ご両親が高齢となり、終活の手伝いをしている方も多いのではないでしょうか。
ご両親が空き家を所有している場合、日用品のようには処分できず、しばしば子ども世代の悩みの種となります。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法や注意点をご紹介します。
ご両親に認知症の症状があらわれている場合の売却方法についても解説しますので、ぜひご参考になさってください。
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親名義の空き家を売却する方法
不動産の売主となれるのは、原則として不動産の所有者（名義人）だけです。
所有者の実子であったとしても、勝手に空き家を売却することはできません。
しかし親が体調を崩していたり、遠方で暮らしていたりして、売却の手続きを進めることが難しいケースもあるでしょう。
このようなケースでは、次の3つから売却方法を選択することになります。
なお、親に認知症の症状が現れている場合は別の方法をとらなくてはならないため、注意が必要です。
親名義の空き家を売却する方法①親の代理人になる
代理は、「代理で出席しておいて」などのように、日常生活でもよく使用する言葉です。
しかし法律上の「代理」は、代理人が本人の代わりに法律行為をおこない、本人が法律行為をした際と同様の効果を得ることをいいます。
「法律行為」と聞くと裁判などを思い浮かべるかもしれませんが、売買契約も法律行為のひとつです。
親名義の空き家を子が代理で売却すると、親が売却をしたときと同様に、売却代金は親のもとに入ります。
また代理人になった方は、親の代わりに判断をすることが可能です。
たとえば買主から「一括で支払うので100万円値引きしてください」といわれた場合、親に聞かずとも可不可の判断を下せます。
代理人と似た制度に「使者」があり、使者の場合は親に相談したうえで判断を下さなくてはなりません。
代理で空き家を売却する場合、ご自身の下した判断が親の利益などに直結するため、重い責任が生じます。
なお、親の代理人になる際には委任状が必要です。
不動産会社に売却を依頼する場合は、親の署名捺印のある委任状をお持ちください。
親名義の空き家を売却する方法②相続後に売却する
親が亡くなったあと空き家を相続し、ご自身が所有者となってから売却する方法です。
空き家の名義をご自身に変更してしまえば、あとは通常の不動産売却と同じ流れで進められます。
このケースで注意したいのは、相続しただけでは所有権は移らないということです。
空き家の相続が決まったら法務局で「相続登記」の手続きをおこない、登記上の所有者をご自身に変更しましょう。
手続きが難しい方は、司法書士に依頼することもできます。
相続登記の費用（登録免許税）は「不動産の価額×0.4％」、司法書士への依頼料の相場は5万～10万円です。
親名義の空き家を売却する方法②生前贈与を受けてから売却する
親の存命中に空き家を譲り受け、ご自身の名義に変えてから売却する方法です。
生前贈与を選択すると、親が相続させたい相手を指名して空き家を相続させることができます。
相続発生時に、誰が空き家を相続するかでトラブルになる心配もありません。
しかし贈与税、不動産取得税、登録免許税がかかるほか、司法書士や税理士など、複数の専門家への依頼料が発生する可能性があります。
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認知症の症状がある親名義の空き家を売却する方法
前章でご紹介した売却方法は、「親の判断能力に問題がないケース」もしくは「親が他界しているケース」で選択できる方法です。
親が存命の場合は子が親の代理人になる方法を選択しますが、親に認知症の症状が見られる場合、親が作成した委任状は無効となる可能性があります。
親が有効な委任状を作成できないとなると、子が親の代理人になることもできません。
このようなケースで利用されるのが、子が親の「後見人」として売却する方法です。
後見人とは？
日本には、加齢や病気、障害などで判断能力が十分ではない方をサポートする仕組みとして「成年後見制度」があります。
判断能力が十分でない方が契約などで不利益を被らないよう、サポートをする方が「成年後見人」です。
成年後見制度には、親の判断能力が十分あるうちに後見人を選んでおく「任意後見」と、判断能力の低下後に家庭裁判所などが後見人を選任する「法定後見」の2種類があります。
しかし、法定後見では司法書士や弁護士などが後見人に選ばれることが多く、子が選任されるケースはまれです。
そのため、子が親の後見人になりたいという強い意思があるのであれば、親の判断能力が十分なうちに任意後見の手続きをおこなうことをおすすめします。
後見人として空き家を売却する方法
親の後見人として親名義の空き家を売却する場合、任意後見か法定後見かで手続きが異なります。
任意後見の場合、親の判断能力が十分なうちに親と一緒に公証役場に行き、任意後見契約を締結しなくてはなりません。
契約書に空き家の売却を任せる旨の内容が記載されていれば、あらかじめ任されている範囲で空き家を売却することができます。
法定後見の場合は、居住用（親が現在住んでいる、もしくは過去に住んでいた）不動産の売却時には家庭裁判所の許可が必要です。
空き家が親の居住用ではない場合は、家庭裁判所の許可は必要ありません。
いずれにしても、後見人として親名義の空き家を売却するのであれば、親の不利益とならないこと、ご自身の権限の範囲内でおこなうことが大切です。
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親名義の空き家を売却するときの注意点
親名義の空き家の売却方法は、親がどのような状態なのかによって異なります。
法律が関わるため、難しく感じる方もいることでしょう。
そこで最後に、親名義の空き家を売却するときの注意点を3つにしぼってご紹介します。
注意点①境界線をはっきりさせる
親名義の空き家の築年数が古い場合は、隣地との境界線があいまいになっている可能性があります。
境界線があいまいなまま売却活動を進めると、近隣トラブルが発生するかもしれません。
売却時にはトラブルが生じなくても、売却後に買主と隣地の所有者がトラブルになる可能性もあります。
売却前には境界線を確認し、あいまいな場合は専門家に境界確定を依頼して明確にしておきましょう。
注意点②売却する時期を見極める
親名義の空き家は、親が存命かどうか、親の判断能力が十分かどうかで売却するための手続きが異なります。
手続きが異なると、手続きにかかる費用にも差が生じるかもしれません。
また、生前贈与後に売却するのであれば贈与税が、相続後に売却するのであれば相続税が発生します。
相続税は贈与税よりも控除が多く用意されているため、税負担を抑えやすいでしょう。
このように、どのタイミングで空き家の売却に着手するかによって、売却方法の選択肢にも金銭的な負担にも差が生じます。
事前にシミュレーションをおこない、適切な時期に売却の手続きを進められるようにしましょう。
注意点③空き家の状態を確認する
空き家の状態が悪いまま不動産を引き渡すと、契約不適合者責任に問われる可能性があります。
契約不適合者責任とは、契約書に記載している商品（この場合は空き家）の質や量、内容などと実物が異なる場合に、買主が売主に追及できる責任のことです。
雨漏りが生じている、被災歴があるなどの情報を契約書に記載せずに売却すると契約不適合責任に問われ、修理費用や損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりするおそれがあります。
親名義の空き家は築年数が古く、目に見えない不具合なども多数生じているかもしれません。
売却前に空き家の状態を確認し、しっかりと契約書に記載したうえで、買主の同意を得ることが大切です。
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まとめ
親名義の空き家でも、代理人として売却する、生前贈与後もしくは相続後に売却するといった方法があります。
ただし親に認知症を患っている場合は、後見人として不動産売却をおこなうことが可能です。
売却する時期をしっかりと見極め、親子のどちらも満足できる不動産売却を目指しましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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