不動産の売却査定には、不動産会社がおこなう不動産査定と、不動産鑑定士がおこなう不動産鑑定があります。
家の売却を検討する際に、どのような方法で査定があるのか、無料では不十分ではないかと不安に思う方も少なくないでしょう。
不動産査定と不動産鑑定それぞれの解説と無料査定でよくあるトラブル、回避する方法について解説します。
不動産の売却を検討している方は参考にしてください。
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不動産の売却査定は無料査定で問題ない
不動産の査定方法には、不動産鑑定士がおこなう有料のものと、不動産会社がおこなう無料のものがあります。
実際に不動産の査定を依頼する際、有料なものと無料でおこなえるものでは、どちらが良いのでしょうか。
ここでは、不動産査定がなぜ無料でおこなえるのかの仕組みや、有料の不動産鑑定について、売却のためであれば無料の不動産査定を受けるほうが良い理由について解説します。
基本的に不動産査定は無料
不動産会社がおこなう不動産査定は基本的に無料で依頼できます。
不動産会社は、売主と買主の仲介手数料を受け取ることで、利益を出しています。
この仲介手数料は売却契約が成立した際にのみ発生するため、媒介契約を結ぶ前の査定の段階では料金を請求されません。
また、不動産会社が仲介手数料を受け取るためには、売主と媒介契約を結んだうえで買主との売買契約を成立させる必要があります。
そのため、媒介契約を結ぶ機会をより多く得るために、無料で査定をおこなっているのです。
無料だと「しっかり見てもらえるのか」「安心して依頼できるのか」など不安に感じる方もいらっしゃるかと思いますが、このような理由があるため安心してご利用いただけます。
また、不動産の査定を依頼したら、すぐに売却しなくてはならないわけではありません。
そのため、売却の予定がかなり先だとしても、査定を依頼してみるのが良いでしょう。
不動産鑑定士がおこなう有料の不動産鑑定
不動産鑑定士がおこなう不動産鑑定は、有料で依頼できます。
不動産鑑定は法的基準にそって鑑定するため、無料の査定よりもより正確に価格診断できるため、法人間の不動産取引や相続、遺産分割など公的機関や企業に関する手続きが必要になった際におこなわれるケースが多いです。
また、鑑定費用の相場は安くても20万円ほどかかります。
不動産の種類や立地、面積などで料金が異なるため、一度問い合わせをすると良いでしょう。
売却のためであれば無料の不動産査定を受けるほうが良い
売却のためであれば、有料の不動産鑑定を依頼するよりも、無料の不動産査定を受けるほうがおすすめです。
不動産鑑定は法的基準にそって、より正確に価格診断できますが、費用がかかるため公的機関や企業に関する手続きが必要ない場合は、不動産会社がおこなう無料査定で十分です。
また、不動産会社がおこなう不動産査定は、媒介契約を結ぶ機会を多く得るためにおこなっています。
そのため、無料でも適当な査定をしているわけではないため、安心して依頼できるのです。
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不動産売却の無料査定でよくあるトラブルとは
不動産売却の無料査定は、無料でも安心して依頼できるメリットがあります。
しかし、不動産査定を依頼する不動産会社しだいで、予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があるため、注意しなければなりません。
ここでは、不動産売却の無料査定でよくあるトラブルについて解説します。
不十分な市場分析
一部の不動産では、十分に市場分析をおこなわず審査を実施する場合があります。
市場分析が不十分だった場合、不動産の価値を適切に反映できないため、不適切な売却戦略を立てる原因に繋がります。
たとえば、売却価格が、市場価値よりも低く設定されていたり、相場からかけ離れた高価格での売り出しになってしまったりしてしまう可能性があるでしょう。
また、市場分析が不十分だと、市場の動向や競合物件の状況を正確に把握できません。
そのため、需要が低い時期に売り出したり、不適切な広告戦略を立てたりしてしまう可能性があります。
相場からかけ離れた査定額
不動産会社が、相場からかけ離れた査定額を提示してくるケースがあります。
誰しも売却価格が高い方が良いかと思いますが、実際に提示された金額で売れるとは限りません。
少しでも高く売りたいと考える売主を騙そうとしている可能性があり、注意が必要です。
そして、媒介契約後に大幅な値下げを提案してくる恐れがあります。
また、相場よりも低い金額を提示してくる場合は、査定する不動産会社が、短期間で仲介手数料を得たいと考えている可能性があります。
どちらの場合でも、売主が損をしてしまうため、相場からかけ離れた査定額を提示してくる不動産会社とは契約をしないように注意しましょう。
周囲にバレて噂になる
不動産査定では、訪問査定をするために不動産会社の担当者が家まで訪れるため、近所に住んでいる方にバレてしまい、噂されるケースがあります。
不動産会社の担当者は営業車に乗ってくる場合もあり、その様子を目撃されて家の売却を検討していると知られてしまう可能性があります。
離婚などの周囲に知られたくない事情がある場合は、注意しましょう。
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無料査定でよくあるトラブルを回避する方法とは
不動産売却の無料査定を検討していたけれど、トラブルがあると知って不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
無料査定をおこなった際のおおよそのトラブルは、知識を持っていれば回避できます。
ここでは、無料査定でよくあるトラブルを回避する方法について解説します。
査定の根拠を聞いてみる
不動産の査定書を受け取った際に、査定の根拠を聞いてみましょう。
なぜ、その査定額になったのか根拠を聞くと、担当者に知識があるのかがわかるかもしれません。
担当者が質問に対して、しっかりと応えているかどうかや、納得のいく内容なのか注意深く聞いてみてください。
根拠を聞いた際に、しっかりと答えられなかったり、納得のいく内容でなかったりした場合、意図的に査定金額を相場からかけ離れた金額で提示している可能性があります。
依頼する前に不動産会社の口コミや評判を調べておくと、悪徳な業者を避けられ、きちんと対応してくれる不動産会社に依頼できるでしょう。
相場を事前に調べる
不動産の無料査定を依頼する際は、事前に相場を調べておきましょう。
売却相場を事前に調べておくと、その査定額が妥当なのかを判断できます。
そのため、相場からかけ離れた査定額を提示してきても判断でき、そういった不動産会社との契約を控えられるため、トラブルも防げます。
また、物件検索サイトで売り出し価格を調べておくと、より正確に把握できるでしょう。
周囲に知られたくないと事前に伝えておく
不動産会社が査定をおこなう際は、不動産会社の担当者が家を訪問します。
周りに知られたくない事情がある場合は、その旨を担当者に一度相談してみましょう。
そうすることで、営業車ではない車での訪問や人の行き来が多い時間を避けるなど、事情をくみ取った対応をすることが可能です。
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まとめ
不動産の売却査定は、公的機関や企業関係の手続きを必要としない場合であれば、無料でできる不動産査定が良いでしょう。
不動産査定を依頼する際は、価格相場を事前に調べ、担当者が信用できる人物かをしっかり確認しましょう。
それにより、不十分な市場分析や相場からかけ離れた価格の提示などのトラブルを回避することができます。
不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。
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AIによる不動産査定の仕組み
私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。
AIによる不動産査定とは
AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。
データの内容
活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。
サービスの種類
このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。
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AIによる不動産査定のメリット
土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。
匿名による対応が可能
不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。
スピード感
AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。
客観的な査定
不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。
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AIによる不動産査定のデメリット
AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。
低い精度
訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。
地方の物件は苦手
このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。
実際の売却価格との乖離
土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。
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まとめ
AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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