不動産売却における売主の費用負担は、一般的に売却価格の4%から6%ほどだと言われています。
しかし、どのような費用が、いつ、どのくらい必要なのか把握しておきたいと考える方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却でかかる費用の種類や相場、控除や特例を活用して費用負担を抑える方法について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひスムーズな資金計画のためのご参考にしてみてください。
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不動産売却でかかる費用の種類は？
まずは、不動産売却でかかる主な費用の種類について解説します。
仲介手数料
不動産売却は、不動産会社が間に入って買主を探したり、契約書などの必要書類を作成したりする「仲介」でおこなうのが一般的です。
さまざまな手続きを代行することへの報酬として仲介手数料が発生します。
ただし、仲介手数料は成功報酬のため、売却できなければ支払う必要はありません。
支払時期は売買契約時と決済後に分けるのが基本で、それぞれ半分ずつを支払います。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に対して課税される税金です。
売買契約書に収入印紙を貼付することによって課税したとみなされます。
印紙税は契約書1通ごとに課税される仕組みのため、売主と買主のそれぞれで保管する売買契約書の場合、2通分の収入印紙が必要です。
費用はそれぞれ平等に負担するのが一般的なため、契約書上で特別な取り決めがない限り、売主は1通分のみを負担します。
なお、仲介を依頼する不動産会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。
支払時期は、売買契約書の作成時です。
登記費用
不動産の購入時に住宅ローンを利用していた場合、不動産には金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとるための権利のことで、抵当権が設定されたまま不動産売却はできないため、抹消の手続きをおこなわなければなりません。
抵当権の抹消は個人でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼して手続きをおこなうのが一般的です。
支払時期は、移転登記時です。
移転登記は所有権を売主から買主に移す登記手続きのことで、決済と同時におこなわれます。
ただし、移転登記費用は原則として買主負担のため、売主が負担することはありません。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益にかかる所得税と住民税の総称です。
そのため、不動産売却で利益が出なければ発生しません。
利益が出た場合は、売却翌年の確定申告期間が支払時期です。
繰上返済費用
住宅ローンが残っている場合は、売却前に完済する必要があります。
繰上返済する際は、金融機関によって異なる手数料を支払います。
支払時期は、住宅ローンの返済時です。
その他の費用
ほかにも状況に応じて発生する次のような費用があります。
●引っ越し費用
●ハウスクリーニング費用
●測量費
●解体費用
●必要書類の発行費用
新居への引っ越し費用や売却前に物件をきれいにするハウスクリニーング費用が必要になる可能性があります。
また、隣家との境界が曖昧な場合は、トラブルを防ぐために測量をおこない、境界を確定させておきましょう。
建物が築古などの理由で解体するケースもあるほか、住民票や固定資産税評価書などが手元にない場合は、発行のための費用が必要です。
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不動産売却でかかる費用の相場
次に、不動産売却でかかる費用の相場について解説します。
相場はあくまでも目安としてとらえ、ご自身の状況と照らし合わせてシミュレーションしてみてください。
仲介手数料の相場
仲介手数料は売却価格によって異なり、売却価格が400万円を超える場合は【（売却価格✕3%＋6万円）＋消費税】で算出できます。
この計算式で算出されるのは、あくまでも仲介手数料の上限額ですが、多くの不動産会社では上限額がそのまま設定されます。
なお、不動産が低廉な（価格が安い）空き家の場合は、この計算式に当てはまらないため、注意が必要です。
上記の計算式に当てはめると、売却価格が安いほど仲介手数料が少なくなり、不動産会社が赤字になる可能性があります。
そのため、低廉な空き家は調査費用相当額を加味し、最大で18万円＋消費税を受け取れる特例があることを覚えておきましょう。
印紙税の相場
印紙税は、売却価格によって異なります。
令和6年3月31日まで軽減措置が適用され、下記の金額の負担が必要です。
●売却価格が100万円を超え500万円以下：500円
●売却価格が500万円を超え1,000万円以下：1,000円
●売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下：5,000円
●売却価格が5,000万円を超え1億円以下：3万円
なお、印紙税を納めなかった場合、3倍の過怠税が課されます。
登記費用の相場
司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の費用は、実費と報酬を合わせて5,000円から2万円程度が目安です。
個人で手続きをおこなう場合は、1,000円程度の負担ですむでしょう。
譲渡所得税の相場
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって次のように税率が異なります。
●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%
●長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315%
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことですが、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
売却価格から不動産の取得にかかった費用と売却にかかった費用を控除することが可能です。
売却で利益が出れば、この金額に上記の税率を掛けた金額を負担します。
繰上返済費用の相場
手続き方法は窓口、電話、インターネットの順に手数料が安くなりますが、金融機関によって費用に大きな幅があるため、融資を受けている金融機関に確認しましょう。
もっとも安いインターネットの場合、5,000円から1万5,000円程度が目安です。
その他の費用の相場
引っ越し費用やクリーニング費用は10万円単位、測量費や解体費用は100万円単位の負担が必要です。
なお、必要書類の手数料は数百円ですむでしょう。
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不動産売却でかかる費用は特別控除で抑えよう！
最後に、ここまでお伝えした費用を安く抑え、負担を軽減する方法について解説します。
方法①特別控除を活用する
マイホームを売却した際は、要件を満たせば3,000万円特別控除が活用できます。
この特例は譲渡所得から3,000万円が控除できるため、利益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税がかからず、費用負担を軽減することが可能です。
また、相続した空き家の場合も一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除されることを覚えておきましょう。
なお、売却によって損失が出た場合は、損益通算および繰越控除が活用できます。
この特例は損失分を給与所得や事業所得から控除でき、控除しきれなかった場合は、翌年以降3年内まで繰り返し控除できるものです。
これらの特例を利用する際は、売却の翌年の確定申告で手続きが必要です。
方法②業者と交渉する
引っ越し費用やクリーニング費用、測量費は、交渉次第で抑えられる可能性があります。
解体費用も自治体の補助金を活用することによって負担が軽減できるかもしれません。
方法③現地へ訪れる回数を減らす
相続などで不動産が遠方にある場合は、手続きを郵送でのやり取りにすることによって現地へ行く回数を減らすことが可能です。
そうすれば、距離によっては交通費の大きな節約になるでしょう。
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まとめ
不動産売却では、さまざまな種類の費用がかかります。
ただし、それぞれの状況に応じて負担する金額は異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
まずは、不動産の価値を把握することによって仲介手数料や譲渡所得税、印紙税などの大まかな金額がわかります。
そのため、売却を考えるなら、不動産会社への査定の依頼から始めましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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