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【2024】筆界未確定の土地とは?売却時の境界明示や売却方法を解説

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カテゴリ:◇売却のこと◇

筆界未確定の土地とは?売却時の境界明示や売却方法を解説

不動産売却を考えはじめて、その物件が筆界未確定の土地であった場合、売ることができるのかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
境界の確認ができない筆界未確定の土地を売却する場合には、トラブルを防ぐためにも、適切な方法で進めることが重要です。
今回は、筆界未確定の土地について、概要や適切に売却する方法などを解説します。

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土地の売却で知っておきたい!筆界未確定とは?

土地の売却で知っておきたい!筆界未確定とは?

日常生活のなかで、筆界や筆界未確定について耳にすることは少ないかもしれません。
まずは、土地の売却にあたって知っておきたい筆界未確定とは、どのようなものか、概要からご紹介します。

筆界未確定とは?

筆界とは、隣り合うほかの土地との境を構成する2点以上の地点と、それらを結んだ直線のことです。
不動産登記法によって定義づけられているものですが、簡単にいうと、登記がおこなわれている境界を指します。
つまり、「筆界未確定」の土地とは、境界が確認できない土地のことです。
登記されたときに、法的に範囲を示す筆界が定まっていない土地は、筆界未確定地になります。

筆界未確定の土地が生じる背景

筆界未確定地はさまざまな理由から生じますが、代表的なものに、土地の所有者が境界の決定に合意しなかった場合や一筆地調査に立ち会わないケースなどが挙げられます。
一筆地調査とは、自治体がおこなう調査で、土地の所有者が立ち会い、一筆ごとに境界や地目などを確認していくものです。
登記簿などをもとにした調査図を用い、現地の土地と照らし合わせて筆界を確認し、確定した筆界は公図にも記載することが可能です。
しかし、所有者が筆界の決定に拒否すると、土地の所有者である権利は維持されるものの、筆界未確定の土地として売却時に気を付けたいいくつかのリスクが生じます。
たとえば、分筆や合筆ができなくなることです。
売却のために土地を分割しようと考えた場合に、分筆ができないことになります。
また、土地の用途である地目の変更ができません。
用途地域とは異なり、地目は記載内容にあった売買しかできないわけではありませんが、一般的には土地の用途が変わると、地目の変更をおこないます。

所有権界との違い

筆界とイメージの似た言葉に、所有権界があります。
所有権界とは、その土地の所有権がおよぶ範囲を示すもので、所有者の判断で範囲を変更することも可能です。
筆界は公法上の境界ともいわれますが、それに対して、所有権界は私法上の境界となります。
筆界と所有権界は、必ずしも一致するものではなく、所有権界は登記に反映されていないケースも多く見られます。

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筆界未確定でも土地売却はできる?境界明示義務も解説

筆界未確定でも土地売却はできる?境界明示義務も解説

土地を所有する方にとって、公法上の境界が明確になっていない筆界未確定地でも売却ができるのかは、気になるポイントです。
ここでは、筆界未確定の土地が売却できるのかとあわせて、売却時の境界明示義務についても解説します。

売却は可能!

相続で受け継いだ不動産など、筆界未確定地の売却を検討するといったケースも少なくありません。
そのような筆界未確定の土地も、「売却することはできる」が結論になります。
境界線の明示ができる土地ではない場合でも、売却自体は可能なのです。
しかし、筆界が明確になっていない土地は、不動産購入をする買主に敬遠されやすい傾向にあります。
理由は、境界が未定のままになっている土地を購入したあと、隣地との間でトラブルが生じるリスクがあるからです。
境界未確定の土地は売却できるものの、明示ができないままの状態では、売りにくい可能性があることにも注意が必要といえます。

