不動産の相続を受けた際に、売却を検討している方も少なくないでしょう。
不動産相続を円滑に進めるためには、事前に名義変更などの手続きが必要です。
また、これらの手続きにはさまざまな期限が設けられており、期日を過ぎるとトラブルやペナルティが発生する可能性があります。
この記事では、不動産相続で発生する手続きの期限について、詳細やペナルティなどの注意点も含めて解説します。
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不動産相続の名義変更（相続登記）手続きの期限
不動産を相続する際に、まずおこなうべき手続きは名義変更（相続登記）です。
名義変更（相続登記）とは、親や親族が所有する不動産を受け継いだ際に、相続人の名義に変更する手続きです。
2024年の法改正により、この名義変更の手続きには重要な変更が加えられました。
ここでは、法改正前後の違いや注意点などを解説します。
法改正前の名義変更（相続登記）の状況
法改正前の相続登記には期限が設けられておらず、多くの不動産で相続登記されずに放置されていました。
そのため、所有者や管理者が不明の空き家や空き地が増え、防犯上の問題や景観の悪化が懸念されるケースも多く見られました。
相続登記が未了のまま長期間放置されると、相続人の特定が難しくなります。
その結果、売買や賃貸などの不動産取引をおこなえない経済的なデメリットも発生しておりました。
2024年4月1日からの法改正
2024年4月1日の法改正により、相続人は不動産の取得を知った日から、または、遺産分割協議の成立日から3年以内に名義変更（想像登記）が義務付けられています。
なお、義務化以前の相続も義務の対象となるため、上記の期日または法改正施行日から3年以内（2027年3月31日まで）のどちらか遅いほうの期限内に手続きをおこなう必要があります。
また、名義変更がおこなわれない場合、10万円以内の過料が科される対象になるのでご注意ください。
この法改正により、不動産の所有者が明確化され、相続手続きや売買契約がスムーズにおこなえるようになりました。
名義変更に必要な書類としては、被相続人の戸籍謄本および除籍謄本、住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本または抄本、相続関係説明図、相続人全員の住民票、印鑑証明書、不動産の登記簿謄本などが挙げられます。
名義変更の手続きを進める際には、必要な書類を早めに準備し、期日に余裕を持った申請をおすすめします。
期限の起算日について
名義変更（相続登記）の起算日は、相続が開始した日です。
相続が開始した日とは、相続による取得を知った日を指し、この起算日から3年以内に手続きをおこなう必要があるため、起算日を正確に把握しておく必要があります。
相続手続きを進めるにあたっては、法務局や役所とのやり取りが必要なため、事前に必要な書類や手順の確認が大切になります。
また、相続登記の際には、相続人全員の同意が必要となる場合があるため、相続人の間でのコミュニケーションが重要です。
手続きや協議が進まない場合は、専門家に相談することも一つの方法です。
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不動産相続の相続税の申告・納付手続きの期限
名義変更（相続登記）が完了した後は、相続税の申告・納付手続きをおこなう必要があります。
相続税の申告・納付手続きにも期限が設けられており、期日を過ぎるとペナルティが発生するため、早急な対応が重要です。
ここでは、相続税の申告・納税の期限やペナルティについて解説します。
申告開始日は知った日の翌日から
相続税の申告は、相続を知った日の翌日から10か月以内と定められています。
相続を知った日とは、被相続人の死亡を知った日や相続開始の通知を受けた日を指し、申告をおこなわない場合、ペナルティが発生する可能性があるため注意が必要です。
税務署へ提出する申告書には、被相続人の財産評価や相続人の情報などを記載する必要があり、確認や準備には時間を要します。
また、相続税の計算は複雑なため、正確に申告するために専門家の助けを借りるのも一つの方法です。
相続税の納付期限も10か月以内
相続税の納付も申告と同様に、相続を知った日の翌日から10か月以内となります。
申告期間とは別に納付期間があると勘違いされる方もいらっしゃいますが、同期間内に納付が必要となりますのでお気を付けください。
なお、納付期限を過ぎると滞納税が発生し、滞納が続くと不動産などの財産を差し押さえられる可能性があります。
相続税が高額で納付が難しい場合は、条件により延納（分割払い）や物納（お金ではなく物で納付）などの方法があるので、一度税務署へ相談しましょう。
期限を過ぎた場合のペナルティ
期限を過ぎて申告・納税をした場合、相続税に無申告加算税や延滞税が課されます。
無申告加算税とは、期限経過後に税務調査を受ける前に申告した場合と、税務調査を受けて申告した場合で加算税率に大きな違いがあるため注意が必要です。
延滞税とは、納税期限の翌日から既定の納税日数に応じて利息税率が変動します。
万が一、申告・納税を忘れてしまっていた場合、放置する期間によりペナルティが重くなるため、一日でも早い対応が重要です。
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不動産相続の準確定申告手続きの期限
不動産相続における重要な手続きの一つに準確定申告があります。
相続した不動産を売買する際に、準確定申告が必要になる場合があるため、申告の詳細や期限などを把握しておきましょう。
ここでは、準確定申告の概要や期限、申告が必要なケースについて解説します。
準確定申告とは
準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の所得税を、相続人が代理で確定申告する手続きです。
被相続人が死亡した時点で、その年の所得についてまだ確定申告がおこなわれていない場合、準確定申告を通じて所得税を確定させる必要があります。
また、相続人が複数いる場合は、必要書類に連署のうえ押印し、相続人全員で準確定申告をおこなわなくてはいけません。
被相続人が得ていた所得には、給与所得、事業所得、不動産所得などが含まれます。
申告書を作成するためには、被相続人の源泉徴収票や事業収支に関する領収書などの書類が必要です。
正確な申告が求められるため、計算などが不安な場合は税理士への相談をおすすめします。
申告期限は4か月以内
準確定申告の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から4か月以内と定められています。
相続税の申告期限と混同する方が多いため、注意が必要です。
期限を過ぎて申告した場合は、延滞税が発生してしまうため、相続が発生した時点で申告を忘れずにおこないましょう。
準確定申告が必要な場合とは
被相続人に申告する所得がない場合は申告不要ですが、以下の場合は申告が必要となります。
●被相続人に事業所得や不動産所得などがある
●被相続人の収入が2,000万円以上あり確定申告義務がある
●被相続人に副収入など確定申告義務がある
●被相続人にその他の確定申告義務がある
●被相続人が確定申告により還付金を受けられる可能性がある
確定申告の規定は複雑なため、管轄の税務署へ確認しながら作成しましょう。
準確定申告を正確におこなえば、その後の相続財産の処理が円滑に進むようになります。
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まとめ
不動産相続の手続きには、名義変更（相続登記）、相続税の申告・納付、準確定申告の重要な期限があります。
2024年4月の法改正により、相続登記の期限が3年以内に変更されたため、早めの対応が求められます。
また、相続税の申告・納付や準確定申告の期限の厳守も重要です。
相続は複雑で時間を要しますので、早めの準備と専門家への相談をおすすめします。
不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。
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AIによる不動産査定の仕組み
私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。
AIによる不動産査定とは
AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。
データの内容
活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。
サービスの種類
このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。
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AIによる不動産査定のメリット
土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。
匿名による対応が可能
不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。
スピード感
AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。
客観的な査定
不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。
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AIによる不動産査定のデメリット
AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。
低い精度
訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。
地方の物件は苦手
このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。
実際の売却価格との乖離
土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。
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まとめ
AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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