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【2024年】旗竿地の不動産売却するには?売却しやすい旗竿地の特徴や売却方法を解説

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カテゴリ:◇売却のこと◇

旗竿地の不動産売却するには?売却しやすい旗竿地の特徴や売却方法を解説

竿に旗を取り付けたような形状をした旗竿地の土地は、不動産売却が難しいといわれることがあります。
実際には、旗竿地であっても売却しやすい土地もあるため、売れる特徴や売却しやすくなる売り方を知っておくことが重要です。
今回は、旗竿地の売却が難しいとされる理由のほか、売却しやすい旗竿地の特徴と売却方法について解説します。

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旗竿地とはどのような土地?売却が難しいされる理由も解説

旗竿地とはどのような土地?売却が難しいされる理由も解説

不動産売却に取り組む際、土地の特質を知っておくことが、その土地にあった売却方法を検討するうえで重要な知識となります。
まずは、旗竿地とはどのような土地かと、売却が難しいとされる理由について解説します。

独特な形状の旗竿地

旗竿地とは、公道と接している部分は限られ、奥まった部分が広い敷地になっている土地のことです。
形状としては、文字通り、竿に旗が取り付けられたような形で、不整形地の一種です。
ちなみに、長方形や正方形の形をした土地は、整形地といいます。
旗竿地の竿となる部分が、道路と接する間口となり、細長い通路として使われることが一般的です。
旗の部分にあたる、奥まった広い敷地に家が建てられます。
なお、旗の部分が道路に面して、通路が奥に伸びている土地などは、旗竿地には該当しません。
独特な形状をした旗竿地は、都市部に多い傾向です。
ニーズが高く、住宅が集中しがちな都市部では、土地が区切られた際に旗竿地が生じやすいのです。

売却が難しいとされている理由

旗竿地は不動産売却が難しいとされていますが、それにはいくつかの理由があります。
代表的な理由に、新築や建て替えが難しい再建築不可物件のリスクが挙げられます。
建築基準法で定められた、建物を建てる条件では、道路と敷地の間口が2m以上接していることが必要です。
しかし、以前は道路に接する基準が1.8mとされていたため、現行の法律で求められる2mに満たない旗竿地に、家が建っているケースがあるのです。
現在の基準に合わない物件でも、既存の家をそのまま利用することは可能ですが、建て替えなどをするには、現行のルールに適合させなければなりません。
つまり、道路と接する間口の幅が2m未満の旗竿地は、建て替えや新築ができない再建築物件となり、買主から敬遠されやすい傾向にあります。
また、旗竿地は購入希望者が限られ、市場性が低いとして、金融機関の担保評価も低くつけられる場合があります。
再建築についての制限なども、担保評価に影響する可能性がある要素です。
このような担保評価の傾向から、買主が資金調達しにくい場合があり、旗竿地の売却が難しいとされる理由のひとつになっています。
一方で、売却に成功している旗竿地も多く見られるため、売却しやすい特徴や旗竿地に適した売却方法を押さえておくことも大切です。

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特徴がある!売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地

特徴がある!売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地

不動産売却が難しいとされる場合がある旗竿地ですが、すべての旗竿地が該当するわけではなく、売却しやすい特徴を備えた物件も少なくありません。
ここでは、売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴をそれぞれご紹介します。

売却しやすい旗竿地の特徴

旗竿地のリスクとされる部分を払拭できるような特徴を備えていると、売れやすさにつながります。
需要が高い都市部に多い旗竿地は、生活しやすい工夫や弱点のカバーができると、購入検討者も現れやすいやすいでしょう。
間口が広い
旗竿地も物件によって間口の広さは異なり、間口が広ければ、評価額にも好影響をもたらします。
間口から通路にかけて、ある程度の幅と長さがある物件では、工事に用いられる重機も入れやすいです。
また、間口から伸びる部分を通路として使うだけでなく、ほかの用途にも使用できる場合は、高く売却しやすい特徴を備えているといえます。
たとえば、全幅が3mで全長が5.5mほどあると、普通車の駐車ができるスペースとして考えられます。
購入検討者にマイカーの利用がない場合でも、間口が広いと、コンパクトな庭としての活用も可能です。
良好な日当たり
不動産売却をおこなうとき、良好な日当たりが特徴の物件は、評価も上がり、売れやすいといえます。
日本では、不動産に日当たりの良さを希望する方が多いため、売却価格のアップにつながります。
とくに、住宅が集中するエリアに多い旗竿地で、良好な日当たりは、プラスの影響をもたらすでしょう。
日当たりだけでなく、風通しの良さも、旗竿地の評価が高まるポイントです。

