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【2024年】行方不明者の不動産も売却できる!失踪宣告と不在者財産管理人について解説

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カテゴリ:◇売却のこと◇

行方不明者の不動産も売却できる!失踪宣告と不在者財産管理人について解説

行方不明者の所有している不動産を手放したいと考える方は多いでしょう。
所有者が行方不明になると、その不動産を処分することはできませんが、「失踪宣告を受ける」か「不在者財産管理人を選任する」ことで、売却できるようになります。
この記事では、行方不明者の不動産を売却するための方法について、解説していきます。

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行方不明者の不動産を売却するための「失踪宣告」とは

行方不明者の不動産を売却するための「失踪宣告」とは

行方不明者の不動産を売却する方法の一つに、「失踪宣告」という制度があります。
失踪宣告は、一定期間生死が不明な不在者について、法律上死亡したものとみなす制度で、財産関係を整理するための制度です。
失踪宣告をおこなうには、まず失踪状況を明確にする必要があります。
失踪状況には、普通失踪と特別失踪(危険失踪)の2種類があり、それぞれ異なる内容が適用されます。
失踪宣告の申し立てをする際には、どちらに該当するか確認しておきましょう。

普通失踪

特別失踪に該当する要因がなく、生死が7年以上不明な場合、失踪宣告の申し立てが可能です。
普通失踪の場合、申し立てが承認されると、失踪から7年後の日に死亡したものと見なされます。

特別失踪(危難失踪)

戦争、船舶事故、自然災害などの災害に巻き込まれて生死が不明な場合、特別失踪の申し立てが可能です。
特別失踪の場合、失踪宣告は災害後1年経過した後に行われます。

失踪宣告の申し立て方法

失踪宣告の申し立て方法や手順について確認していきましょう。
まずは失踪の申し立てをする
失踪宣告の手続きは、行方不明者の住所地を管轄する家庭裁判所でおこないます。
失踪宣告の申請資格は、行方不明者と利害関係のある者に限られます。
該当する方は、配偶者、相続人、財産を受け継ぐ予定の方、または財産管理人などです。
利害関係のない者は申請できませんが、利害関係のある者に代理委任することはできます。
申請には、申立書や戸籍謄本、失踪を立証する資料、申立人の関係を証明する書類などが必要です。
手続きには、収入印紙代、官報公告料、連絡用の郵便切手代など一定の費用がかかります。
申請後は家庭裁判所の調査がおこなわれ、公示催告を含めて6か月ほどかかるでしょう。
公示催告期間内に反対意見がなければ、失踪宣告が確定されます。
次に失踪の届出をする
失踪宣告が確定した後、10日以内に行方不明者の本籍地、または申立人の住所地の役所に失踪の届出を提出します。
失踪の届出には、「審判書謄本」と「確定証明書」が必要です。
失踪宣告が確定すると、婚姻の解消、相続の開始、相続人からの除外、死亡保険金の請求などが可能になります。

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行方不明者の不動産を売却する方法

行方不明者の不動産を売却する方法

失踪宣告が確定し、失踪届を提出したとしても、これだけではまだ不動産の売却はできません。
なぜなら、この段階では家や土地の名義がまだ行方不明者のままだからです。
続いて、行方不明者の不動産を売却する方法について説明します。

売却するには相続登記が必要

役所や役場への失踪届提出後、次に必要なのは法務局での所有者の相続登記(名義変更)です。
相続登記が完了すると、家や土地などの不動産は相続人のものになり、売却が可能になります。
相続登記に必要な書類は以下の通りです。

●登記申請書
●被相続人(故人)の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本など
●相続人全員の現在の戸籍謄本
●相続人全員の住民票の写し
●委任状(代理人が申請する場合)


共同相続人がいる場合は、上記の書類にくわえて遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。
また、必要に応じて遺言書や固定資産評価証、相続関係説明図などを税務署の窓口または郵送で提出する必要があります。
提出した書類に不備がなければ、法務局から「登記完了証」や希望すれば「登記識別情報通知書」が送付され、手続きが完了します。

行方不明者が発見されたらどうする?

