相続などにより空き家を所有することになったものの、税金や維持費がかかり処分をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
空き家を処分するには、売却する方法や無償で譲り渡す方法があります。
そこで、空き家処分する際の「更地で売却する方法」「そのままの状態で売却する」「譲渡する」というそれぞれの方法のメリットとデメリットを解説します。
空き家を所有していて、かつ処分方法についてご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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空き家の処分方法：①更地にして売却する
空き家の処分方法の1つ目は、空き家を解体し更地にしてから売却する方法です。
築年数が古く倒壊などが心配される場合は、基本的に建物を解体してから売り出すことになるでしょう。
それでは、空き家を更地にして売却することには、どのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。
メリット①売れやすくなる
空き家を解体し更地にして売り出せば、買い手が付きやすく売れやすくなるメリットがあります。
劣化が進んだ空き家のままであると、悪いイメージが先行してしまい、住むイメージが湧かないといったデメリットが生じます。
一方で、更地にしておけば、敷地全体を見渡すことができ、土地全体の大きさが把握しやすく住むイメージが湧きやすくなるでしょう。
また、新築住宅を建てるための土地を探している方からの需要も期待できます。
メリット②犯罪などのリスクが減る
空き家は、不法侵入や放火、不法投棄、住みつきなどさまざまな犯罪のターゲットにされやすいといった特徴があります。
このようなリスクは、ご自身の空き家だけでなく近隣住民にも被害をもたらす可能性があるのです。
一方で、空き家を解体してしまえば、犯罪リスクを減らすことができるメリットがあります。
デメリット①解体費用がかかる
空き家を解体するには、高額な解体費用がかかる点がデメリットといえるでしょう。
一般的に木造住宅の場合は1坪3～5万円、鉄骨造は1坪4～7万円、鉄筋コンクリート造（RC造）は1坪5～8万円程度かかります。
つまり、30坪の木造住宅を解体すれば、90～150万円前後かかることになります。
ただし、解体費用は外構や庭石、道路幅、地域などによっても費用は異なるため、事前に見積もりをとってから検討すると良いでしょう。
デメリット②固定資産税が高くなる可能性がある
建物を解体し更地にすると、今まで適用されていた住宅における固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、固定資産税が高くなることがあります。
もし売れない期間が長引いてしまうと、その分所有者に大きく負担がのしかかることになるため注意が必要です。
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空き家の処分方法：②そのままの状態で売却する
空き家の処分方法の2つ目は、空き家を解体などせずそのままの状態で売却する方法です。
この方法は、空き家を売却する際にもっともポピュラーな売却方法の1つです。
築年数が浅い場合や、建物がまだ利用できる状態、立地条件に優れた物件であれば、そのままの状態で売却してもスムーズに売れる可能性があるでしょう。
それでは、空き家をそのままの状態で売却することに、どのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。
メリット①解体費用がかからない
そのままの状態で売却する最大のメリットは、解体費用がかからない点です。
前述したように、空き家の解体となれば高額な資金を準備しなければなりません。
また、解体の際には、解体業者に依頼したり、近隣住民へ挨拶周りなどさまざまな手間がかかってしまいます。
そのままの状態での売却であれば、費用負担をしなくて済み、かつ手間も不要ですぐに売却活動をおこなうことが可能です。
メリット②買主が自分好みにリフォームできる
近年は、中古物件を購入して自分好みにリフォームする方が増えてきています。
そのため、中古物件や古民家を探している方には需要が高く、スムーズに売却できる可能性があるでしょう。
とくに土地付きの空き家は、買主の購買意欲をそそる物件といえます。
デメリット①契約不適合責任に問われる可能性がある
空き家が建っているまま売るデメリットは、契約不適合責任に問われる可能性がある点です。
契約不適合責任とは、契約書の内容と不適合な物件を引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやアスベストなど事前に伝えていなかった欠陥や不具合が、引き渡し後に発見された場合は、契約不適合責任を問われ契約解除や損害賠償を請求されることがあります。
デメリット②売却が長引くことがある
そのままの状態での売却は、なかなか買主が現れず売却自体が長引く可能性があります。
とくに築年数が古い空き家の場合は、そもそも住める状態ではないため、買主が解体したりリフォームをしたりする必要が出てきます。
そのような費用の捻出に抵抗を感じる方も多いため、買い手が付きづらく売れ残ってしまうのです。
また、売却できたとしても、建物の価値がゼロとなっているケースも多く、土地のみの取引となってしまう可能性が高いでしょう。
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空き家の処分方法：③譲渡する
空き家の処分方法の3つ目は、空き家を無償で譲渡する方法です。
無償譲渡とは、無料で第三者に譲り渡すことです。
空き家でいえば、無料で空き家を希望する方へ譲ることを指します。
空き家の無償譲渡は、譲る側にはメリットとして大きいものの、受け取る側にはデメリットとなる可能性があるため、慎重に検討してからおこなうことをおすすめします。
それでは、空き家を無償で譲渡することに、どのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。
メリット①固定資産税や維持費が不要になる
活用予定のない空き家を所有していても、固定資産税などの税金が必要になってきます。
また、家の修繕やメンテナンスなどの維持・管理費もかかります。
無償でもすぐに譲り渡すことができれば、これらの費用の負担がなくなるためメリットとして大きいといえるでしょう。
メリット②特定空家への指定が回避できる
国が定めた空家等対策特別措置法により、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定されることがあります。
特定空家に指定されると、場合によっては固定資産税の負担が増えたり過料が科されたりします。
無償譲渡により空き家を手放してしまえば、これらのリスクを心配する必要がなくなる点がメリットといえるでしょう。
デメリット：譲渡された側に税金がかかる
不動産の無償譲渡では、譲渡を受けた側に「贈与税」が発生する可能性があります。
また、不動産を取得した際に発生する「不動産取得税」も課されるデメリットもあります。
そのほかにも、所有権移転登記にかかる登録免許税や、所有後には固定資産税や都市計画税などの納税も毎年必要です。
このように譲る側には費用はかからないものの、受け取った側にさまざまな税金がかかることがあるため注意しなければなりません。
トラブルにならないためにも、事前に税金がかかることを伝えておくことをおすすめします。
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まとめ
空き家の処分方法には、更地にしてから売却する方法、そのままの状態で売却する方法、第三者へ無償で譲渡する方法があります。
倒壊などが懸念される場合は、解体費用はかかりますが更地にしてから売却すると、新築住宅を建設する方からの需要も期待できスムーズな売却ができるでしょう。
また、立地条件に優れており比較的新しい空き家の場合は、そのままの状態で売却しても買い手が付く可能性が高いといえます。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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