在宅看取りをした方のなかには、のちのちご自宅を売却するときに、事故物件として扱われてしまうのではないかと不安に感じている方もいらっしゃることでしょう。
在宅看取りのような事件性のない自然死があった場合は事故物件にならないことが原則ですが、状況によっては事故物件になるケースもあるため注意が必要です。
この記事では、在宅看取りをしたご自宅が売却時に事故物件と判断されるポイントや、売却価格への影響を軽減する方法などをご紹介します。
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自然死が発生した物件は事故物件として売却する？
前述のとおり、病死や老衰などの自然死が発生した物件は事故物件ではないとされるのが一般的です。
しかし、状況によっては心理的瑕疵があると判断され、告知義務が課されるケースがあります。
さらに、風評被害を受けることで事故物件として扱われてしまうケースもあるため注意しましょう。
どんな物件が事故物件に該当する？
事故物件の定義は、法令では明確に定められていないのが現状です。
そこで、不動産取引におけるトラブルを防止するために、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しています。
ガイドラインでは、自殺や他殺のような心理的瑕疵にあたる事案が発生した物件を売却する際には告知義務があると定めています。
一方、自然死や日常生活における事故や誤嚥などの不慮の死が発生した場合は、告知の必要がないと定められているため、住宅内でどなたかが亡くなっただけでは事故物件には該当しません。
しかし、自然死でも亡くなってから時間が経っていた場合は、事故物件と判断される可能性が高くなってしまいます。
ガイドラインでも、特殊清掃がおこなわれた場合、自然死であっても発覚から3年が経過するまでは取引の相手方への告知義務があるとされています。
風評被害への注意が必要
在宅看取りをしただけでは問題がなくても、風評被害によって事故物件だと噂されてしまうおそれがあるため注意しましょう。
事故物件の情報をまとめるサイトに書き込まれた結果、サイトを見た購入希望者が購入を断念する可能性があります。
さらに、取引時に在宅看取りの事実を知らせず、購入者が後から在宅看取りの噂を知った場合、損害賠償を請求されるリスクもあります。
インターネットが普及している現代では、インターネット上の情報で物件の売却価格が変動することもあるため注意が必要です。
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在宅看取りをおこなった物件が事故物件だと判断される基準
売却する予定のご自宅で在宅看取りのような自然死が発生した場合は、原則として事故物件には該当しません。
しかし、状況によっては事故物件だと判断されてしまうため注意しましょう。
以下で、在宅看取りをしたご自宅が事故物件だと判断されてしまう例をご紹介します。
発見が遅れた自然死
事件性のない自然死であっても、亡くなってから発見されるまでの時間がかかった場合は孤独死と判断され、告知義務が課されるおそれがあります。
在宅看取りではご家族が同居しているケースが多いため、亡くなってから発見されるまで時間がかかってしまうケースはあまり多くないでしょう。
だからこそ、もし在宅看取りで亡くなってから発見されるまで時間がかかったら、何か事件があったのではないかと疑われる可能性が高くなります。
どの程度発見が遅れたら事故物件に該当するかの明確な基準はありませんが、事件性が疑われると警察の捜査が入ってしまいます。
実際には事件が起きていなくても、警察官が出入りすることで「あの家では何かあったんだ」と近所の方に噂され、風評被害を受けてしまうリスクがある点に注意が必要です。
このように、警察の捜査などが原因で周囲に孤独死の事実が知れ渡っている場合は心理的瑕疵に該当するため、告知義務が課されます。
それ以外の場合でも、売却後に損害賠償を請求されるリスクを減らすために、孤独死に該当する可能性があれば仲介を依頼する不動産会社にその事実を伝えましょう。
孤独死の事実を買い手に告知するかどうか悩んだら、不動産会社に相談するのがおすすめです。
異臭や汚れが残っている
物件の壁や床などに異臭やしみが残っている場合も、事故物件になるおそれがあります。
在宅看取りは事件が起きた物件のようにニュースなどで広く知れ渡る可能性が低いため、心理的瑕疵が発生しにくいのが一般的です。
しかし、部屋に独特な異臭が充満している場合や汚れが壁や床に残っている場合は、心理的瑕疵が発生しやすくなってしまいます。
在宅看取りであっても、部屋に残った異臭や汚れで心理的瑕疵が発生する場合は、事故物件だと判断される可能性が高いです。
在宅看取りによって少しでも異臭や汚れが残ってしまった場合は、特殊清掃をおこなって部屋の心理的瑕疵を下げられるように配慮しましょう。
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在宅看取りの影響を減らして事故物件にさせないための方法
在宅看取りによって事故物件とみなされると、ご自宅の売却価格に影響が出てしまいます。
どの程度影響が出るかは状況によっても異なりますが、事件性のない自然死や孤独死が発生した物件でも、相場の8割ほどの価格になるのが一般的です。
また、在宅看取りによる悪臭や汚れが残っている場合は、ハウスクリーニングやリフォームのための費用もかかることもあるため、手元に残るお金はさらに少なくなってしまいます。
在宅看取りの影響を最小限にし、なるべく高値でご自宅を売却するためにも、以下の点に注意しましょう。
早めに死亡診断書を書いてもらう
自宅でどなたかが亡くなった場合、警察による検死で死因の特定がおこなわれるのが一般的です。
検死のために警察官が出入りすると風評被害の原因になるため、在宅看取りの影響を少なくするためには警察による検死を受けないことが重要になります。
法律では、死後24時間以内に主治医による死亡確認が取れれば、警察の検死を受けなくても死亡診断書が交付できると定められています。
在宅看取りからあまり日が経っていない場合は告知する
在宅看取りをおこなった物件を売却する際には、数年経ってから売却すれば影響を減らせます。
事件性のない在宅看取りでも、物件内でどなたかが亡くなったことに対して、心理的瑕疵を感じる買い手もいるからです。
とはいえ、在宅看取りからあまり日が経っていない状況で物件を売却しなければならないケースもあります。
そんなときは、トラブルを防ぐためにも在宅看取りの事実を告知したほうが良いでしょう。
告知をしておけば、売却後に損害賠償を請求されるリスクを軽減できます。
在宅看取り以外の選択肢も
売却したいご自宅への影響をなくすためには、ご自宅以外の場所で看取るのも手段の1つです。
近年では看取りができる体制を積極的に整えている介護施設が増えており、介護施設での看取りがおこなわれる例も増加傾向にあります。
介護施設での看取りならご自宅の売却への影響をなくせるだけでなく、専門的で、より手厚い医療ケアを受けられるなどのメリットもあります。
ご本人の希望に寄り添いながら、ご自宅以外での看取りの可能性も含めて検討すると良いでしょう。
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まとめ
一般に、事故物件として扱われるのは、発見の遅れにより異臭や汚れが残っている、事件性があるケースなどです。
在宅看取りをおこなった物件は事故物件にあたらないのが一般的ですが、ご遺体の発見が遅れた場合など、特定の状況では事故物件に該当してしまうおそれもあります。
風評被害を受けてしまうケースもあるため、主治医とスムーズに連絡が取れる環境を整備するなどの対策を講じて風評被害を防ぎましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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