失踪宣告後に行方が判明した場合、失踪宣告の取り消しを申し立てることが可能です。
この場合、原則として宣告前の状態に戻す必要があるでしょう。
たとえば、失踪宣告が確定し、相続した土地の一部を売却したとします。
その後、行方が判明し失踪宣告が取り消された場合、残っている土地は行方が不明だった方に戻されます。
しかし、売却した土地については、行方不明者に返還する必要はありません。

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「不在者財産管理人」を選定して不動産を売却する流れ

「不在者財産管理人」を選定して不動産を売却する流れ

行方不明者の代理として財産を管理する方を「不在者財産管理人」と呼びます。
この管理人は、行方不明になった方の代わりに不動産を売却する権限を持ちます。
また、共有名義で行方不明者がいる場合でも、不在者財産管理人を選任することで売却が可能です。
失踪宣告とは異なり、特定の期間や生死に関する制約はありません。
最後に、不在者財産管理人を選定し、行方不明者の不動産を売却する手順について説明します。

①不在者財産管理人の候補者を選ぶ

通常、不在者財産管理人には、友人や知人など利害関係のない第三者が選ばれます。
弁護士などの専門家も選択肢の一つですが、その場合は報酬支払いが必要です。
不動産に関する法律に詳しい弁護士に依頼すれば、手続きや必要書類の準備などのアドバイスもしてもらえるでしょう。
また、弁護士への報酬については、ほとんどの場合、不在者の財産から支払われます。

②家庭裁判所で不在者財産管理人の選任を申し立てる

不在者財産管理人を選ぶためには、まず家庭裁判所に選任の申し立てをおこないます。
この申し立ては、失踪宣告と同じく、配偶者や相続人など利害関係のある者によっておこなわれます。
ただし、不在者の友人や知人、相続人にあたらない親戚などは、申立人として認められません。
また、利害関係人が不在者管理人を選任しないか、失踪宣告を申し立てない場合、検察官が申し立てることもあります。
不在者財産管理人を申し立てる際には、次の書類が必要です。

●申立書
●不在者の戸籍謄本(全部事項証明書)と戸籍附票
●不在者財産管理人候補者の戸籍附票(住民票)
●不在を証明する資料と不在者の財産に関する資料
●利害関係を証明する資料


不在者の財産に関する資料としては、「不動産登記事項証明書」や「預金や有価証券の残高を示す書類(通帳の写しや残高証明書など)」を入手する必要があります。
また、不在者財産管理人の申し立て費用は、収入印紙と連絡用の郵便代金(申し立て先の家庭裁判所による)などです。
さらに、行方不明者の財産よりも、不在者財産管理人への報酬や管理費用が高額になる場合は、不足分を申し立てた方が支払うことになります。

③家庭裁判所から権限外行為の許可をもらう

不在者財産管理人が決まったら、家庭裁判所に「権限外行為の許可」を申請し、許可を受ける必要があります。
権限外行為の許可がない場合、不在者財産管理人は行方不明者の不動産を売却することはできません。
家庭裁判所に「権限外行為の許可」を申請すると、申し立てた方や不在者財産管理人が呼び出され、事情を確認するための審理がおこなわれる場合があります。
権限外行為の許可が下りれば、不在者財産管理人は行方不明者の不動産を売却することができるようになります。

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まとめ

行方不明者の不動産を売却するには、「失踪宣告を受ける方法」と「不在者財産管理人を選任する方法」の2つの選択肢があります。
どちらの方法も、家庭裁判所に申し立てをおこない、必要な書類や費用を用意する必要があります。
また、失踪宣告を受けた後に行方不明者が発見された場合、失踪宣告の取り消しや不在者財産の返還が求められる可能性がありますので、その点は注意しましょう。


このブログの担当者✎

野上 真菜

様々な情報を発信していきます(^^)!

私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。

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