土地や建物の売却を考えたときには、不動産会社に対し査定してもらったうえで、信頼できる会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
ただし、簡単に買い手がみつかるとは限らないので、とくに早く売りたいときには注意しなければなりません。
この記事では、土地や建物を早く売ったほうが良い理由のほか、早く売りたい場合の最短ルートなどをご説明するので、不動産を売却予定の方はお役立てください。
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早く売ったほうが良い理由とは
何らかの事情により土地や建物を早く売りたいと考える場合が考えられますが、それとは異なり、さまざまな理由によって早く売ったほうが良いケースもあります。
早く売る必要がなくても売却するタイミングは大切なポイントになるので、あてはまるときは、早めに取り組んでみてはいかがでしょうか。
建物価格の減少
土地は、社会情勢や近隣における再開発、人口の減少などにより評価額が増減します。
これに対し建物は、毎年度の経年劣化を減価償却により整理して、年数が経過するほど評価額が下がるのが一般的です。
築年数が浅いほど価格の下落率は高く、築5年になると新築時の価格の15?20%ほど下落してしまいます。
このため、必要がない建物であれば、少しでも高値になるよう早めに売るのが得策でしょう。
相場価格の下落
若者の都市部への流出は地方にとって大きな問題で、移住政策に取り組んでいるケースがありますが、この流れを止められる可能性は極めて低い状況です。
また、中小都市においても、大企業が撤退すると人口と世帯数が急激に減少してしまう可能性があります。
人口の増加や世帯数を維持するためには、地方自治体の長期的な施策や再開発構想、企業誘致などの施策が必要になり、起爆剤を手に入れない限り困難でしょう。
また、施策が奏功して効果が生まれるまでには時間がかかる可能性が高く、いったん人口減少が始まると長期間にわたって人口と世帯数は減り続けるものと推察されます。
このため、土地や建物が売れにくくなり、その結果、相場価格の下落を招いてしまうでしょう。
土地が下落する可能性
長い期間、耕作されていない農地のうち生産緑地として指定されている物件の多くが、2022年に指定解除になりました。
これに伴い、指定解除になった生産緑地が、広大な住宅地として開発されるかもしれません。
住宅地が大量に市場にでてくると供給過多になってしまうため、土地の値段が下がる可能性があります。
これは2022年問題と呼ばれるもので、所有地の1時間圏内などに該当の農地があるときには注意が必要です。
節税
不動産の売却により発生した利益を譲渡所得といい、譲渡所得に対し税率を乗じた金額を譲渡所得税として納める必要があります。
譲渡所得とは売却額から譲渡費用と取得価格を引いた金額で、計算によりマイナスになるときは譲渡所得税はかかりません。
なお、譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など売却において発生した経費を指します。
譲渡所得が発生した場合でも、自宅として使用していた住宅を売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
ただし、この特別控除は、自宅として使用しなくなってから3年後の年末までに売却しなければ適用できません。
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早期売却を迫られるケース
せっかく手に入れたマイホームであっても、早期売却を迫られる場合があります。
ここでは、不動産を早く売却するよう求められるケースを考えてみましょう。
ローン返済
マイホームを購入する際には住宅ローンを利用するのが一般的です。
しかし、会社の倒産や病気などの理由により収入がなくなってローンの返済が困難になるケースは少なくありません。
返済が滞ると裁判所による競売にかけられてしまいますが、その前に、任意売却するほうが得策といえます。
任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性が高く、その後の暮らしを立て直らせやすいからです。
したがって、競売にかけられる前に任意売却により早期に処理するべきでしょう。
離婚
離婚する際の財産分与においては、現金や預金は簡単に分けられても、土地や建物は扱いにくくなります。
このため、不動産を売却して現金化するよう求められる可能性が考えられます。
相続
親が亡くなった場合には、親の財産を相続により引き継ぐのが一般的です。
しかし、親の配偶者や兄弟など相続人が複数の場合、不動産の相続でトラブルが起こる可能性があります。
遺産分割協議にしたがって分割しようとしても、土地や建物は分割できません。
不動産を売却して現金化すると遺産分割しやすいので、相続を早く処理するために早期売却を迫られるケースが考えられます。
また、不動産の所有者が病気になって、相続により配偶者や子どもが揉めないよう自らで早期に売却しようと取り組むケースもあるでしょう。
転勤や買い替えによる転居
所有する住宅が転勤や買い替えによって空き家になっていても、固定資産税や維持費がかかります。
買い替えの場合には計画的にすすめるのが可能ですが、異動命令による転勤の場合は突発的なため売却の準備が間に合わないかもしれません。
しかし、無駄な費用を抑制するので、売却する場合は、できるだけ早期に取り組むのが得策です。
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最短ルートで不動産を売却する方法とは
土地や建物を売却する際には、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、不動産会社は3～6か月での販売を予定するため、早く売りたい場合には不向きかもしれません。
どうしても早く売りたいときの最短ルートとして、買取業者を活用する方法があります。
買取業者とは
不動産会社は、売却を希望する売主との間で媒介契約を結び、買い手をみつけるよう販売活動をおこなって売買を仲介します。
売買契約が成立した際の仲介手数料を営業収益としているビジネスです。
買取業者は一般的な不動産会社とは異なり、自らが物件を買い取って、リフォームなどを施したうえで第三者へ転売する業種です。
土地の場合は、更地にしてから駐車場などへの転用を図るケースもあります。
買取業者を利用するときのメリット
買主が物件を売る相手は買取業者になるので、買い手をみつける手間や時間が省けて、数日から1か月程度で売却できる点が大きなメリットといえます。
仲介手数料を支払う必要がなく、買い手をみつけやすくするためのリフォームも不要です。
ところで、不動産を売買するときには、契約締結後に瑕疵がみつかった場合、売主は買主に対し契約不適合責任を負います。
これに伴い、契約解除や損害賠償請求、代金の減額を請求される可能性があります。
しかし、買取業者の場合には、契約不適合責任に問われる心配もありません。
買取業者を利用するときのデメリット
買取業者に売却する場合、価格が相場よりも1～3割ほど安くなるのがデメリットとしてあげられます。
買取の業態は、不動産の再販によって利益を得ています。
リフォームなど物件のてこ入れをおこなう際に費用がかかるため、売買価格は相場の7～9割ほどになるのが一般的です。
また、どんな物件でも買い取ってもらえるとは限らないので注意してください。
再販が難しい物件の場合は、買取業者であっても契約を成立できないでしょう。
買取業者を利用するときに必要な書類
買取業者へ売却するときに必要な書類は、一般的な不動産売買と同様です。
登記済権利証のほか、購入時の売買契約書と重要事項説明書、土地測量図面、境界確認書、固定資産税納付通知書などの書類を準備してください。
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まとめ
不動産の早期売却を迫られて早く売らなければならないときには、最短ルートとして買取業者を利用する方法があります。
ただし、再販が困難な物件は買い取ってもらえません。
物件を確認してもらう必要があるので、利用したい場合には早めに相談してみましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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