不動産を売却する際にはさまざまな書類を準備する必要がありますが、そのうちのひとつが「告知書」です。
告知書は物件の状況を正確に伝え、売却をトラブルなく進めるために重要な書類です。
この記事では不動産売却の告知義務に関連して、告知書とはなにか、誰が記入すべきか、記入時の注意点をご紹介いたします。
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不動産売却の告知書とは？
告知書とは、売主が把握している不動産の瑕疵（欠陥）や不具合などを買主に正しく伝えるための書類です。
別名「物件状況報告書」とも呼ばれ、売買契約書や重要事項説明書と並んで重要な書類のひとつです。
不動産売却において、売主は買主に対して物件の状況を正確に伝える義務を負っています。
告知書にはその不動産の欠陥や不具合が記載されるため、買主はそれを見ることで物件の状況を詳しく把握できます。
そのため告知書に不動産の状態をしっかりと記入することで、後々のトラブルを回避できるのです。
不動産売却の告知書の記載内容
告知書の書式にはとくに決まりはありませんが、記載する内容はほとんど共通しています。
告知書に記載すべき内容は、建物・土地・周辺環境の3つに分けることができます。
①建物
建物の項目では、雨漏りや白蟻被害の有無、給排水設備の状態など、建物全体の状態について記載します。
過去もしくは現在に雨漏りや白蟻被害がある場合には、その日時と場所、対策の有無も詳しく記入しましょう。
くわえて建物に傾きや腐食などの瑕疵を発見しているかどうかも明記しておくことで、告知義務の有無についても知らせることができます。
またこれまでの修繕・リフォーム・増改築の履歴があればその内容や時期を明記し、資料の有無も記載すると良いでしょう。
他にもアスベスト使用調査や住宅性能評価、耐震診断などの記録があれば、その有無も記載しておくことで安全性を把握してもらうことができます。
②土地
土地の項目には、境界の確定状況や越境の有無、敷地内残存物の有無について記載します。
残存物に関してはどんな残存物がどこに残っているのか、状況を詳しく記載しておくと分かりやすいです。
また店舗や工場として使用していた経歴があり、土壌汚染の可能性がある場合は、その点も記載しておきます。
さらに建物と同様に、地盤沈下や軟弱地盤などの瑕疵を発見している場合は、その状況も記入しておきましょう。
③周辺環境
周辺環境の項目には、建物や土地以外の環境についての状況を記入しましょう。
たとえば騒音や振動、臭気などの生活に悪影響のある要素や、近隣にごみ処理施設などがある場合は、その状況を記載しておきます。
くわえて近隣に建築計画があること、自然災害の可能性や電波障害があることを知っている場合は、それらについても記載するのがおすすめです。
また人の死などの事件や事故がその不動産や周辺であった場合も、しっかりと明記しておくようにしましょう。
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不動産売却の告知書は誰が記入する？
以上が告知書の概要ですが、告知書は誰が作成すれば良いのでしょうか？
原則的に、告知書は売主自身が記入して作成します。
重要事項説明書のように、不動産会社が作成してくれることもありますが、その場合も最終的な責任は売主にあります。
つまり、もし記載内容に虚偽や誤りがあった場合、自分がすべて作成したものでなくても、買主から損害賠償請求を受けるのは売主だということです。
告知書を作成する場合は、内容をしっかりと確認したうえで買主に提出するようにしましょう。
不動産の告知書は本当に必要？
実は不動産の告知書は、法律によって定められた必要書類ではありません。
しかし国土交通省が作成したガイドラインでは、告知書を提出することが推奨されています。
そのため現在では、ほとんどのケースで告知書を提出するのが通例となっているのです。
多くの業界団体や不動産会社がテンプレートを作成しているので、告知書を作る際はそれらを活用すると良いでしょう。
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不動産売却の告知書を記入する際の注意点とは？
告知書の内容は売買の判断に大きな影響を与えるため、記入する際にはいくつかの注意すべきポイントがあります。
不動産の告知書を記入する際の注意点①：必ず売主が記入する
先述したように、告知書に記載する内容は幅が広く、複雑なものもあるため、不動産会社に作成を依頼する方も少なくありません。
たしかに不動産会社からのアドバイスは必要かもしれませんが、作成自体は必ず売主がおこなうようにしましょう。
なぜなら不動産会社に任せっきりで、内容の確認を怠っていると、事実とは異なる内容を記載してしまう可能性があるからです。
実際、不動産会社が誤った記載をしたまま売却を進めてしまい、後々トラブルになるケースは少なくありません。
そのため告知書は必ず売主自身が作成し、内容も誤りがないかチェックしたうえで提出するようにしましょう。
不動産の告知書を記入する際の注意点②：販売開始前までに作成する
不動産の告知書が必要になるのは、買主と売買契約を結ぶタイミングです。
基本的には売買契約をおこなうときまでに記入しておけば良いですが、記入事項には調査が必要な項目もあるため、作成に時間がかかることも少なくありません。
そのため不動産を売却することに決めたら、そのときから告知書の作成に着手し、販売開始前には作成を終えるのがおすすめです。
しかしなかには判断が難しい記入事項も存在するため、分からない場合は仲介を依頼する不動産会社に相談してみましょう。
不動産の告知書を記入する際の注意点③：対応状況についても明記する
不動産の告知書には、欠陥や不具合の有無だけでなく、対策をおこなっているのかいないのか、それぞれの対応状況も明確に記載しておきましょう。
不動産を購入する方は、不動産を安心して購入するために、その不動産が現在どんな状態にあるのかを把握したいものです。
状況を詳しく知ることができれば、購入した後にトラブルが発生する心配をせずに済み、安心して購入することができます。
そのため売主が告知書を作成する際には、購入する方の目線でどんなことを知りたいのか考えながら作ることで、納得して不動産を購入してもらうことができるでしょう。
できれば告知書の作成には時間をかけて、不動産の状態や対応状況、売主が知っていることをなるべく詳しく記入しておくのがおすすめです。
不動産の告知書を記入する際の注意点④：既存住宅状況調査を利用する
告知書に記載する内容は項目が多いだけでなく、専門的な要素もあるため、すべてを自分だけでおこなうと記載すべき欠陥を見落とすことも考えられます。
そのため一戸建ての場合は、既存住宅状況調査の利用を検討しましょう。
既存住宅状況調査とは、専門業者による建物の診断が受けられる調査のことで、建物の構造部分や配管の状態、雨漏り・白蟻被害の有無を知ることができます。
ただし利用するには費用がかかるため、予算と相談しながら利用を検討すると良いでしょう。
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まとめ
不動産の告知書とは、売主が把握している不動産の欠陥や不具合を詳しく記載した書類のことで、物件状況報告書とも呼ばれています。
告知書は原則的に売主自身の責任で作成する必要がありますが、不動産会社からのアドバイスや既存住宅状況調査の結果をもとに作成することも可能です。
作成する際には、販売開始前までに作成すること、購入希望者が安心して購入できるように対応状況なども詳しく記載するよう、注意しましょう。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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