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【2024年】不動産買取の特徴や注意点とは?買取が向いている方についても解説!

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カテゴリ:◇売却のこと◇

不動産買取の特徴や注意点とは?買取が向いている方についても解説!

不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれ特徴やメリット、注意点などが異なるので、しっかりと理解したうえでご自身に合う方法を選択することが大切です。
そこで今回は不動産の売却をご検討中の方に向けて、買取の特徴や仲介との違い、どのような方に向いているかなどをご説明します。

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不動産買取とは①2種類の売却方法である仲介と買取の特徴や違い

不動産買取とは①2種類の売却方法である仲介と買取の特徴や違い

納得のいく不動産売却のためには、ご自身に適した売却方法を選択することが大切です。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があるので、それぞれの特徴や違いを理解しておきましょう。

仲介と買取の特徴とは

仲介とは、不動産会社を介して買主を見つける方法です。
仲介を選択した場合は、依頼する不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をおこない、買主が決まったら売買契約を結びます。
売主が売却価格を決定するので、市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、売却完了までには一般的に3か月から半年ほどかかります。
一方、買取とは不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
そのため買主を探す必要がなく、買取価格などの条件に合意したらすぐに取引が成立します。
ただし、買取価格は市場価格よりも安くなることが一般的です。

仲介と買取の違いとは

仲介と買取の違いは、おもに以下の4点が挙げられます。

●買主
●価格
●売却にかかる期間
●仲介手数料の有無


買主は、仲介の場合が個人で買取の場合は不動産会社です。
そして、仲介は市場価格に近い金額で売ることができますが、買取は市場価格の6~8割ほどになります。
売却にかかる期間は、仲介の場合は3か月から半年ほどで、買主が見つからないとさらに長引く可能性があります。
その点買取は、条件に合意したら契約が成立するので、短期間で完了することも可能です。
また、仲介手数料の有無も2つの方法の大きな違いです。
不動産会社の仲介によって取引が成立した場合は、成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料には不動産会社がおこなう売却活動や契約事務の手数料などが含まれており、売却価格に応じて上限額が定められていることが特徴です。
たとえば、売却価格が400万円超えの場合の上限額は、「(売却価格×3%+6万円)+消費税」で算出されます。
一方、買取の場合は仲介手数料が発生しません。

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不動産買取とは②仲介より買取が向いている方の特徴

不動産買取とは②仲介より買取が向いている方の特徴

仲介と買取の特徴や違いを理解しても、どちらが向いているのか判断に悩むことがあるかもしれません。
基本的に、「できるだけ高く売却したい」「時間に余裕がある」のどちらも満たす場合は、仲介が向いているといえます。
そして、「立地が良い」「築年数が浅い」などのように売り出す不動産の条件が良い場合も、買主が見つかりやすいと考えられるので仲介でも問題ないでしょう。
一方、買取に向いているのは以下に当てはまる方です。

●売却を急いでいる
●周囲に知られずに売却したい
●築年数が経っている物件を売りたい


これらに該当する方が買取に向いている理由を、それぞれご説明します。

買取に向いている方1:売却を急いでいる

できるだけ早く売却したい方には、買取が向いています。
買取は不動産会社が物件を直接買い取るので、買主を探す必要がありません。
仲介による売却でとくに時間がかかるのは買主が見つかるまでの期間で、なかなか見つからないと1年以上かかる可能性もあります。
また、仲介では購入検討者が物件を見学する「内見」も必要で、手間や時間がかかります。
内見時に良い印象を与えられないと購入を決断してもらいにくいので、掃除や整理整頓などを念入りにおこなわなくてはなりません。
その点、買取は物件の印象にそれほど気を遣う必要がなく、条件に合意したらすぐに取引が成立するので、スピーディーに売却を完了できます。

買取に向いている方2:周囲に知られずに売却したい

仲介で売却する場合は、買主を見つけるために宣伝活動をおこなうことが一般的です。
ただ、転勤や離婚などの事情がある場合は、不動産を売りに出している事実を知られたくないこともあるでしょう。
仲介でも宣伝活動を控えめにすることは可能ですが、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうかもしれません。
そのため、近隣の方などに知られずに売却したい場合は、宣伝活動の必要ない買取がおすすめです。

買取に向いている方3:築年数が経っている物件を売りたい

築年数が経っている物件は、仲介だと買主が見つかりにくい可能性があります。
また、物件の築年数が経っていると「契約不適合責任」を問われる心配が大きくなることも、買取が向いている理由です。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約の内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
契約書に記載されていない破損などが見つかると、売主は契約不適合責任を問われ、買主から修繕や代金減額などを求められてしまいます。
古い物件は破損や不具合などが多い可能性があるので、契約不適合責任を問われるリスクが高いかもしれません。
ただ、宅建業者である不動産会社が買主になる場合は、契約不適合責任が免責となります。
そのため、築年数が経っている物件は買取を選択すると、安心して売却できるでしょう。

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不動産買取とは③選択する前に押さえておくべき注意点

不動産買取とは③選択する前に押さえておくべき注意点

買取を選択する際は、押さえておいたほうが良い注意点があります。
ご自身が買取に向いていそうだと感じたら、注意点も押さえておきましょう。

買取の注意点1:買取価格は相場よりも安くなる

買取は不動産をスピーディーに売却できますが、買取価格は相場の6~8割ほどになることが一般的です。
その理由は、不動産会社が物件を再販売する際におこなうリフォームやリノベーション、宣伝にかかる費用などが差し引かれるからです。
不動産売却において価格の高さも重視する場合は、希望する価格にならない可能性があることに注意しましょう。

買取の注意点2:住宅ローンを完済しなくてはならない

住宅ローンを完済しないと、不動産買取はできません。
なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されており、抵当権が設定されている不動産は債権者の許可なく売却できないからです。
抵当権を抹消するためには、売却金や手持ちの資金などで住宅ローンを完済する必要があります。
この注意点は買取に限らず、仲介で売却する場合も同様なので、しっかりと覚えておきましょう。

買取の注意点3:仲介手数料以外の費用や税金は発生する

先述のとおり、不動産買取を選択した場合は仲介手数料が発生しません。
ただし、ほかの費用や税金は買取の場合でも発生するので注意しましょう。
おもな費用や税金は、以下のとおりです。

●印紙税
●住宅ローンの一括返済にかかる費用
●抵当権抹消費用
●譲渡所得税


印紙税は不動産の売買契約書を作成する際に発生し、売却価格に応じて数千円から10万円ほどの税金がかかります。
住宅ローンが残っている場合は一括返済をすることになり、手数料の目安は1~3万円ほどです。
不動産に抵当権が設定されている場合は「抵当権抹消登記」が必要で、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかり、手続きを司法書士へ依頼した場合は5,000~2万円ほどの報酬も発生します。
そして、不動産売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に税率を乗じて算出されるので、譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があることに注意しましょう。

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まとめ

不動産の主な売却方法には、仲介と買取があります。
売却を急いでいる方や、築年数が経っている物件を売りたい場合は買取がおすすめです。
ただし、買取には「相場よりも価格が安くなる」などの注意点があるので、しっかりと理解してから選択することがおすすめです。



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