不動産売却をしていると、不動産会社から購入申込書が届くことがあります。
「売れた！」と気持ちが高まる瞬間でもありますが、購入申込書はあくまでも購入希望者の買いたいという意思表示であるため、焦りは禁物です。
今回は、不動産売却を検討している方に向け、購入申込書とはどんなものなのか、その見方や注意点について解説していきます。
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不動産売却時に届く購入申込書とは
購入申込書とは、購入希望者が不動産の所有者である売主に対し、購入意思を示す書類です。
別名「買付申込書」や「買付証明書」とも呼ばれます。
主な内容は、購入希望者の情報や購入条件です。
売買価格や引渡し時期、ローン条件などが記載されています。
売主が購入希望者の条件に合意すれば、売買契約手続きが進みます。
売主が条件に納得できない場合は、不動産会社が条件交渉をおこなうことになるでしょう。
複数の購入希望者がいる場合には、それぞれの購入希望者から購入申込書を集め、売主が条件を比較し買主を選定します。
購入申込書に法的効力はある？
購入申込書は、購入したいという意向を示したものであり、確定的な契約ではなく、法的な拘束力はありません。
また、売主が買主に提出する売渡承諾書も、購入申込書と同様に法的効力はありません。
そのため、購入申込書や売渡承諾書は、いつでも取り消すことが可能なものとされています。
しかし、売買条件の交渉が最終段階に進んでいる状況でキャンセルされた場合、契約締結上の過失責任が認められる可能性があります。
この場合、契約成立のために費やした調査費用などの損害賠償を請求できるでしょう。
たとえば、手付金が10万円の場合、購入希望者は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払うことで、契約を解除できます。
購入申込書に有効期限はある？
購入申込書の有効期限は、売主と購入希望者が合意して決めることができます。
一般的には、1～2週間が設定されることがほとんどです。
ただし、有効期限にも法的な拘束力はないため、期限内にキャンセルが発生する可能性もあります。
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不動産売却時に届く購入申込書の見方
購入申込書には、購入希望者の希望条件が記載されています。
続いて、項目ごとの見方について解説します。
売買価格の見方
売買代金は、もっとも重要な確認項目です。
たとえば、売り出し価格が4,200万円の物件に対し、「4,000万円で購入したい」などと低い金額で申し込まれている場合は、購入希望者から値下げ交渉をされています。
値下げ交渉があった際には、住宅ローン残債や仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙代などを考慮して、最終的に手元に残るお金を確認しましょう。
その購入希望者と契約しない場合、販売期間が1か月延びれば、管理費や住宅ローンの金利などの経費がその分余計にかかります。
そのため、ご自身の住み替え計画と照らし合わせ、慎重に判断しましょう。
もちろん、あまりにも大幅な値引きを要求されているなら、断ることも可能です。
手付金の見方
売買契約時には、購入希望者から売主へ手渡される手付金があります。
この手付金は売買代金の一部に充てられます。
売買契約書には手付解除期日が記載され、その期日までに購入希望者は手付金の放棄、売主は預かった手付金の倍額を支払うことで、一方的に売買契約の解除が可能です。
たとえば、手付金が10万円の場合、購入希望者は手付金を放棄し、売主は預かった手付金の倍額を支払うことで、一方的に売買契約の解除が可能です。
一般的に手付金は売買代金の5～10％程度であり、5％を下回る金額が記載されていれば、手付金の値上げを交渉する必要があります。
引渡し予定日の見方（残代金精算予定日）
通常、引渡し予定日は、売買契約から2～3か月後に設定されます。
この期間中に、購入希望者は住宅ローンの手続きをおこない、売主は引っ越しや住宅ローンの完済申請などをおこないます。
半年以上の長い期間を設定することは珍しいため、そのような場合はその理由を確認することが重要です。
住宅ローンの借り入れ予定の見方
売買契約では、購入希望者が住宅ローンを利用する場合、ローンが承認されなかった際に契約を白紙解約できるよう特約が付けられます。
通常、契約は前もって審査を受けた後におこなわれるため、ローン審査が否定される可能性は低いですが、ゼロではありません。
とくに、諸費用を住宅ローンで賄う場合は（売買代金を超える場合）、リスクがあることを認識しておく必要があります。
特約の見方
売買契約の解除条件を「特約」と呼びます。
通常、住宅ローンの特約が一般的ですが、他にもさまざまな特約が存在します。
たとえば、買替特約ですが、これは購入希望者の現在の住居が〇〇月〇〇日までに売却できることを条件とし、売却できなければ契約を解除できると定めるものです。
購入希望者の現在の住居の売却条件によって、解除リスクが異なりますので、詳細をよく確認することが重要です。
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不動産売却時に購入申込書が届いたときの注意点
不動産売却時には、購入申込書が届いたときに、必ず確認すべきポイントがあります。
それは、購入希望額、手付金の額、そして購入希望時期の3つです。
購入希望額だけに注目しがちですが、手付金と購入時期も重要で、これらを確認しておくことで、トラブル予防になります。
注意点①：購入希望額は妥当なのか確認する
不動産を売却する際、購入申込書を受け取ったら、まずは購入希望者がいくらで申し込んできたのかを確認します。
通常、申し込み額は、売主の希望する売買代金よりも低く設定されることが多いです。
そのため、希望額を確認し、売買代金に影響を与える可能性があるかどうかを検討します。
一般的に中古住宅では値引き交渉がおこなわれますが、根拠のない値引きや安易な価格設定による申し込みもあるため、慎重に対応する必要があります。
購入希望額だけでなく、その根拠が適切かどうかをしっかりと確認しましょう。
注意点②：安すぎる手付金はキャンセルされやすい
購入申込書の次の注意点は、手付金の金額が適切かどうかです。
通常、手付金は売買代金の5～10％程度が目安ですが、明確な規定はなく、双方の同意があれば3%でも20%でも問題ありません。
ただし、手付金が少ない場合、購入希望者が取り引きをキャンセルする可能性が高まります。
購入希望者が手付金を放棄すれば契約が解除されるため、より魅力的な物件が見つかった場合に、簡単に取り引きがキャンセルされる可能性があります。
さらに良い条件の物件を探す意図があるかもしれないため、注意しましょう。
注意点③：購入希望日までの期間が長すぎないか
購入申込書には、購入希望者が売買契約を締結したい希望日が記載されています。
高額な買い物をする際、人は漠然とした不安を感じるものですが、時間が経てば経つほど、購入に対する後ろ向きな気持ちが強くなります。
購入申込書が提出されてから売買契約が成立するまでの期間が長いほど、不安も大きくなり、取り引きのキャンセルの可能性が高まるでしょう。
買付けから2～3日以内に売買契約を締結することが理想的ですが、最長でも1週間以内に完了させることが望ましいです。
ただし、ホームインスペクションの日程を確保する必要がある場合、買付けと売買契約の間隔が広がることもあります。
買主の満足度を高めたいのであれば、ホームインスペクションを受け入れ、契約を締結することも一つの選択です。
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まとめ
不動産売却で購入申込書が届いたときというのは、非常に嬉しい瞬間です。
しかし、購入申込書は法的効力を持たないため、売買契約を結び、物件を引き渡すまでは気を抜かずに売却活動をおこないましょう。
また、申し込まれた購入希望額は妥当なのか、手付金は安すぎないか確認しておくことで、トラブルを予防することにも繋がります。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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