共有名義の不動産を所有している場合、共有者の合意なく売却ができるのかと悩んでいる方も少なくないでしょう。
共有名義の不動産については、不動産ごと売却するためには共有者全員の合意が必要ですが、自分の共有持分のみであれば、合意なく売却が可能です。
しかし、売却するためにはどういった手順を踏まなくてはならないのかが分からないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、共有名義で所有する不動産を売却する方法や必要書類、売却のポイントについて解説します。
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共有名義で所有する不動産を売却する方法
共有名義で所有する不動産の売却方法は、以下の5つに分けられます。
●共有者全員の合意を得る
●自分の持分のみを売却
●第三者への売却
●司法手続きを経ての売却
●リースパックの利用
それぞれの売却方法を解説いたしますので、ぜひご参考になさってください。
不動産を丸ごと売却
冒頭でもご紹介しましたが、共有者全員の合意を得られる場合は、不動産の処分行為が可能です。
処分行為とは、不動産の売却や抵当権の設定をすることを指します。
しかし、共有者の中に1人でも処分に反対する方がいる場合、手続きは進められないため、共有者が多い場合は難しい処分方法となります。
また、処分で得た利益や処分の際にかかる費用は、不動産の持分に応じて分けるので、注意が必要です。
自分の持分のみを売却
土地の場合、自分の持分のみを処分でき、その場合は専門業者に買取を依頼するケースが一般的でしょう。
しかし、単独名義の物件と比較すると、価格が大幅に安くなるため、注意が必要です。
また、専門業者がほかの共有者に対して、持分の売買を持ちかけてトラブルになることもあるため、事前にほかの共有者に連絡しておきましょう。
司法手続きを経ての売却
共有者の間でどうしても処分に関する合意が得られない場合は、裁判所で共有物分割請求訴訟を起こすことで、処分ができます。
共有分割請求とは、共有物を物理的に分割するか、処分で得た利益の分配を要求する法的行為です。
共有分割請求は、共有者の間で合意を試みようとして、結果的に合意に至らなかった場合の最終手段として考えましょう。
リースバックの利用
共有者の内の1人が物件に居住しており、居住者が処分に反対している場合、リースバックの利用をご検討ください。
リースバックとは、いったん不動産会社に物件を売ってから、改めて賃貸借契約を締結してもとの物件に賃貸借契約で住み続ける方法です。
物件の居住者は物件に住み続けられるうえに、処分で得た利益によってまとまった金銭を得られます。
しかし、家賃が相場より高額になりがちで、場合によっては家賃の支払い総額がローンの返済額を上回る場合があります。
また、不動産会社の所有物になるため、物件の使用に制限がかけられたり、賃貸借契約を更新できなかったりする可能性もあるので注意が必要です。
リースバックを利用する際は、信用できる不動産会社を選んで、事前に契約内容をしっかり確認しましょう。
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共有名義で所有する不動産を売却する手順と必要書類
共有名義の不動産を処分する際の必要書類は、基本的には通常の売却方法と相違はありません。
しかし、共有者全員分の書類が必要になる場合もあり、共有者の人数が多かったり、遠方に住んでいたりすると、書類の準備に時間がかかる場合があります。
そのため、あらかじめ必要書類を把握しておいて、早めに書類の準備をしましょう。
共有名義の物件を処分する際は、物件の所有者などを証明するために、登記識別情報などの不動産に関する書類が必要です。
登記識別情報とは、登記が完了した際に登記の名義人に対して交付されるもので、登記人が所有者だと証明するために必要になります。
ほかにも、処分する土地の面積や隣地との境界線を明確にさせるために、地積測量図や境界確認書を用意しましょう。
相続が繰り返されてきた土地や物件では、地積測量図や境界確認書が用意されていない場合もあり、その場合は専門家に依頼して測量してもらう必要があります。
また、共有者全員が用意する書類には、身分証明証や印鑑証明書、住民票などがあります。
必要な書類を用意したうえで、共有者全員が実印を押印し、契約書にサインすると共有名義で所有する不動産の処分が可能です。
必要書類が準備が整ったら、不動産会社との仲介契約を締結し、買主と売買契約を締結します。
その後、所有権移転の手続きを完了させ、収益の分配をしてから税金の申告と納付をおこなう流れになります。
不動産会社と仲介契約をすると、処分に関してアドバイスがもらえる場合もあるため、スムーズな処分につながるでしょう。
ただし、複雑な法律上の手続きや税金関係の手続きもあるため、信用できる法律の専門家や税制度の専門家にアドバイスをもらうことが重要です。
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共有名義で所有する不動産を売却すポイント
