目次
全国の特産品などの返礼品が魅力となり、人気を集めているのがふるさと納税の制度です。
ふるさと納税は、不動産売却をされる方にとっても、節税面での魅力があることをご存じでしょうか。
今回は、売却益の節税にふるさと納税がおすすめできる理由をはじめ、譲渡所得の計算方法やふるさと納税の控除上限額について解説します。
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不動産売却で譲渡所得が生じたら！ふるさと納税の節税がおすすめ
一見、関連性がなさそうにも思える不動産売却とふるさと納税ですが、ふるさと納税は売却益が出たときに有効な節税対策になり得ます。
まずは、ふるさと納税が、なぜ不動産売却をする方におすすめなのか、2つの理由からご紹介します。
ふるさと納税とは？
ふるさと納税とは、日本全国の自治体のなかから、自分が応援したいと思った自治体や返礼品が魅力的な自治体を選んで、寄付をする制度です。
寄付金の金額にあわせて、所得税と住民税が控除されることが、ふるさと納税の基本的な仕組みでありメリットです。
たとえば、1万円の寄付をした場合には、そのうちの2,000円が自己負担分として扱われますが、残りの8,000円が税金から控除されます。
おすすめの理由①売却で所得が大きく増える可能性
不動産売却によって利益が生じた場合、売却益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得税額を割り出すもとにもなります。
所得税の課税方法は、「総合課税」「分離課税」の2つです。
このうち、総合課税は、会社員の給与所得や個人事業主の事業所得などが対象です。
総合課税については、ほかの所得と合算をしてから課税されることが特徴で、所得に応じて税率も上がる累進課税制度が採用されています。
一方、分離課税に区分される所得が、不動産を売却したときの譲渡所得をはじめ、退職所得や山林所得などになります。
分離課税では所得の種類ごとに分けて納税額を割り出しますが、所得の種類が異なると、税率もそれぞれ異なることが特徴です。
ふるさと納税がおすすめできる理由のひとつは、売却した年には、所得が大きく増える可能性がある点です。
不動産売却に取り組んで生じた譲渡所得は、給与所得などとは別にして譲渡所得税の税額が算出されます。
つまり、不動産売却によって納税額が例年よりも高くなる可能性があるため、節税につながるふるさと納税がおすすめとなります。
おすすめの理由②所得が多いほどふるさと納税はお得
ふるさと納税は、所得にあわせた控除の上限額があり、上限を超えた部分については控除の対象にはなりません。
所得に応じて上限額が引き上げられるため、譲渡所得が多くなるにつれ、節税効果が高くなることが、ふるさと納税がおすすめの理由です。
簡単に比較すると、寄付が1万円のときは自己負担分を引いた8,000円が控除額ですが、3万円の寄付になると、控除額は自己負担分を差し引いた2万8,000円になります。
寄付できる金額が大きくなれば、節税面でよりお得であることが分かります。
上限額の範囲であれば、自己負担分が2,000円だけであることは変わらず、残りが所得税と住民税からの控除額です。
不動産売却をして、譲渡所得が増えると、通常のときよりも上限額が増える可能性がおすすめのポイントです。
いつもは上限額に納めるため申し込めなかった返礼品が、売却後に上限額が引き上げられたタイミングなら申し込みやすいといった可能性も、メリットといえるかもしれません。
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不動産売却益がふるさと納税控除に関連！譲渡所得税の計算も解説
ふるさと納税の控除上限額がアップする可能性があるのは、不動産の売却益である譲渡所得が生じたときです。
ここでは、ふるさと納税の控除上限額の引き上げに関連するだけでなく、譲渡所得税の計算にも必要になってくる譲渡所得の算出方法を解説します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の算出には、「売却価格－①取得費－②譲渡費用」の計算式を用います。
①の取得費は、不動産を購入した代金のほか、購入の際の仲介手数料などを含めた総費用です。
購入代金については、建物は減価償却費を引いた金額を合算することになります。
減価償却費の計算式は、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
