中古住宅となるマイホームを売却し、引き渡し後に隠れた不具合が発見された場合、売主は修理費用を求められるケースもあります。
しかし、不安から売却をあきらめる必要はなく、中古住宅を売却する前に加入できる既存住宅売買瑕疵保険は、売主の方が安心して取引しやすくなる選択肢です。
今回は、既存住宅売買瑕疵保険の概要と、加入するメリット・デメリットについて解説します。
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売却前に加入できる！既存住宅売買瑕疵保険とは？
住まいに関する保険といえば、地震保険や火災保険がありますが、既存住宅売買瑕疵保険は耳馴染みがない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険なのか、概要からご紹介します。
既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産売却する中古住宅が対象の保険で、検査と保証が組み合わさったものです。
中古住宅の売却前に入ることができ、保険会社による基準にそった検査をおこない、検査の基準をクリアする家に付保できます。
既存住宅売買瑕疵保険は、売主の方の安心につながるものといえます。
マイホームの売却で、売主に生じるのが契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、売買契約書に記された品質などに問題があった場合に、売主が負う責任です。
売却をおこなう時点では気付いていなかった不具合も対象となり、ケースによっては、修理費用の負担や契約の解除などのリスクにつながります。
買主は、不具合を知ってから5年、契約不適合責任の請求権があります。
売却前に既存住宅売買瑕疵保険に加入をしていると、売買が成立した後に不具合がみつかっても、保険会社が保証の範囲内で修理費用の負担をしてくれるのです。
保険を引き受ける機関は、住宅専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険法人となります。
保証の対象
保険加入した場合、保証の対象となるのは、建物の構造と雨漏りの部分についてです。
売却した家に付随する付帯設備は、保険の対象には含まれません。
一戸建て住宅の場合であれば、対象となる基本的な構造とは基礎や土台、柱や壁などになります。
雨漏りに関する部分とは、屋根や外壁、開口部です。
たとえば、屋根部分について、雨水の侵入を防ぐ性能を満たさずに雨漏りが生じたケースなどが、適用の対象になり得ます。
適用になったら、補修の費用のほか、居住している方の引っ越しや仮住まいの費用も負担されます。
ただし、売却をして引き渡した後に起きた地震や台風、火災などの被害については、売主が負う契約不適合責任とは関連しません。
地震などによる被害に関しては、買主が加入した地震保険や火災保険の適用対象となります。
費用相場
既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、支払う費用として、保険料と検査料が必要です。
保険料は適用される期間や住宅の広さ、保証額によっても変わります。
一戸建て住宅の場合
適用期間が2年で最大保証額が500万円、広さは125㎡未満であれば2.6万円ほど、125㎡以上なら2.8万円ほどが相場です。
適用期間が5年で最大保証額が1,000万円になると、相場も上がり、125㎡未満で4.9万円ほど、125㎡以上なら5.5万円ほどが目安となります。
マンションの場合
保険の適用期間が2年で最大保証額が500万円、広さは70㎡未満であれば1.5万円ほど、70㎡以上なら1.6万円ほどが相場です。
適用期間が5年で最大保証額が1,000万円の場合、マンションでは70㎡未満で2.9万円ほど、70㎡以上なら3.1万円ほどが目安となります。
住宅の種類を問わず必要になる検査料の相場は、5万円から10万円が一般的な目安です。
住宅瑕疵担保責任保険法人ごとに、料金は異なるため、事前に保険会社のホームページなどで確認することがおすすめです。
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既存住宅売買瑕疵保険の加入！売却する売主のメリット
既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産売却をする売主の方にとって安心につながる保険ですが、加入は任意となるため、メリット・デメリットの両面を知っておくことが大切です。
ここでは、既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットをご紹介します。
問題が発見されてもトラブルが生じにくい
既存住宅売買瑕疵保険は加入をしておくと、保険金の上限はあるものの、保険会社が修理費用を負担することがメリットになります。
引き渡し後、数年が経過してから修理費用を求められるような場合でも、加入していないとまとまった費用の負担が必要です。
とくに、不動産売却のあとに新居を購入しているケースでは、修理費用をまかなうために、ローン返済や家計に影響してしまう可能性もリスクといえます。
保険に加入しておくことにより、費用負担のリスクやトラブルに備えられることは、安心につながります。
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、修理に関する対応はすべて業者がおこなうため、買主とのやり取りがありません。
プロが対応してくれるため、相手方とのやりとりで生じるトラブルのリスクが少ないことも、メリットです。
買主の安心につながる
既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件は、問題が見つかったときにもトラブルになりにくく、修理費用を受け取れることは、買主とってもメリットです。
保険に加入する際には、第三者による検査が実施され、合格を受けていることになります。
つまり、保険に加入していることが、検査に通過した証となり、物件を検討する買主の判断材料のひとつになり得ます。
購入時する買主が安心できることは、結果的に売却の進めやすさにつながるため、売主にとっても大きなメリットです。
買主が税金の優遇措置を受けられる
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、物件を購入する買主は、住宅ローン減税や居住用財産の買換え特例といった、税の優遇制度を利用できる可能性があります。
不動産の購入は代金のほかにも費用が必要になるため、買主にとって優遇措置を受けられる可能性はメリットになります。
買主が優遇措置を利用できる可能性により、同じ価格の競合物件よりも検討されやすくなることは、売主のメリットです。
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売却で利用できる既存住宅売買瑕疵保険！デメリットを解説
不動産売却をする売主にとってメリットの多い既存住宅売買瑕疵保険ですが、デメリットもあります。
ここでは、加入を検討する際にメリットとあわせてふまえておきたいデメリットを解説します。
売却にかかる費用が増える
住まいを売却する場合には、印紙税や抵当権抹消の費用などがかかるほか、残債があるケースでは一括返済の手数料も必要です。
また、売却益が生じると、譲渡所得税も支払うことになります。
このような費用にくわえて、既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は、さらに7万円から15万円ほどの費用がかかることがデメリットです。
既存住宅売買瑕疵保険に関する費用は、基本的に保険料と検査料です。
売却する不動産の広さや適用の期間などでも、費用は変わってきます。
保険料などを支払うタイミングは、売却代金が支払われる前になるため、場合によっては売却代金を費用に回せないこともデメリットに感じられるかもしれません。
ケースによっては改修が必要
専門機関の検査を受けて合格することは、既存住宅売買瑕疵保険を利用する条件となります。
しかし、検査を受けて問題が発見された場合には、改修をおこなったうえで再検査をすることがデメリットです。
とくに、1981年以前の物件は、現在の耐震基準に合っていない可能性があり、その場合は大きな改修が必要です。
自治体の助成金を受けられるケースもありますが、数十万円から150万円ほどの費用相場となることもデメリットになります。
ケースによっては、保険を利用するより、支出の面ではそのまま売却するほうが良い場合もあるでしょう。
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まとめ
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、検査に合格する必要があるため、買主の安心につながります。
加入するには売却前に保険料と検査料が必要ですが、引き渡し後のリスクに備える保険であるため、売主も安心して売却しやすくなるでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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