空き家を売却しようと考えているものの、いつ対応すべきなのか分からない方は少なくないです。
そこで今回は、ベストなタイミングがいつなのか判断するポイントを解説します。
今回は相場・築年数・住宅ローン金利の項目に応じた判断方法をお伝えするので、参考にしてみてください。
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相場から売却タイミングを判断する方法
まずは、市場相場から不動産を売るタイミングを判断する方法を解説します。
以下で詳しく見てみましょう。
不動産価格指数
空き家を売却するうえで参考になるのが、不動産における市場相場です。
相場を把握すれば、建物の市場価値をある程度把握できます。
たとえば、市場相場が低ければ、物件を売ってもあまり収益にならないと考えられます。
反対に、相場が高いタイミングであれば、高価格で売れる可能性が高いでしょう。
市場相場を調べるための方法として、「不動産価格指数」を確認することが挙げられます。
不動産価格指数は、不動産が実際に取引されたデータが国土交通省によって発表されているものです。
国土交通省が公表しているデータのため、正確性が高いといえるでしょう。
また、不動産価格指数は、国土交通省のホームページでいつでも見られます。
さらに、スマートフォンやパソコンなどから簡単にチェックできる方法なので便利です。
グラフに注目
不動産価格指数で注目したいのが、市場価値の変動を表すグラフです。
たとえば、グラフが右肩上がりになっている場合は、市場価値が上がっている状態と考えられます。
反対に、右肩下がりの場合は、市場価値が下がり続けていると考えられます。
このグラフをもとに、相場が右肩下がりになっている場合は、可能な限り早く物件が売れるように売却活動をおこなうとよいでしょう。
なぜなら、早めに物件を売らないと、より市場価値が下がった状態で売却することになり、得られる収益が少なくなってしまうからです。
反対に、もし右肩上がりになっている場合は、市場価値が現在も上昇している状態のため、売らずに様子を見たほうがいいでしょう。
ただし、あくまでも不動産価格指数は目安として考えましょう。
需要や経済状況によって、不動産の市場価値は変わるため、確実にその価格で売れるという保証はありません。
たとえば、現在は右肩上がりの状態でも、急に価値が下がってしまう可能性もあるのです。
未来は誰も予測ができないため、あくまでも現状の価格指数を参考にしたうえで判断するしかありません。
空き家の相場の調べ方
不動産価格指数は、全国各地にある物件を対象にしている数値になるため、売りたい空き家に対する相場ではありません。
もし、正確な相場を知りたい場合は、不動産会社に尋ねるのがおすすめです。
相場に関する知識を持っている不動産会社なら、ある程度正確な売却額を案内できるでしょう。
ただし、不動産会社が提示した金額で売れるというわけでもないため、あくまでも目安であるということはおさえておきましょう。
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築年数から売却タイミングを判断する方法
建物の築年数からも、売り時を判断できます。
以下で詳しく見てみましょう。
築年数は大切な要素
基本的に築年数は、売却タイミングにおいて重要性が高い要素として認識されています。
なぜなら、築年数があまりにも古いと、空き家の資産価値がゼロとみなされてしまうためです。
建造物の耐用年数は、国によって定められています。
これは、建物の構造によって異なりますが、たとえば木造住宅の場合は22年、鉄筋コンクリートの集合住宅は47年です。
つまり、築年数がこの耐用年数を超えてしまうと、資産価値がない建造物と判断されてしまうのです。
もちろん、耐用年数が経過してしまったとしても、お手入れをしていれば建物で生活を続けられます。
資産価値がなくなったからといって、ただちに建物で生活できなくなるわけではありません。
しかし、不動産市場においては、古い家は価値がないとみなされてしまいます。
平均売却価格の変動
築年数が経過するごとに、平均売却価格は変わっていくことを覚えておきましょう。
たとえば、新築物件の場合、価格は4,000万～5,000万円になると仮定すると、築31年以降になると平均売却価格はその半分以下になります。
不動産は築年数が経つにつれて、急激に価格が下がる傾向にあります。
そのため、築年数がどれくらい経っているかで、不動産の売り出し方を工夫することが必要です。
もちろん、築年数だけで市場価値は決められませんが、古くなればなるほど市場価値が低い建物として扱われるのは間違いありません。
そのため、売り方を工夫することで、買い手をつけることができるでしょう。
築15年以内に売るのがベスト
築年数が経過するのに比例して、市場価値は下がっていくものですが、とくに変動が大きいのは築15年までです。
築15年までは、毎年大きく市場価値が下がっていくため、物件を売った際の金額に大きく影響します。
しかし、築年数が15年以上になると、市場価値の下落が落ち着いていき、20年が経過するとほとんど変わりません。
つまり、一戸建ては築年数が20年ほど経過するころには、市場価値が下がり切ってしまうといえるのです。
こうした状況を避けるためにも、早めに物件を売ることを推奨します。
基本的には、下落が激しくなる築15年よりも前に売るのがよいでしょう。
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住宅ローン金利から売却タイミングを判断する方法
住宅ローン金利は、不動産の売却タイミングとあまり関連性がないと思われやすいです。
しかし、以下のような要素で判断できます。
低金利のタイミングがベスト
基本的に住宅ローンで判断する場合は、低金利のタイミングを狙うのがいいといわれています。
これは、低金利になっている場合は、買主への金銭的負担が少なく、購入意欲が促進しやすいためです。
反対に、金利が高くなってしまうと、購買意欲に悪影響をもたらしてしまい、「金銭的に厳しいので購入を控えよう」と判断されてしまいます。
こうした背景事情を考慮すると、やはり低金利のときに売りに出すのが良いと言えるでしょう。
現在の金利状況
住宅ローンの金利が安い時には、ローンが組みやすいということで買い手が付きやすいと考えられます。
なぜなら、住宅ローンを組む方からすると、金利が安いことで返済額を比較的安く抑えることができるためです。
しかし、金利は経済動向によって、急激に変動する場合もあります。
現在は低くても、何かしらのきっかけで変わる可能性も十分あるので、ベストなタイミングを逃さないように不動産売買取引をすべきでしょう。
また、「フラット35」を活用して、住まいを購入する方も増えています。
フラット35とは、固定金利住宅ローンとして知られており、金銭的負担を抑えながら融資を受けられる方法です。
無理なくローン返済ができる金融商品として話題になっているため、今後もフラット35を利用する方は増えていくでしょう。
こうした現状を踏まえてみると、空き家は今が売り時と考えられます。
ただし、住宅ローンだけではなく、先述した築年数や市場相場などの要素も確認したうえで、どうすべき考えてください。
金利としてはすぐに売ったほうが良いと考えられますが、1つの要素だけで物件を売るタイミングは決められません。
状況をじっくり判断したうえで、いつ売るのが良いのかを考えてみてください。
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まとめ
空き家の売却タイミングは、相場で見ると、不動産価格指数を参考にするのがおすすめです。
また、築年数で見た場合は、平均売却価格に着目すると分かりやすいでしょう。
さらに、住宅ローン金利においては、低金利の状態が続いているタイミングを狙うと買い手が付きやすいと考えられます。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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