共有名義の不動産を処分するには、多くの手間と時間がかかるため、処分をスムーズに進められるように売却のポイントを確認しましょう。
共有者を明確にする
不動産を処分する前に、誰が共有者であるか明確にしておく必要があります。
共有名義の不動産の場合は、繰り返し相続された結果、知らないうちに共有者が増えている場合があります。
登記事項証明書で共有者の確認ができるため、法務局で書類を取得し、共有者をご確認ください。
また、共有者の所在が不明な場合、不在者財産管理人制度を活用しましょう。
不在者財産管理人制度とは、不在者の財産を管理する方を、裁判所が選定する制度です。
諸費用の負担割合を決める
不動産を処分する際は仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙税や登録免許税などの諸費用がかかるため、諸費用の負担割合を決めましょう。
事前に費用の負担割合を決めておかないと、あとからトラブルになる可能性があるため、処分する前に必要な費用を把握して共有者間でご相談ください。
費用の負担割合は、持分の割合に応じて負担するのが合理的です。
持分割合以外の方法で配分すると、特別な事情がないかぎり、トラブルの原因となります。
最低売却価格を決める
不動産を売り出す際は、売り出し価格だけではなく、最低売却価格を設定してから売却活動を始めるのがおすすめです。
長い間売れない場合、売り出し価格から値下げをするケースがあり、値下げの際に事前に最低売却価格を決めておくと売却後の金銭トラブルを回避できます。
まとめ役を決める
共有者が多いほど、全員の合意を得るのは難しいため、共有者間の意見をまとめられる存在を決めましょう。
不動産を処分する際は、不動産の知識が必要なうえに弁護士や税理士などの専門家の手配や、境界問題に対処しなければなりません。
そのため、法律や税制の知識がある専門家にまとめ役を依頼しましょう。
不安な点や疑問点があった場合、専門家のアドバイスを受けられるので、話し合いがスムーズに進められます。
委任状による代行売却を活用する
不動産の処分には、売買契約や重要事項説明など、共有者全員で向き合わなければならない場面があります。
ただし、共有者が遠方に居住している場合や、共有者の都合がどうしてもつかない場合もあるでしょう。
そのような場合は、処分に合意している前提で出席ができる共有者に委任状を出して、手続きを代行してもらいましょう。
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まとめ
共有名義の不動産を処分する際は、複雑な手続きなどが多いため、共有者間でコミュニケーションを取りながら進めましょう。
不明な点は専門家に相談すると、アドバイスがもらえます。
さまざまな処分方法があるため、状況に応じた処分方法を選択してください。
親が亡くなり相続などで引き継いだ実家に、長い間、誰も住まずに放置されている場合があります。
ところで、空き家がご近所トラブルの原因になるなど、大きな社会問題になっているのをご存じでしょうか。
この記事では、空き家に関わるご近所トラブルの事例のほか回避法や対処法もご説明するので、誰も住まない住宅を所有している方はお役立てください。
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空き家の放置で発生しやすいご近所トラブルの事例
誰も住んでいない住宅を所有していても、法律上は何も問題はありません。
しかし、適切に維持管理されない空き家が多いことが、大きな社会問題になっています。
所有する空き家を放置していると、ご近所との間でトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。
倒壊の危険性
放置された建物は、急激に老朽化が進みます。
たとえば、人が出入りしない期間が長くなると空気が滞留し、堆積する埃や塵にカビや虫が繁殖しやすくなります。
また、雨漏りの発生に気づかず、修繕せずにいると、破損した箇所から腐食していくかもしれません。
さらには、台風や地震による影響を受けやすくなり、屋根が外れて飛んでしまったり、倒壊してしまったりといった危険性が考えられます。
そして、トタンが浮いてバタバタと音がしたり、壁に亀裂が発生したりすると、周囲で暮らす方に不安を与えてしまい、市町村に対して苦情が寄せられる可能性があります。
市町村から連絡を受けて所有者が駆け付けたときには、建物に相当の痛みが進んでおり、手の施しようがない状態になっているかもしれません。
老朽化が進んでしまった場合には、建物を活用しようとしても多額の修繕費がかかり、解体するにも高額な費用が必要です。
なお、1981年6月以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて建てられており、震度5程度の地震にしか耐えられません。
現在は、震度6強から震度7に達する程度の地震であっても倒壊しないよう厳しい基準が設定されています。