式に当てはめる償却率は、建物の構造で異なり、日本に多い木造であれば0.031で計算します。
次に、②の譲渡費用は、不動産売却時に必要になった仲介手数料や印紙代などの諸費用です。
計算をして、譲渡所得が発生する場合は、ふるさと納税の上限額が上がる可能性があります。
また、譲渡所得税を計算する場合は、「譲渡所得－特別控除」の式で課税譲渡所得を割り出します。
課税譲渡所得に税率を掛けることにより、譲渡所得税額を知ることが可能です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で異なり、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として税率は30.63％です。
所有期間5年超になると、長期譲渡所得として税率は15.315％になります。
なお、この譲渡所得税の税率は、2037年12月31日まで、復興特別所得税の税率が含まれたものです。
ふるさと納税の活用に適した取得費不明のケース
取得費が正確にわからないケースでは、「売却額の5％相当額」を取得費として良いとする取り決めがあります。
先祖から受け継いできた不動産などは、購入代金が不明であったり、貨幣価値が変わったり、取得費を割り出すことが難しいことも珍しくありません。
売却額の5％相当額で計算する場合は、本来よりも取得費が小さくなり、ひいては譲渡所得が多くなりやすいのです。
譲渡所得が多くなった分、譲渡所得税の負担は増えますが、税負担を軽減するため、ふるさと納税の活用が適したケースといえます。
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不動産売却で活用するふるさと納税！控除上限額の計算方法
不動産売却で譲渡所得が発生し、ふるさと納税を利用する場合、気になるのが控除上限額かと思います。
計算方法を知っていれば、ふるさと納税の控除上限額は、自分で割り出すことができます。
手順①給与所得控除後の金額を確認する
控除上限額を知るための最初のステップが、給与所得控除後の金額を調べることです。
給与所得控除後の金額は、給与所得額から各種控除を引いた金額で、ふるさと納税の上限額はこの金額がベースとなります。
調べる際は、前年の源泉徴収票や、住民税通知書を見ると確認することが可能です。
一般的な源泉徴収書は、「給与所得控除後の金額」の欄に書かれた金額から、「所得控除の額の合計額」の欄に書かれた金額を引くことにより、所得控除後の金額がわかります。
手順②住民税所得割額の算出
次の手順は、給与所得と、不動産売却をした譲渡所得の住民税所得割額の合算です。
しかし、給与所得と、不動産売却をして生じた譲渡所得は課税方式が違うため、それぞれに計算をします。
給与所得は総合課税であり、手順①で確認した所得控除額の金額に税率10％を掛けて算出します。
譲渡所得は分離課税に該当しますが、不動産の所有期間で譲渡所得に掛ける税率が異なり、所有期間5年以下は短期譲渡所得として住民税率9％です。
所有期間5年超の場合は、長期譲渡所得で住民税率は5％です。
手順③控除上限額を計算する
給与所得と、譲渡所得の住民税所得割額の合算した金額がわかれば、最後に控除上限額を求める式で計算できます。
控除上限額の式は、「住民税所得割額×20％÷（90％－所得税率×1.021）＋2000円」です。
給与所得と、不動産の譲渡所得のどちらも得ているケースでは、給与所得の課税方法である総合課税の所得税率を当てはめます。
税率は、5％から45％の間で、課税される所得金額に応じて段階的にアップします。
譲渡所得があるときと、ないときでは、ふるさと納税の控除上限額に差が生じるでしょう。
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まとめ
不動産売却をおこない譲渡所得が発生するケースでは、ふるさと納税の活用が節税対策としておすすめです。
とくに、取得費が不明なケースでは、売却額の5％相当額で取得費を計算します。
本来のよりも取得費が小さくなると、税金の負担も増えるため、ふるさと納税による控除の恩恵を受けやすいでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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