物件調査とは、不動産売却の初期段階で、物件の詳細について調べる調査を指します。
不動産売却における物件調査は、売り出し価格の基準ともいえる適正価格を知るうえで、重要なステップとなります。
今回は、不動産売却をする際の物件調査について、調査の概要や流れ、不動産の種類別の調査内容を解説します。
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物件調査とは？6つの調査について解説
物件を売り出す売却活動の前におこなうステップのひとつが、物件調査です。
まずは、物件調査の概要や、重点的に確認される6種類の調査について解説します。
物件調査とは？
物件調査とは、不動産のプロである不動産会社が、さまざまな角度から物件の特徴について調べる作業です。
売り出す物件の適正価格を把握するために、欠かせないプロセスといえます。
不動産売却は、専門性の高い取引です。
一般的には、売買を何回も経験されて専門知識をもつ方は少ないため、個人で直接取引をおこなう場合には、適切な値段で売却できるように注意が必要です。
物件の適切な価値を知るために、不動産売却に取り組む多くのケースで、物件調査が役立てられています。
物件調査とは、適正価格の把握によりトラブルのリスクを防ぎ、スムーズな売却のために大切な調査です。
6種類の調査
不動産売却の初期段階でおこなう物件調査では、6種類の調査と訪問査定で得たデータをもとに、物件の適正な価値を総合的に判断します。
6種類の調査とは、「聞き取り」「現地調査」「法務局調査」「役所調査」「インフラ施設調査」「市場と取引事例調査」です。
それぞれの調査の概要や目的もご紹介します。
聞き取り
物件調査とは、物件の基本的な情報について、売主の方にヒアリングをおこないます。
土地の広さや住宅ローン残債の有無、法定相続人の確認など、売り出し物件の全体像を把握することは、売却時のトラブル防止にも活かされます。
現地調査
現地調査は不動産会社が現地に赴き、境界や建物の状況、環境などについて確認する調査です。
インターネットの情報や地図だけでなく、現地から得られる情報も重点的に確認されるポイントです。
法務局調査
法務局調査とは、登記簿謄本を取り、抵当権や所有者などについて調べます。
公図や地積測量図も用いて、正確な面積なども確認しますが、この法務局調査は信頼性と透明性のある取引をおこなうためにも重要な調査です。
役所調査
調査の目的は、建築基準法や都市計画法に関する制限と、売り出す物件が法的なルールに適合しているかを確認することです。
利便性やアクセスを評価する判断材料として、道路状況なども確認します。
インフラ施設調査
不動産の価値評価に関連し、買主にとっても重要な要素となるのが、生活に欠かせないインフラです。
インフラ施設調査では、電気、ガス、水道といったインフラ設備の状況を把握し、住むためにかかる費用や手間を評価します。
市場と取引事例調査
不動産市場では、エリアの人気やニーズなどによっても価格が変わるため、地域の取引事例を調べることが視聴動向をつかむうえで有効です。
市場と取引事例の調査をおこなうことにより、売却価格を決める際に役立つ適正価格が判断できます。
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不動産の種類別に解説！売却時の物件調査の内容
売却の前におこなう物件調査では、不動産の種類により、重点がおかれる内容が異なります。
ここでは、土地・一戸建て住宅と、マンションに分けて、種類別に物件調査の内容を解説します。
土地・一戸建て住宅の場合
売却する不動産の種類が、土地や一戸建て住宅である場合、境界は物件調査で重視されるポイントです。
あわせて、土地と接する道路の接道状況も、物件調査の重要な項目に挙げられます。
敷地と道路がどのように接しているかによって、支払う税金の金額も変わるためです。
また、一戸建て住宅の建物については、建て方の種類も複数あるため、物件調査では構造を確認することからスタートします。
さらに、建て付けや雨漏りに関する部分や、リフォームの状況も確認します。
築年数を経た古い物件の場合、更地にして活用されるケースも少なくありません。
ケースに応じて、土地環境にフォーカスした調査も実施されます。
マンションの場合
マンションを不動産売却する場合には、境界線はあまり重視される項目ではありません。
一戸建て住宅や土地と大きく異なり、重視されるポイントとしては、管理規約や管理会社の確認が挙げられます。
マンションの場合、管理については居住している方でも把握しにくいケースがあるため、管理規約の確認が重要な項目となります。
ほかにも、駐輪場やポストなどの共有部分の状況や、ごみ収集場所とルールなどが、マンション特有の調査項目です。
また、売却時の物件調査では、不動産の種類やエリアなど、物件の特徴に合わせて実施内容が変わってくる可能性もあります。
たとえば、土地が川や海の付近となるケースでは、調査の際に洪水などのハザードマップを用いた確認も重視されます。
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物件調査の流れと必要なものとは
最後に、物件調査を実施するときの大まかな流れと、調査依頼に必要になるものについて解説します。
流れ①聞き取り調査
物件調査のはじめの流れが、売主への聞き取り調査をおこなうことです。
住宅ローンの借り入れ先と残高、マンションの場合には管理費なども聞き取ります。
流れ②現地調査
聞き取りのあとは、不動産会社の担当者が、売却する現地を訪れておこなう現地調査の流れです。
調査方法は、担当者が実際にプロの目で見て確認をおこないます。
公図と現地に相違がないか、隣接する道路の舗装や幅員、敷地の高低差などが調査項目です。
周辺についても、バス停の位置や工場などの近隣施設からのにおいは出ていないかなど、現地を訪れることによりわかることも、このタイミングでチェックします。
流れ③法務局調査や役所調査
現地での確認の後の流れとしては、法務局でおこなわれる調査です。
不動産の記録が記された登記簿謄本や公図、地積測量図を取得してさまざまな項目を確認します。
とくに売却に関する重要な確認項目は、現在の所有者や共有名義の持ち分などです。
登記簿謄本に所有者として記されている人物でなければ、売却はできないため注意が必要です。
また、役所内でおこなわれる役所調査では、建築基準法やそのほかの法令に関する資料を確認することにより、先々でのリフォームが可能かなどのことがわかります。
物件調査の流れのなかで、役所調査で得る情報は、販売戦略を立てるうえでも重要なものです。
流れ④インフラ施設調査と市場調査
生活基盤となる水道や電気、ガスのインフラ設備についても調査します。
整備状況に問題があるケースでは、売却のために売主側で費用を負担し、整備することになります。
インフラ施設調査までを経て、最後に市場と取引事例の調査をおこなうまでが、物件調査のおおまかな流れです。
調査依頼に必要なもの
調査を依頼するときには、登記簿謄本や公図、地積測量図や建物の図面などが準備する書類になってきます。
そのほかにも委任状の用意がいる場合もあるため、必要なものは事前に確認をしておくと、調査がスムーズに進みやすくなり、おすすめです。
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まとめ
不動産のプロである不動産会社が、物件の特徴を多角的に調べさせていただく物件調査は、不動産売却に取り組む多く売主の方にお役立ていただいております。
調査を通じて、大切な資産である売却物件の適正な価値を把握することは、売却をスムーズに進めるうえでも大切です。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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