【2024年】不動産売却にかかる税金はいつ払うの？タイミング別に払う税金を解説！｜堺市の不動産売却

▼ 不動産売却の契約締結時に支払う印紙税
▼ 不動産売却の登記時に支払う登録免許税
▼ 不動産売却の翌年に支払う所得税と住民税
▼ まとめ

不動産売却にかかる税金はいつ払うの？タイミング別に払う税金を解説！

不動産売却をすると、印紙税や登録免許税など、さまざまな税金を支払わなければいけません。
適切なタイミングで税金を支払わなければいけませんが、どの税金をいつ払うのか、わからなくなってはいませんか。
今回は、不動産売却にかかる税金をいつ払うのか、タイミング別にご紹介するので参考にしてみてください。

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不動産売却の契約締結時に支払う印紙税

不動産売却の契約締結時は、印紙税を支払います。
ここでは、印紙税の節税方法や注意点を解説いたします。

印紙税について

印紙税の金額は契約金額によって違うので、覚えておいてください。
不動産売買契約書の記載金額が100万円を超えてから500万円までは、印紙税額が2,000円になります。
1,000万円までは1万円、5,000万円までは2万円となります。
売却金額が高いと印紙税が1万円以上になる、と覚えておきましょう。
記載金額は税抜価格が該当するため、注意してください。
ちなみに記載金額がなければ、印紙税は200円です。
納税するには、税額分の収入印紙を契約書に貼って、消印をします。
消印がないと過怠税を課されるため、印紙を貼ったあとの消印を忘れてはいけません。
収入印紙は、郵便局や法務局で入手できますが、不動産会社が用意しているケースもあります。
不動産売却においては、不動産売買契約書が印紙税の課税対象です。
不動産売買契約書を2通作成して、売主と買主双方が保管します。
印紙税は、書類を用意した方が支払うため、売主の費用になる点に注意してください。

節税方法

不動産売買契約書には印紙を貼らなければいけませんが、契約書をコピーして控えにすれば、節税になります。
契約書を双方が保存する際は、両方が課税文書になるため、印紙税額が多くなります。
そこで、同じ契約書の原本とコピーを用意しておき、契約締結時にはコピーを控えとして保存しましょう。
コピーのほうは課税文書に該当しないため、写しを保管しておけば印紙税が課税されません。
ただし、コピーであっても直筆の署名押印がある場合は、契約書とみなされて課税文書として扱われます。
契約書のコピーは課税されないからといって印紙を貼っていないと、税務署に見つかって過怠税を課されます。
印紙税を節約したい場合は、直筆の署名押印があるかどうかを確認しておいてください。

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不動産売却の登記時に支払う登録免許税

不動産売却のあとは、売主から買主に所有権を移転する登記をおこないます。
登記手続きの際に、国に納める税金が、登録免許税です。
登録免許税の支払いは現金が基本ですが、税額が3万円以下であれば収入印紙で納付できます。
ここでは、登録免許税の計算方法や節税方法を解説するので、納税の際の参考にしてみてください。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に、税率をかけて計算します。
ちなみに固定資産税評価額とは、固定資産税の算出の参考にするための価格です。
税率は、登記の種類によって変わります。
不動産売却の場合は所有権移転登記であり、税率は2%になります。
たとえば、固定資産税評価額が500万円であれば、500万×2%で10万円です。
ちなみに、新築物件を取得した場合は、取得方法に関わらず税率は0.4%です。
不動産売却のあとに別の住宅に住む場合は、覚えておきましょう。

登記を司法書士に依頼した場合は

不動産登記は煩雑な手続きがあったり、法務局に出向かなければいけなかったりするため、司法書士に依頼するのが普通です。
司法書士に代行した場合は、登録免許税にくわえて、司法書士への報酬も支払わなければいけません。
司法書士への依頼費用は、不動産の売買であれば3万円～9万円程度が相場です。
登記は自分でおこなうのも可能であり、司法書士への報酬を節約できます。
ただし、登記手続きは専門知識が必要になり、自分で調べながら進めなくてはいけません。
また、法務局に出向く必要があるため、時間や交通費がかかります。
登記を自分でおこなうのか、司法書士に任せるのかを、考えておきましょう。

節税方法

登録免許税には軽減措置期間があるため、利用するのがおすすめです。
土地の所有権移転登記の場合は、2026年3月31日までであれば、2%から1.5%に引き下げられます。
建物の所有権移転登記は、2027年3月31日までであれば、2%から0.3%に下がります。
さらに長期優良住宅に認定された場合は、マンションの税率は0.1%、一戸建ては税率が0.2%です。
登録免許税の場合は、1%下がるだけでも数万円の節税につながります。
たとえば、固定資産税評価額が500万円で、税率が2%であれば登録免許税は10万円です。
これが1.5%に下がった場合は、7.5万円に抑えられます。

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不動産売却の翌年に支払う所得税と住民税

土地を売却した場合に利益が出た場合は、所得税と住民税を支払わなければいけません。
どちらも不動産売却の翌年ですが、タイミングが異なります。
また、印紙税や登録免許税よりも、負担が大幅に大きくなる可能性があります。
どの程度の税金になるのか、いつ払うのかを確認しておいてください。

所得税と住民税を支払うタイミング

所得税はいつ払うのかというと、確定申告の際に納付します。
金額が大きすぎて納付が難しい、家計が厳しいなどで確定申告での納税ができない場合は、延納が認められています。
ただし、利子税と延滞税が発生する可能性がある点に注意してください。
納税方法は、税務署や金融機関での現金納付、口座振替やコンビニでの支払いがあります。
不動産売却の住民税はいつ払うのかというと、6月・8月・10月・翌年1月のそれぞれ月末です。
また、一括で支払う方法もあるため、経済的に余裕がある場合は検討の余地があります。
住民税の場合は、確定申告をしたあとに送られてくる住民税納付書にしたがって納付します。
不動産売却をした場合は、たとえ譲渡損失が発生しても確定申告はしなければいけません。
なぜなら、他の所得と損益通算や繰越控除をして、節税につながる可能性があるからです。

所得税と住民税の計算方法

まずは、譲渡所得－取得費－譲渡費用－控除額で、課税譲渡所得を算出します。
課税譲渡所得に税率をかければ、所得税と住民税が算出されます。
土地を売るために要した費用や、土地を取得するためにかかった費用も、考慮されるわけです。
土地を4,000万円で売却したとして、その土地を購入するためにかかった費用が1,900万円、売却費用が100万円とします。
その場合は、4,000万円－ 1,900万円－100万円で、課税譲渡所得が2,000万円となります。

4,000万円がそのまま、課税譲渡所得になるわけではありません。
ちなみに、取得費として計上できるのは、土地の購入代金や購入した際の税金が該当します。
また、仲介手数料や測量費、建物が経っていた場合は解体費用も該当するので、覚えておいてください。
譲渡所得は、仲介手数料や印紙税、測量費と建物解体費用が該当します。
印紙税も、数百円から数千円ですが節税になるため、覚えておきましょう。
なお、不動産売却の場合の所得税と住民税の税率は、所有期間が5年以下だと40%程度になります。
所有期間が5年を超えた場合は20%程度に下がり節税になるため、長く所有してから売却するのがおすすめです。

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