【2024年】事業用不動産を売却する際の流れは？成功させるコツや税金なども解説｜堺市の不動産売却

▼ 事業用不動産を売却する際の流れ
▼ 事業用不動産を売却した際に発生する税金や費用
▼ 事業用不動産の売却を成功させるコツ
▼ まとめ

事業用不動産を売却する際の流れは？成功させるコツや税金なども解説

事業用不動産の維持には管理費やメンテナンス費用などがかかるため、将来的な収益が期待できず、売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、事業用不動産を売却する際にどのような税金が発生するかなどの不安も多いため、悩むことは少なくないかと思います。
本記事では、事業用不動産を売却する際の流れや成功させるコツ、税金などを合わせて解説します。

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事業用不動産を売却する際の流れ

事業用不動産を売却する際に、どのような流れになるのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
まずは、売却が完了するまでの流れを見ていきます。

査定の依頼と業者の選定

不動産会社に査定を依頼して、所有している不動産の売り出し価格を把握する必要があります。
高値で売り出した結果、購入希望者が見つからず、売れる時期を逃してしまい、最終的に値引きせざるを得なくなる可能性があるため注意が必要です。
なお、売却価格は、最終的に合意した価格で決まります。
相場価格を把握していれば、価格交渉を円滑に進めることができ、大きな損失を避けられる可能性が高いでしょう。

そして、査定価格に納得できれば、業者を選定しましょう。

媒介契約を結び売却活動を開始する

不動産会社を選定したら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産の売買などで仲介業務を依頼する契約で、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べるため、柔軟性のある売却活動ができるでしょう。
専属専任媒介と専任媒介は、家主への報告義務があるため、反響の有無やどういった広告を出しているのかなどを知ることができます。
慎重に検討して、媒介契約を結びましょう。
媒介契約を結んだ不動産会社と話し合って売出価格を決めたら、活動が開始されます。
不動産会社による顧客へのアプローチ、インターネットや新聞への広告掲載などの活動がおこなわれます。

売買契約を締結

購入者が見つかったら、売買契約を締結して手続きを進めます。
売買契約の締結では、不動産会社が重要事項説明書を作成し、売主と買主に取引の主要な内容を説明します。
問題がなければ、売買契約書に署名・押印して、売買契約の成立です。

引き渡し

売買契約締結後は、売買契約に定められた期日に代金の決済や、物件の引き渡しなどが実行されます。
引き渡し日に買主から残金を受け取り、所有権移転手続きの登記申請をおこなえば、引き渡しが完了します。
なお、事業用不動産で賃貸をおこなっていた場合、預かっていた敷金は引き継ぎが必要です。
新たな物件の所有者へ、敷金を引き渡しましょう。

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事業用不動産を売却した際に発生する税金や費用

事業用不動産を売却した際、さまざまな税金や費用が発生します。
慌てなくてすむように、どのような税金や費用が必要か、あらかじめ把握しておきましょう。

譲渡所得税

利益を得た場合、譲渡所得税が課税されます。
購入時よりも高値だった場合、確定申告が必要になり、確定申告期間は翌年の2月16日から3月15日までの1か月間です。
譲渡所得を計算する際、譲渡所得にかかる税金の税率は不動産の所有期間によって変動し、不動産を長期保有している場合、税率は低くなります。
税率は、所有期間が5年以下の場合は39.63％であり、5年を超えると20.315％になります。
2倍近く差があるため、所有期間が5年以上経過してから売却するほうが、望ましいでしょう。

消費税

事業用不動産を譲渡した場合、消費税が課税されます。
一般的に、消費税が課税されるのは法人や個人事業主であり、個人であって事業者でない場合は課税されません。
ただし、事業用不動産を譲渡する者は、事業者に該当します。
事業用とは、会社が所有している建物の意味ではありません。
個人が所有しているものでも、不動産投資用として所有している場合や、テナントから家賃収入を得ている場合は、事業用と見なされます。
個人であっても、事業用不動産を譲渡する場合には消費税が課税されるため、ご留意ください。

必要になる費用

売買契約書に貼付する印紙代や、不動産会社に支払う仲介手数料などが必要です。
不動産の売買契約書には、契約金額に応じて印紙を貼り、印紙代を支払わなければなりません。
契約金額が1,000万円超から5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超から1億円以下の場合は3万円の印紙を貼る必要があります。
印紙を貼り忘れた場合、過怠税などが請求される可能性もあるため、注意しておきましょう。
また、仲介を依頼した不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。
売買価格が400万円以上の場合「売買価格の3%にくわえて6万円と消費税」の仲介手数料が必要です。
売買価格が8,000万円だった場合、246万円に消費税を合わせた金額が仲介手数料となります。
なお、上記の金額は上限であり、それより低い金額であれば問題ありません。

抵当権抹消費用

不動産を担保に融資を受けていた場合は、抵当権が設定されています。
したがって、売却代金で残債を完済し、抵当権抹消登記手続をおこなわなければなりません。
売買価格よりローンの残債が多い場合、その差額を現金で用意する必要があります。
しかし、差額を用意できない場合、不動産の売却自体が困難になる可能性があるため、ご留意ください。

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事業用不動産の売却を成功させるコツ

事業用不動産の売却は、できるだけ失敗したくないものです。
成功させるコツを見ていきましょう。

査定額の見極めは慎重におこなう

不動産会社からの査定結果について、慎重に判断しましょう。
提示されるのはあくまで査定額のため、必ずしもその価格で売買できるわけではなく、価格があまりに高すぎると、買い手が見つからない可能性があります。
高めの設定も可能ですが、相場価格から大きく逸脱していると売却が難しくなり、購入希望者との交渉によっては、大幅な値引きが必要となるケースもあるでしょう。
しかし、売り急いで安易に低い価格を設定すると、相場よりも遥かに低い価格で売買され、損をする可能性もあります。
周辺の相場を考慮して適正な価格を設定し、適度な時間をかけて進めるのが、成功させるコツです。

専門家へ相談しよう

契約不適合責任には注意が必要です。
これは、売却した物件に何らかの欠陥があった場合、売主が負う責任を指します。
欠陥が発生した場合、欠陥の修復、代金の減額、損害賠償、契約解除などの請求を買主から受ける可能性があります。

欠陥の有無を確認し、もし欠陥があれば契約前に必ず告知しましょう。
事業用不動産の売買では、専門的な知識が必要な場面が多いため、トラブルを避けるためにも、専門家に相談しましょう。
事業用不動産の取り扱いを得意とする不動産会社であれば、独自の販売ネットワークを活用した迅速な対応も期待できます。
また、事業用不動産を貸し出している場合、入居者への通知が必要です。
所有者が変われば、賃料の支払先や解約時の敷金の請求先などが変更される可能性があるため、忘れずに通知しましょう。

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まとめ

事業用不動産を売却して利益を得た場合には、譲渡所得税が課税されます。

また、税金の税率は不動産の所有期間によって変動し、長期保有している場合には、税率は低くなります。
売買契約書に貼付する印紙代や、不動産会社に支払う仲介手数料なども必要です。

不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。

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AIによる不動産査定の仕組み

私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。

AIによる不動産査定とは

AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。

データの内容

活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。

サービスの種類

このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。

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AIによる不動産査定のメリット

土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。

匿名による対応が可能

不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。

スピード感

AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。

客観的な査定

不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。

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AIによる不動産査定のデメリット

AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。

低い精度

訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。

地方の物件は苦手

このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。

実際の売却価格との乖離

土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。

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まとめ

AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。