売却時の境界明示義務

土地が含まれる不動産を売却する場合、売主から買主に、土地の範囲がわかるように境界を示すことが原則となっています。
その際、重要になってくるのが、境界明示義務です。
境界明示義務とは、土地の取引をする際、境界杭やブロック塀といった固定物を用いて現地の境界線を明示し、買主が隣地の境界を判別できるようにすることです。
言葉に「義務」とありますが、境界明示義務は、法律で強制的に義務付けられているものではありません。
境界明示義務は、必ずおこなわなければならない義務として、売主が果たさなければ売却できないといったことはないです。
しかし、明示をしないまま売却を進めることになると、売買契約書の内容と現地の土地の境界があいまいになります。
そのため、実務では、売買契約書のなかで土地の境界の明示に関する事項が盛り込まれ、義務が生じることになります。
買主も、境界についてあいまいなまま購入することは、隣地とのトラブルを避けるためにも、敬遠する傾向です。
筆界未確定の土地を売却する際は、買主のリスクや境界明示義務についても把握しておき、スムーズに売却するために、適切な方法をとって売ることが大切といえます。

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安心できる土地売却!筆界未確定地の境界を確定させて売る方法

安心できる土地売却!筆界未確定地の境界を確定させて売る方法

筆界未確定地であっても売却はできるものの、そのままの状態では売却しにくい傾向にあります。
安心して売却を進めるにも、筆界未確定の土地は、境界を確定させて売る方法が賢明な選択肢となります。

話し合いで境界を確定する

境界未確定の土地は、トラブルを防ぐためにも、境界を定めてから売却する方法がおすすめです。
売却するための方法として、最初のステップは隣地の所有者と話し合いをもち、隣地との境界線を確定させることです。
あわせて、道路と売却する土地の境界も確定させるため、道路境界明示書を受ける申請もおこないましょう。
所有者がそれぞれ境界の取り決めについて合意ができたら、次の手順として筆界確認書の作成をおこないます。

筆界確認書の作成方法

筆界確認書は、所有者が話し合いをおこない、境界について合意した内容を記した書面です。
所有者がともに合意した証となるもので、書面には印鑑証明書の添付と実印による押印が必要です。
土地家屋調査士に依頼し、筆界確認書と一緒に、合意のとれた土地の境界についての図面も作成します。
また、申請をしていた道路明示申請も、審査を経たあとに受け取ることが可能です。
道路境界明示書と筆界確認書は、買主に引き渡す書類として保管しておきます。

地図訂正をおこなう

地図訂正とは、法務局に備え付けられている公図や地図について、訂正をおこなうことです。
申し出人は、土地の所有者、もしくは継承人と定められています。
訂正をおこなう際、申請書類として、公図に誤りがあることを示す土地所在図や地積測量図なども用意します。
筆界確認書と地図訂正には、土地家屋調査士に業務を依頼する費用が数十万円と、数か月の時間を見ておくことも必要です。
しかし、筆界確認書と地図訂正をおこなうことによって、売却時の売買契約書で境界明示が可能となるため、安心して取引を進めやすくなるでしょう。

誤差が出たら地積更生登記をおこなう

実際の地積と、測量図に誤差が生じた場合は、地積更正登記によって登記簿の修正もおこないます。
地積更生をおこなうには、筆界を確定しておくことが求められます。
ちなみに、分筆して土地を売却する場合にも、地積更生が必要です。

境界非明示の特約

境界を確定できないことに買主が了承すれば、境界未確定の土地も売却はできますが、その際の境界非明示の特約をつける方法をとります。
境界非明示の特約を用いるときは、売却したあとも、損害賠償を求められることのないようにすることが重要です。
売却後のトラブル防止には、お互いの合意書を作成する方法が有効です。
当事者同士が境界が確定していない土地であると承知し、境界についての異議申し立てを一切せず、受け付けない契約であると書面で確認し、押印と署名をおこないます。

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まとめ

筆界未確定の土地は、そのままでも売却可能ですが、買主がつきにくい傾向があります。
売却をスムーズに進めるためには、境界を確定させ、売買契約書で境界を明示することが重要です。
筆界未確定の土地を売却する際には、隣地の所有者との話し合いや地図訂正など、適切な方法をとって売ることが求められます。



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