売却しにくい旗竿地の特徴

売却しにくい旗竿地の特徴も押さえておくことにより、ケースに応じて、適切な売却方法を検討することができます。
間口が面しているのが私道
旗竿地の場合、細長い通路部分の間口が道路と接することになりますが、接している道路が私道になっていると高い価格での売却が難しい可能性があります。
その私道が、近隣の住民との共有名義になっているものであれば、権利を一緒に売却すれば良く、問題になる可能性も低いでしょう。
一方で、私道が単独で所有されるものであった場合、所有者の意思によっては使用できなくなるリスクもあります。
再建築不可の場合
旗竿地のなかでも、再建築不可となる土地は、売却しにくいケースに挙げられます。
現行の建築基準法の条件を満たしていないと、新築や建て直しが難しいためです。
再建築不可の物件は、買主が再び売却する際も難しく、そのままでは資産価値も低くなりやすいです。

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旗竿地をスムーズに売るために!旗竿地の売却方法を解説

旗竿地をスムーズに売るために!旗竿地の売却方法を解説

売却が難しいとされることがある旗竿地も、工夫によってスムーズに売却できる可能性があります。
ここでは、旗竿地の売却方法について解説します。

再建築不可の場合

再建築不可物件を売却する場合には、隣人に購入してもらう方法がおすすめです。
隣地の所有者の場合、そのままでは再建築不可物件となる土地であっても、すでに所有している土地とあわせると、公道と接する部分が2m以上になる可能性があります。
隣の土地も再建築不可であった場合は、より購入を検討してもらいやすいでしょう。
再建築不可物件は、一般的な売却活動では買主が見つかるまでに時間がかかるケースもあるため、隣地の所有者に購入の相談をするのは、賢明な方法といえます。

私道を利用している場合

旗竿地である敷地に入る道に、私道を利用している場合、所有者に交渉をおこなう方法があります。
売却する旗竿地への道が、別の方が所有権を持つ私道であると、買主が見つかりにくい可能性が注意点です。
交渉には、私道の持ち分を購入したい旨を相談する方法と、通行地役権の設定をしてもらう2つの方向性があります。
私道の持ち分を購入した場合は、自由に通行できる権利が得られるため、不動産購入してもらいやすくなります。
購入が困難な場合でも、私道の所有者の許可をとり、通行地役権を得ると私道を通ることが可能です。
法的には、無償でも権利を取得できますが、実際には、毎年通行料を支払うケースが一般的です。

旗竿地に接する道路の幅が狭い場合

旗竿地に間口が接する道路は、基本的に、幅4m以上であることが求められます。
道路幅が狭いケースでは、売却活動をはじめる前に、セットバックが必要かを確認しておきましょう。
道路幅が4m未満のときは、道路の中心線を起点にして2mの位置まで、道路と敷地の境界線を後退させます。
このセットバック(道路後退)をおこなうことにより、境界線は敷地側に後退しますが、残りの敷地に建物を建築することが可能です。
例外として、前面道路の幅が4m未満でも、近隣に大きな緑地や公園があって防火や安全面に問題がないと認められる場合は、建築審査会の同意があれば建築可能となります。

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まとめ

旗竿地のなかでも、日当たりの良い物件や間口が広い場合には、売却がしやすいケースと考えられます。
一方で、再建築不可に該当する旗竿地の場合も、隣人に購入してもらうといった有効な売却方法があります。
旗竿地は、物件にあった適切な方法で売却を進めることが大切です。



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