することにより、特例が適用されます。
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売却時におすすめ！大規模マンションを売るコツ
売りにくい場合もある大規模マンションですが、売却を進めるためのコツもあります。
相場に近く価格設定
大規模マンションを売却するコツには、相場に近い適正な価格設定が挙げられます。
相場にあった価格設定をおこなうには、周辺の売り出し物件の情報をチェックすることがコツです。
総戸数の多い大規模マンションの場合は、競合物件が複数ある場合もあります。
競合物件があると、比較がされやすいほか、価格交渉の余地になり得るため、注意が必要です。
チラシやインターネットで競合物件の情報を確認するのも良いでしょう。
また条件の似た物件の価格だけでなく、リフォームの履歴や状態なども確認すると、相場観が養えます。
相場をつかむことは、売却の際、適正な売り出し価格の検討する際に役立つコツです。
ホームステージング
大規模マンションの物件の価値を高めて売却するコツとして、ホームステージングもおすすめの方法といえます。
ホームステージングは、売却する部屋に、家具や雑貨を展示して住空間をモデルルームのように魅力的に見せる演出の方法です。
ホームステージングをした物件は、内覧に訪れた購入検討者に好印象を与えるため、購入意欲を高める手段であり、コツとされています。
入札制を検討する
費用をかけてホームステージングなどの工夫が難しい場合、入札制を検討するという選択肢もあります。
大規模マンションの入札制による売却は、不動産会社に相談すればおこなうことができ、入札の期間を指定して、買主に買い値を入札してもらう流れです。
入札制にすると、入札金額から値引く必要がなくなるため、価格交渉を持ち掛けられることを防いで売却できるコツとなります。
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まとめ
一般的なマンションよりは価格が高額な傾向にあるため、大規模マンションは売りにくいといわれることがあります。
しかし、適切な価格設定やホームステージングなどの手段によって、スムーズな売却の可能性を高めることが可能です。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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