売却したい土地が液状化したことがあり、売却できるのか不安に思っている方もいらっしゃるかと思います。
過去に液状化した土地を売却したい場合は、通常の土地売却とは異なり、いくつかの注意点を意識することが大切です。
そこで今回は、液状化した過去がある土地や、液状化するリスクがある土地の売却方法と、売却時に知っておくべき注意点について解説します。
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土地を売却する際に知っておきたい「液状化」とは
大きな地震が発生すると、土地が液状化することによって甚大な被害を引き起こすといわれています。
しかし「土地が液状化する」と聞いても、実際目にしたことがない方にとって、どのような現象なのかイメージしにくいかもしれません。
そこでまずは、液状化とはなにか、そのメカニズムや液状化によって起こり得る被害について解説します。
土地の液状化とは
土地の液状化とは、文字どおり土地が液体のようになる現象のことです。
そもそも地盤は、地中で砂の粒同士がかみ合い、お互いの摩擦でバランスを保っています。
そして、その砂と砂の間が水や空気で満たされて密着することで、日常目にする固い地盤が形成されているのです。
ところが地震などによって地盤に大きな力が加わると、このバランスが崩れ、分離した砂の粒が水に浮いたような状態になり、下に沈みます。
そうすると地下水が土地の表面に上がってくるため、地盤が液体のように緩んでしまうのです。
液状化が起こりやすい土地
液状化は、しっかりと固まっていない砂質地盤や、地下水位が高い土地などで起こりやすい現象で、具体的には海岸や川の周辺などが挙げられます。
なお、海や川から離れた場所でも、沼や池を埋め立ててできている土地は地下水位が高いことが多く、液状化する可能性があるといえるでしょう。
土地の液状化によって起こり得る被害
土地の液状化が起こると、それまでバランスを保っていた地盤が不安定な状態になり、その土地に建つ建物などを支えることができなくなります。
そうなると、比重の大きい建物や橋などが傾いたり、倒壊したりといった被害を引き起こす可能性が高いのです。
また、比重の小さいマンホールや地下埋設管などが、地面のうえに浮き上がることもあります。
そのほかにも、地震によって地面に亀裂が入り、地下水が噴き出したりなど、土地の液状化が起こると甚大な被害を受ける恐れがあるのです。
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液状化した土地やそのリスクがある土地を売却する際の注意点
冒頭でもお伝えしましたが、土地の液状化が過去に起きた場合や、そのリスクがある土地を売却する場合は、通常の土地売却よりも注意して売却を進めなければなりません。
このような土地を売却する際の注意点として、以下のようなことが挙げられます。
●契約不適合責任を問われる可能性がある
●液状化の事実を告知しなければならない
それぞれの内容について、具体的に解説します。
注意点①契約不適合責任を問われる可能性がある
契約不適合責任とは、不動産売却後に契約内容と異なる「瑕疵」が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
「瑕疵」とは、欠陥や不具合を指す言葉で、物理的な欠陥だけでなく、心理的な問題や法律違反、周辺環境に関する問題も「瑕疵」とみなされる可能性があります。
契約不適合であると判断されると、買主から損害賠償や契約解除を求められ、大きなトラブルに発展する場合があります。
たとえば先述したような液状化しやすい土地の場合、実際に液状化するかどうかについては、売却する際にはわかりません。
しかし、売却後に土地が液状化した場合、液状化のリスクが「瑕疵」であると買主が判断すれば、契約不適合責任を問われる可能性があるのです。
契約不適合責任を回避するためにはどうすれば良いか
先述のとおり、契約不適合責任を問われるのは、「契約内容とは異なる瑕疵」に対してです。
言い換えれば、契約内容と合っている瑕疵については、責任を問われないということです。
たとえば雨漏りがする家を売却するにあたって、その旨を買主に告知し、了承を得たうえで契約書に明記してあれば、売却後にその箇所で雨漏りが起きても売主が責任を負う必要はありません。
したがって、液状化のリスクが高い土地についても、そのことを隠さず買主に伝え、契約内容に盛り込んでおくことが大切なのです。
注意点②液状化の事実は告知しなければならない
過去に液状化したことがある土地の場合は、売却時にその事実を包み隠さず伝える告知義務があります。
言わないほうが売れやすいだろうと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、先述したように事実を隠して売却することは告知義務違反となり、損害賠償を求められる場合があります。
このように、液状化した土地やそのリスクがある土地を売却する場合は、買主に告知し、納得したうえで取引をすることが重要です。
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液状化した土地やそのリスクがある土地を売却する方法
過去に液状化した、あるいはそのリスクがある土地は、通常の土地よりも売却が困難になる可能性が高いです。
相場よりも安い価格での取引や、なかなか買主が見つからないことも想定しておく必要があります。
ではどうすれば少しでも良い条件で売却できるのでしょうか。
そこで最後に、液状化した土地やそのうえに建つ家、液状化のリスクがある土地を売却しやすくする方法について解説します。
地盤改良工事をおこなってから売り出す
液状化した土地であっても、建物の傾きや被害がほとんどない場合は、告知したうえでそのまま売り出すのも良いでしょう。
しかし、すでに被害を受けている場合は、工事によって傾きを修繕してから売り出すことで、売却しやすくなります。
また液状化するリスクが高い土地は、地盤改良工事をおこなうことで、そのリスクを減らすことができます。
ただしどの程度の地盤改良が必要かによって工法が異なり、費用や工事期間にも差が生じるため、まずは見積もりをとって慎重に判断することが大切です。
値下げを見越して高めの販売価格を設定する
液状化した土地やそのリスクがある土地は、市場相場どおりに売却できない場合が多く、ある程度の値下げを想定しておく必要があります。
しかし、最初から値下げをした低い価格で売り出すことはおすすめしません。
まずは市場相場に近い価格設定で売り出し、購入検討者が現れたら、交渉の場で値下げに応じると、買主は「得をした」という感覚になるでしょう。
ただし、高すぎる価格を設定すると、購入検討者がそもそも現れないかもしれませんので注意しましょう。
また、なかなか売却できずに何度も値下げをすると、土地のイメージも悪くなってしまいます。
したがって、市場の動向やエリアの需要など、さまざまなことを加味した販売価格を設定することが大切です。
弊社では、お客様のご要望に応じた販売方法をご提案します。
経験豊富なスタッフと販売戦略を練りながら、一緒に早期売却を目指しましょう。
買取を利用する
工事費用をかけずに売却したい、早く手放したいという方は、不動産会社の買取を利用するのも方法の一つです。
不動産会社が直接土地を買い取るため、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進み、現金化が早いというメリットがあります。
弊社でも買取をおこなっておりますので、買取も視野に入れて検討したいという方はぜひご相談ください。
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まとめ
液状化とは、地盤が液体のように緩んでしまう現象のことをいいます。
液状化してしまった土地やそのリスクを抱えた土地を売却する際は、告知義務がある点を覚えておきましょう。
また、液状化した土地の売却は、改良工事をおこなったり、価格設定を工夫したりすることで、早期売却に繋がる可能性が高まります。
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