不動産売却で重要なポイントになるのが、所有する不動産の現在の資産価値を把握するための査定です。
実際に家を売却するとなれば、査定はどのようにおこなわれるのか、高評価を得るための方法はあるのか、気になる方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、家の査定におけるポイントについて解説します。
査定額の算出方法や見られる点、注意点などを把握し、ぜひ家の売却を成功させるためにお役立てください。
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家の査定におけるポイント①査定額の算出方法
不動産会社に依頼しておこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは、書類の情報のみを利用して大まかな金額を算出する査定のことです。
一方、訪問査定は実際に家を確認する査定のことで、書類の情報と合わせて金額を算出するため、精度が高い特徴があります。
3か月以内の直近で不動産売却を検討している方は、訪問査定における金額を参考に売却価格を設定する流れになることを覚えておきましょう。
ここでは、家の査定におけるポイントとしてどのように査定額を算出しているのか、その方法について解説します。
取引事例比較法
近隣エリアの過去の取引事例を用いて査定額を計算する方法です。
家の条件や取引日、取引価格などを考慮し、多数の不動産のなかから似たような事例を比較します。
土地や中古一戸建て、中古マンションなど、さまざまな種別の不動産に適用されることが多い査定方法です。
とくに経年劣化がない土地は、売却価格の大部分を占めますが、人口動態や経済状況の影響などによって資産価値が変動する側面をもっています。
そのため、近隣エリアの直近の事例を用いて算出する必要があるのです。
ただし、取引事例が少ないエリアでは、算出が難しいケースもあります。
このような場合は、似たエリアの取引事例を用いて間接的に算出することが可能です。
原価法
新築時の建物価格を算出し、経年劣化を加味した現在の建物価格を差し引いて計算する方法です。
中古一戸建ての査定額を算出する際に用いられることが多い一方で、取引事例比較法と併用されることもあります。
原価法では築年数が査定額に大きく影響することを覚えておきましょう。
たとえば木造住宅の耐用年数は22年と言われており、実際にはまだ居住できる家でも20年後にはほとんど価値がなくなってしまいます。
ただし、大規模なリノベーションをおこなっている場合やハウスメーカーによってはブランド価値が付き、資産価値が保持できる場合もあります。
収益還元法
不動産の現在の収益を鑑み、将来発生すると予測される利益から計算する方法です。
基本的にはアパートやマンションなどの投資用賃貸物件の査定額の算出に用いられます。
そのため、マイホームの売却で用いられることはないでしょう。
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家の査定におけるポイント②見られる点
先述したように土地には経年劣化がありません。
もちろん人口動態や経済状況などによって土地の資産価値は変化しますが、建物には経年劣化の要素も加わります。
このようにさまざまな要因によって変化する不動産の資産価値ですが、実際に査定する際は、とくにどのような点を確認するのでしょうか。
ここでは、家の査定におけるポイントとして訪問時に見られる点について解説します。
築年数
先述したように築年数は、査定額の算出方法にも大きな影響を与える要素です。
構造に合わせた耐用年数を超えれば、資産価値は0と見なされます。
木造住宅の耐用年数は22年ですが、20年を超えれば0と見なされるケースが多いでしょう。
一方で、都心などの需要が多いエリアでは、22年まで資産価値が0にならないケースもあります。
家の内装や外装
建物の状態も重要なポイントの1つです。
壁紙やフローリングの劣化状況、シロアリ被害の有無、設備の状態、外装の剥がれや傷、木部の腐食など、さまざまな点を見て状態を確認します。
立地
駅や買い物、公共施設などへの距離が近く、周辺環境が整っているほど土地の資産価値は上がります。
大まかに言うと、それぞれの場所から徒歩10分以下であるかどうかが目安です。
さらに、オフィスや学校が集中しているエリアは、地価が高くなりやすいでしょう。
陽当り・風とおし・眺望
陽当りや風とおし、眺望も査定額を左右するポイントです。
これらの条件が良い土地として南東の角地が挙げられ、もっとも評価が高くなります。
土地の面積や形状
面積が広く、使いやすい整形地は基本的に査定額が高いでしょう。
一方で、面積が狭く、旗竿地などの不整形地は整形地に比べて評価が低くなりがちです。
接道義務
土地と接している道路の幅は、建築基準法によって4m以上と定められています。
また、土地が道路に2m以上接している必要もあります。
これは、災害などの緊急時に車両がとおりやすくするためです。
この法令を順守していない場合は、建物の建築に制限がかかる場合があります。
そのため、査定額は低くなるでしょう。
市況
先述したように人口動態や経済状況などによっても不動産の価値は変動するため、最終的な査定額を算出する際に加味します。
たとえば、土地開発などの影響で以前に比べて地価が高まっているような場合は、査定額も高くなる仕組みです。
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家の査定におけるポイント③対応に関する注意点
実際に査定を受ける際には、気を付けておきたいポイントがあります。
ここでは、家の査定におけるポイントとして対応に関する注意点を解説します。
相場を把握しておく
査定において大きなポイントとなるのが、事前に自分でも相場を調べ、把握しておくことです。
なぜなら、売却価格は査定結果を用いて売主が決定するためです。
事前に相場を把握しておくことによって競合を意識した価格設定をしやすくなり、スピーディーな売却につながります。
清掃や片付けをしておく
少しでも査定額を上げるためには、見た目の印象も大切です。
査定前にハウスクリーニングや荷物の整理整頓をしておくと、状態が良いと判断されやすくなります。
とくに水回りなどの汚れが目立ちやすい部分は、意識して清掃しておくと良いでしょう。
事前のリフォームはしない
リフォームをおこなえば見た目は良くなりますが、大きな費用がかかります。
しかし、必ずしも売却金で回収できるかわからないため、注意が必要です。
購入希望者のなかには、安価で入手して自分好みにリフォームしたいと考える方もいらっしゃいます。
そのため、リフォームの要否に関しては、査定時に不動産会社にご相談ください。
家の不具合や問題点は事前に伝える
家の不具合や問題点も意識しておきたいポイントです。
査定に影響が出そうだからと不具合や問題点を隠したまま売却し、あとで発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われます。
そうなれば、契約解除や賠償金の支払いが必要になる可能性があります。
そのため、不具合や問題点があれば、契約前に伝えておくことが大切です。
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まとめ
不動産売却で重要なポイントになる査定は、マイホームの場合、主に取引事例比較法や原価法を用いて算出されます。
建物の状態や立地、土地の面積や形、周辺環境、市況などの見られるポイントを押さえておけば、査定の際に慌てずにすむでしょう。
周辺相場の確認や清掃は事前におこない、高値で売却できるよう準備しておくことをおすすめします。
事前のリフォームや家の不具合、問題点についても注意して査定を依頼しましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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