土地売却時の税金は、「必ずかかる税金」と「場合によってかかる税金」に分けられます。
特別控除を利用すれば、後者を非課税にすることも可能です。
今回の記事では、土地の売却を検討している方に向けて、土地を売却するときの税金の種類と、税金のかからない土地の売り方について詳しく解説します。
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土地を売却したら必ずかかる税金
土地売却に際して必ずかかる税金には、「印紙税」と「登録免許税」があります。
「印紙税」は土地の売買契約時に、「登録免許税」は抵当権抹消手続きの際に支払います。
印紙税
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで納税する税金です。
売買契約書のように、売主と買主が取引に合意した文書は印紙税の課税文書とされ、印紙を貼る必要があります。
印紙を貼付した時点で納税が完了します。
通常、売買契約書は原本を2通作成し、売主と買主がそれぞれ保管するとよいでしょう。
そのため、2通の契約書にそれぞれ印紙を貼り、相互に保管することになります。
収入印紙の貼り忘れや消印漏れが税務署に発覚した場合、本来の印紙税額の3倍に相当する「過怠税」が徴収される可能性があるため注意が必要です。
印紙税の金額
印紙税の金額は、売買契約書に記載された金額によって異なります。
不動産売買契約書にかかる印紙税の金額は、以下の通りです。(軽減税率適用後の金額です)
●売却価格が50万円を超え100万円以下:500円
●売却価格が100万円を超え500万円以下:1,000円
●売却価格が500万円を超え1千万円以下:5,000円
●売却価格が1千万円を超え5千万円以下:10,000円
●売却価格が5千万円を超え1億円以下:30,000円
軽減税率とは、標準税率より低い税率を適用する措置です。
令和9年3月31日までの期間は「軽減税率」が適用されます。
登録免許税
登録免許税は、登記簿謄本に権利を設定したり抹消したりする際に課税される税金です。
登記は法務局でおこない、その手続きに必要な手数料が登録免許税となります。
司法書士が法務局に代理で納付することが一般的です。
不動産売却時に発生する登録免許税として、以下のものがあります。
住宅ローンの抵当権が残っている場合
抵当権を抹消するための登録免許税が必要です。
土地と建物に抵当権が設定されている場合、それぞれに対して1,000円ずつ、合計2,000円の登録免許税がかかります。
土地のみの売却であれば、1,000円です。
すでにローンの返済が完了し、抵当権の抹消が済んでいる場合は不要です。
登録免許税を売主が負担、もしくは買主と折半する場合
所有権の移転登記に伴う登録免許税は、商習慣として買主が全額負担するのが一般的です。
しかし、法的な決まりではないため、特約等により売主が登録免許税を負担することも可能です。
たとえば、売却しにくい土地を売却する際に、売主が登録免許税を負担して売りやすくする方法もあります。
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土地を売却したら場合によってかかる税金
土地売却に際して、場合によってかかる税金には、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」があります。
これらをまとめて「譲渡所得税」と呼び、土地売却で利益(譲渡所得)が発生した場合に支払う税金です。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却益(譲渡所得)に税率を掛け合わせて算出されます。
そのため、譲渡所得が発生する場合には税金がかかり、譲渡所得がゼロ以下であれば非課税となります。
必ず発生する「印紙税」や「登録免許税」とは異なり、譲渡所得税は譲渡所得の金額によって変動し、対策次第では非課税にすることも可能です。
譲渡所得税の計算方法
個人が不動産を売却した場合の所得は「譲渡所得」となります。
譲渡所得は単純な売却額ではなく、以下の計算式で求められます。
●『譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用』
●譲渡価額:売却額
●取得費:購入費用(建物の場合は減価償却後の価格)
●譲渡費用:売却にかかった仲介手数料など
この計算の結果、譲渡所得がプラスであれば譲渡所得税が発生しますが、マイナスであれば税金はかかりません。
譲渡所得にかかる税率
印紙を貼ると納税が完了し、売買契約書は売主と買主がそれぞれ保管する2通の原本を作成しましょう。
不動産売却による譲渡所得は所有期間により税率が決まる他の所得とは分離して課税されます。
これを「分離課税方式」といいます。
●短期譲渡所得(所有期間が5年以下):所得税30%、住民税9%
●長期譲渡所得(所有期間が5年超):所得税15%、住民税5%
これらにくわえて、復興特別所得税として所得税の2.1%が加算されます。
所有期間が短いほど税率が高くなる理由は、バブル時代に流行した「土地転がし」のような投機的取引を防止するためです。
投機的取引が横行すると、土地価格が不当に高騰し、本当に必要な方が購入できなくなる恐れがあります。
国は、長期所有者には低い税率を適用することで、投機的取引を抑制する措置をとっています。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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税金がかからない土地の売り方
上記で解説したとおり、譲渡所得をゼロにできれば譲渡所得税を非課税にすることが可能です。
税金がかからない土地の売り方として、以下の2つの方法があります。
売り方①譲渡所得3,000万円以下なら3,000万円控除を使う
譲渡所得は特別控除によって減額できます。
とくに、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、3,000万円控除を利用することで譲渡所得をゼロ以下にできます。
3,000万円控除とは
譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる控除には、以下の2種類があります。
●相続空き家の3,000万円控除:被相続人が生前一人で住んでいた空き家を売却した場合
●居住用財産の3,000万円控除:売主人or 本人が住んでいた土地を売却した場合
以下に詳細を説明します。
相続空き家の3,000万円控除
相続した家の土地は「自分が住んでいた土地」ではありませんが、要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用されます。
適用要件は下記です。
●被相続人が相続直前まで一人で住んでいたこと
●家屋が相続後取り壊され、その土地を売却
●相続から売却までの間に貸付や事業に供されていないこと
●平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却
●売却相手が親族や法人など特別な関係者でないこと
居住用財産の3,000万円控除
住んでいた家が建っていた土地の売却であれば、更地にしていても最大3,000万円の譲渡所得税の控除を受けられます。
つまり、譲渡所得が3,000万円までであれば税金がかかりません。
適用要件は下記です。
●自分が住んでいた土地の売却(別荘や賃貸物件は不可)
●家屋の取り壊しから1年以内に売買契約
●取り壊し前に住まなくなってから3年以内に売却
●取り壊した土地を売却まで別の用途に使用していないこと
●売却相手が親族や法人など特別な関係者でないこと
この特例は所有期間に関係なく適用され、夫婦の共有名義であれば最大6,000万円まで控除可能です。
売り方②土地の取得費より安く売る
土地の取得費よりも安い価格で売却すると、譲渡所得はゼロ以下となり、非課税になります。
売却損が発生しますが、税金による支出を抑えられます。
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まとめ
土地売却に際して必ずかかる税金には、売買契約書に収入印紙を貼って納税する「印紙税」と、登記手続き時に支払う「登録免許税」があります。
また、場合によってかかる税金には「譲渡所得税」がありますが、譲渡所得をゼロにすることで非課税にすることも可能です。
税金がかからない土地の売り方として、譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円控除を使う、または土地の取得費より安く売る方法があります。
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