【2024年】3年以内の売却で適用される相続空き家の特例と取得加算とは？注意点を解説｜堺市の不動産売却

▼ 相続空き家の特例について
▼ 取得費加算の特例について
▼ 相続した不動産を売却するときの注意点
▼ まとめ

3年以内の売却で適用される相続空き家の特例と取得加算とは？注意点を解説

相続した空き家を売却するときに、税金の負担を軽減したいと考える方もいるのではないでしょうか。
実際に不動産のような大きな財産は利益が生まれやすい一方で、税金の支払額が数百万円単位になる可能性もあるため、あらかじめ控除や特例の制度を把握しておきましょう。
本記事では、相続空き家の特例と取得費加算についてお伝えしたうえで、売却時の注意点を解説します。
相続空き家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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相続空き家の特例について

相続空き家の特例とは、被相続人の居住用不動産を売却した場合に、譲渡所得の金額から最大3,000万円の控除を受けられる、節税効果の高い制度のことです。
制度を利用するためには、前提として被相続人の居住用不動産が空き家になっている必要があります。
また、相続した空き家の不動産の状態と売却時の状況に応じて、細かい条件が設けられています。
相続した空き家は、物件と空き家を両方とも相続していること、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたことが必要です。
また、被相続人が相続開始直前まで住んでいたこと、相続開始から売却まで空き家であったことも必要になります。
売却時には、相続開始から3年以内に引き渡し、買い手が親族ではない第三者であること、売却金額が1億円以下であること、耐震リフォームまたは建物の取り壊しが完了していることが求められます。
相続した空き家と売却時の適用要件をすべて満たさなければ、特例は利用することができません。
そもそも、相続空き家の特例が設けられた背景には、日本国内での少子高齢化に伴う空き家物件の増加が関係しています。
被相続人の居住用不動産を相続したものの、親族が住んでいる場所が遠い、または建物自体の劣化が進んでいて売却に手間がかかる場合、空き家は放置されがちです。
空き家が放置されると、自然災害や経年劣化によって建物の崩壊リスクが高まるだけでなく、犯罪の温床となり治安の悪化も懸念されます。
そこで、日本政府は、旧耐震基準で建てられた、築年数が古く売却が難しいとされる建物に対して減税措置を講じました。
相続空き家の特例の条件を満たしているのであれば、翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間中に、相続物件を管轄する税務署に申告するようにしてください。
特例を適用した結果、譲渡所得額がゼロになったとしても、申告しなければ適用されません。
確定申告書のほか、不動産の取得費用、売却代金、売却費用を明記した書類、本人確認書、登記事項証明書、源泉徴収票、譲渡所得の内訳書、耐震基準適合証明書、被相続人居住用家屋確認書が必要です。
相続空き家の特例は、条件が厳しく設けられているため、すべての条件を満たしていることを証明するために、多くの書類を準備する必要があります。

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取得費加算の特例について

取得費加算の特例とは、相続した不動産に対して支払った相続税を、売却費用に加算して譲渡所得税を計算できる制度のことです。
不動産のように高額な財産を引き継いだ場合、相続税が数百万円規模になることがあり、翌年の納税で負担を感じる方も多いでしょう。
本来、税金は経費として計上できませんが、相続不動産を受け取った方の金銭的負担を軽減するため、相続税に関しては売却費用に加算できるようになりました。
特例を利用するためには、相続もしくは遺贈で財産を取得していること、相続税の支払いが発生していること、相続税の申告期限から3年以内に売却すること、という3つの適用要件を満たす必要があります。
相続税の申告期限は相続開始から10か月以内であるため、取得費加算の特例を利用するには、相続開始から3年10か月以内に売却する必要があります。
相続した不動産を売却して利益が発生し、取得費加算の特例の3つの適用要件を満たしている場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間中に、相続物件を管轄する税務署に申告してください。
確定申告書のほか、不動産の取得費用、売却代金、売却費用を明記した書類、本人確認書、登記事項証明書、源泉徴収票、相続財産の取得費に加算する相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書が必要です。
譲渡所得の内訳書としては、確定申告書付表計算明細書などが該当します。

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相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却する際の注意点として、名義変更の必要性、共有名義の売却難易度、特例の併用の3点が挙げられます。
まず、相続した不動産を売却する場合、販売活動を始める前に法務局で被相続人から相続人へ名義変更をしなければなりません。
これは、不動産の売却に限らず、運用や処分など財産に関わる手続きができるのは名義人のみだからです。
被相続人が亡くなり、法定相続人として不動産を引き継ぐ権利を取得しても、正式に名義変更をしていなければ不動産の所有者と認められません。
相続登記はご自身でも可能ですが、必要書類が多く、記載内容が複雑なため、手間と時間がかかります。
不動産を売却するタイミングを逃さないためにも、手続きに慣れていない場合は司法書士に依頼するのがよいでしょう。
なお、相続登記の手続きは、以前は義務化されていませんでしたが、2024年3月1日からは相続開始から3年以内に手続きをおこなうことが義務付けられました。
相続登記を済ませなければ、10万円以下の罰金が課せられる可能性があるため、財産を取得したら早めに手続きをおこないましょう。
次に、相続不動産を共有名義で引き継ぎ、複数人で所有権を持っている場合、売却が難しいとされています。
不動産の所有権を複数人で持っている場合、共有者全員の合意なしでは売却できません。
共有持分のみを売却して第三者に販売することは可能ですが、買い手にとってはほかの共有者がいる状態では使い勝手が悪く、基本的には共有持分のみの売却は成立しにくいといえます。
どうしても共有名義の不動産を売却したい場合は、まず共有者に売却の協議を持ちかけ、全員の合意を得られるか確認してください。
一部の共有者が売却に反対した場合、その共有者に持分を換価で買い取ってもらうなどして、お互いが納得する形を取りましょう。
最後に、相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用できないため、どちらの適用要件も満たしている場合、シミュレーションをおこない節税効果の高い方を選択する必要があります。
譲渡所得税の申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までと決められており、それまでにどちらの特例を利用するか判断しなければなりません。
計算が複雑なため、シミュレーションが難しい場合は、相続や不動産に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
計算は複雑になるため、ご自身でシミュレーションするのがむずかしいのであれば、相続や不動産関連の取り扱いに慣れている税理士に相談するのがおすすめです。

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まとめ

相続で受け取った土地や建物に対しては、築年数が古ければ相続空き家の特例、相続税を多く支払っているのであれば取得費加算の特例が適用できる可能性があります。
適用要件を満たしているとしても、必ず翌年2月16日〜3月15日までの期間に特例の申請を出さなければならない点を理解しておきましょう。
必要書類の収集や計算などは複雑になる可能性があるため、必要に応じて税理士や司法書士に依頼するのもおすすめです。