【2024年】資産の組み換えとは？相続対策と利用できる譲渡所得の特例について解説｜堺市の不動産売却

▼ 資産の組み換えとは
▼ 資産の組み換え時にできる相続対策とは
▼ 資産組み換え時に利用できる譲渡所得の特例制度とは
▼ まとめ

資産の組み換えとは？相続対策と利用できる譲渡所得の特例について解説

相続をする予定がある方のなかには、資産の組み換えをご検討中の方がいらっしゃるのではないでしょうか。
相続対策につながると聞いて、資産の組み換えが気になっている方も少なくないでしょう。
こちらの記事では、不動産の資産組み換えの際に利用できる特例や相続対策について解説するため、相続対策の参考にしてください。

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資産の組み換えとは

資産には、建物・土地・株式・現金・預金など、さまざまなものがあり、これらの資産を別の資産に交換する行為を資産の組み換えといいます。
所有している資産を効率的に管理して、将来的な収益性の向上や節税などを目的として資産の組み換えがおこなわれます。
組み換えの例として以下のものがあり、組み換え時の参考にしてください。

自宅を売却して新しいマンションを購入する

自宅の維持や近所との付き合いが大変だったり、防犯面が心配だったりする場合、自宅を売却して新しくマンションを購入すると資産を組み換えられます。
さらに、立地の良いマンションを購入すると、オートロックが付いていたり、買い物や交通の利便性が向上したりなどのメリットがあります。
バリアフリー化が進んでいるマンションであれば、老後も安心です。
もし、子どもたちが将来的に購入したマンションで住む予定がなくても、立地の良いマンションなら、すぐに売却ができる可能性が高いため、資金の調達にもなります。
税金の観点からは、自宅を売却して得た利益が出ても、3,000万円までは所得税がかからないようになっており、自宅を売却したときにさまざまな税の特例が受けられます。

土地を売却した資金で収益性の高い不動産を購入する

所有している土地などの資産を、収益性の高いマンションに買い替えると、相続税対策にもつなげることが可能です。
たとえば、土地を売却して都心のマンションを購入すると、相続税を計算するときの評価が下落するため相続税対策につながります。
売却する資産は土地である必要はなく、手持ちの現金や預金、または銀行から借り入れをしての購入も可能です。
しかし、立地条件が良かったり、価格が下落しにくいマンション、適正価格以下での購入には注意が必要です。
また、購入したマンションを賃貸として貸し出すと、一定の家賃収入を得られます。

老朽化したアパートを売却して現金を保有する

老後の生活資金に不安がある場合は、所有する老朽化したアパートを売却して現金で保有するのがおすすめです。
現金であれば、生前贈与を利用して計画的に相続税対策が可能です。
不動産の所有が負担になる場合は、不動産を売却して現金化することで、有効な資産の組み換えとなります。
ほかにも、株式や投資信託への資産の移行なども、市場の動向やリスク管理の点から組み換えの対象となります。
また、節税効果も資産の組み換えの重要な要素で、相続税や資本利得税の対策として、資産の売買タイミングや種類の工夫が一般的です。
専門家の助言を受けながら、資産の所有形態や運用方法を最適化できると、節税につながります。

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資産の組み換え時にできる相続対策とは

資産の組み換えには、所有する不動産の収益性向上を狙ったものだけではなく、相続税の対策としても有効です。
相続税対策としてのメリットを感じて、資産の組み換えを検討する方は多く、市場価格よりも相続税評価の額が低い不動産に組み替えると相続税の節税になります。
また、相続人にかかる税金の負担を減らせる点も、資産を組み替えるメリットの1つです。
一方で、遺産の分割をしたり相続の手続きをしたりなど、相続人に多くの負担がかかり、さらに相続した後も維持や管理の負担が続きます。
そういった場合には、相続人の間で揉めごとがおこらないように資産を分割すると、相続人の負担軽減になります。
相続税の負担を減らす目的で資産を相続する際に、現金と不動産のどちらで相続するのが良いか気になる方も少なくないでしょう。
相続税の負担を軽減するなら、現金より土地で相続をしたほうが、相続税は抑えられます。
現金の相続は、現金の総額に相続税が課税されるのに対して、土地の相続は、時価の8割に相続税が課せられます。
そのため、現金で土地を購入しておくと大幅な節税が可能です。
さらに、土地を相続するより、建物のほうが相続税を抑えられます。
建物の場合は、固定資産税の評価額をもとに相続税の計算がおこなわれます。
固定資産税の評価額は時価の7割程度に調整されるため、土地よりも建物のほうが相続税の負担の軽減が可能です。
相続する資産の種類によって、相続の際にかかる税の負担は変化します。
しかし、実際に相続をする際は、相続税だけではなく、相続後にかかる固定資産税や建物の改修費用などがかかります。
相続後にかかる維持費や、利用できる税の控除や特例などを考慮したうえで、最適な資産を構成して相続税対策につなげましょう。

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資産組み換え時に利用できる譲渡所得の特例制度とは

不動産に関する資産の組み換えをおこなった際は、条件を満たしていると、譲渡所得の特例制度が利用できます。
いくつかの特例制度をご紹介するので、資産組み換え時の参考にしてください。

小規模住宅地の特例

小規模住宅地の特例とは、小規模の宅地において、一定の条件を満たしたときに宅地の評価額を最大で8割も減らせる制度です。
特例の適用が可能な宅地の種類は以下の4つです。

●貸付事業用宅（限度面積200㎡、減額割合50％）
●特定居住用宅地（限度面積330㎡、減額割合80％）
●特定事業用宅地（限度面積400㎡、減額割合80％）
●特定同族会社事業用宅地（限度面積400㎡、減額割合80％）

たとえば、被相続人がマンションなどの賃貸住宅を貸付事業のために使用していた宅地（貸付事業用宅地）の場合、200㎡を限度として宅地の評価額を50％減額できます。
相続をする前に200㎡以上の貸付事業用宅地を所有している場合、200㎡を超える部分を法人へ売却し、売却益で収益性の高い不動産を購入します。
その後、残った200㎡の宅地は、小規模住宅地の特例を活用して50％の評価額減額を受けるなどの対策を取ると、相続税の負担の軽減が可能です。

3,000万円の特別控除

売却した不動産が居住用だった場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能な「居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除の特例」を受けられます。
子どもが建てた住宅に移住する場合や、施設に入居するタイミングで住宅を売却すると、特例によって売却益の3,000万円までの金額に税金がかかりません。

居住用財産の買換えの特例

居住用財産の買換えの特例とは、現在居住用にしている住宅を売却して、新しい居住用の住宅を購入する際に適用できる制度です。
適用条件を満たすと売却益にかかる課税を繰り上げでき、売却した不動産より買換えた不動産のほうが金額が高い場合、適用した年に譲渡所得税が課税されません。
3,000万円の特別控除や居住用財産の買換えなどの譲渡所得の特例は、確定申告の際に特例を適用する旨を記載する必要があります。
条件を満たしていても、確定申告をしなかったり、申告書に特例を適用する旨を記載しなかったりすると、特例は適用されないため注意が必要です。
また、課税を繰り上げる特例制度は、買換えた資産を将来売却した際に繰り上げた金額の精算をする必要があります。
買換えの特例を適用した申告書を保管しておかないと、買換えた資産を売却したときに譲渡所得を正確に計算できないため、提出した申告書の控えはかならず保管してください。

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