1995年に発生した阪神・淡路大震災においては、旧耐震基準の物件のうち軽微な被害で済んだものや被害を受けなかった建物は30％程度でした。
旧耐震基準の建物が受けた被害の大きさは明確であり、放置している住宅が旧耐震基準のときには要注意です。
また、台風などの影響により屋根が風で飛んでしまうと、周囲の住宅を損壊させる事故が起きてしまいます。
また、建物の倒壊が原因となって、通行者が怪我を負ったという事例もあります。
こういった事件や事故が発生すると、損害賠償につながる可能性が高いため、第三者に被害を与えないよう所有者は注意しなければなりません。
犯罪の危険性
放置していると庭の草木が生い茂ってしまい、雑草や庭木が隣接地に入ってしまうことがあるとともに建物内部が見えにくくなります。
庭の草木が生い茂っていると、長いこと留守にしていることが明らかで、侵入しても外部からは見えにくいため、不審者に侵入される可能性が高まります。
そういった侵入者によるタバコなどの不始末や、子どもの火遊びによって火災が発生するかもしれません。
また、背丈が高くなった草木などに隠すように不法投棄を受ける可能性も考えられます。
雑草が生えた状態は、周辺の景観を損ねるとともに、ねずみや野良猫が棲みつくほか、ハチやハエなどの害虫を発生させる原因にもなります。
以上のように、火災の危険性や景観の阻害、ゴミによる悪臭などは周囲にとって迷惑なため、ご近所トラブルの原因になる可能性が高いでしょう。
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空き家の放置で発生しがちなご近所トラブルの回避法
空き家を所有するときは、トラブルを回避するうえで適切な管理に努めなければなりません。
ここでは、適切に管理するためには、どうすればよいのかを解説します。
清掃と換気
建物の老朽化を防ぐには、清掃と換気をおこなって室内の湿気や埃などを取り除く必要があります。
換気しないでいると、湿気を多く含んだ空気が部屋に残り、室内のいたるところに埃や塵が堆積するとともに、埃が壁や柱などにこびりつきやすくなります。
埃や塵は、カビや虫が繁殖する原因となり、カビや虫が建物を腐食させて建物を急速に老朽化させてしまうでしょう。
老朽化した建物は危険性が高いため、ご近所トラブルの要因になると考えられます。
使用しないとしても、痛みにくい状態を維持するように建物を適切に管理する必要があります。
外観の維持
放置された建物の周囲には背丈の高い雑草が生えてしまうほか、手入れされていない庭の樹木が隣家に入り込むことも少なくありません。
外観の手入れを怠ると雑草などによって景観が損なわれるとともに、不法投棄を受けやすくなります。
適切に手入れしておくと不審者の侵入を予防でき、周囲の方の不安を和らげられるでしょう。
手間がかかるとしても、周囲に不安を与えないよう草刈りや庭木を手入れしてください。
業務委託
清掃や換気、草刈り、樹木の手入れをおこなうには、月に何度か訪問する必要があります。
作業には手間と時間がかかり、遠方に住んでいる方には困難かもしれません。
自らで維持管理するのが難しいときには、費用がかかりますが作業を管理会社に依頼する方法があります。
管理会社では、清掃や換気、雨漏りのチェック、庭の手入れ、ごみ処理、郵便物の確認などを請け負っており、作業結果の報告を受けられ安心できます。
費用は会社によって異なるとともに、依頼する頻度や作業内容によっても違いがあり、複数の会社へ問い合わせてみると良いでしょう。
また、不審者の侵入は防犯会社に依頼するとチェックしてもらうのがよいでしょう。
防犯会社が指定するホームセキュリティを備えたうえで、不審な解錠や侵入が疑われる際には迅速に状況確認がおこなわれます。
また、家の外観を点検するとともに投函物の回収のほか、室内や屋外の清掃などのサービスを提供している会社もあります。
なお、業者が作業している姿は周囲に住む方の安心感につながり、ご近所トラブルの回避に効果的です。
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空き家の管理が難しいときの対処法
空き家にも固定資産税がかかるほか、管理の手間と時間が必要であるとともに、委託会社への依頼は費用負担が発生します。
ここでは、空き家を管理できないと判断したときの対処法をご紹介します。
売却
将来的に利用する予定がなければ、売却を検討してみましょう。
売却できると固定資産税などの費用や維持管理の手間が不要になるだけではなく、売却収入を得られるというメリットもあります。
建物が古くて売却できないときには更地にする方法があり、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
なお、売却を依頼する際には信頼できる会社を見極めてください。
賃貸
立地条件などによっては、貸し出すことができる可能性があり、それによる家賃収入を得られます。
その際、室内の清掃や草刈りなどをおこなうのは、基本的に賃借人になります。
ただし、貸し出せる状態にするためには、リフォームが必要になるかもしれません。
その場合のリフォームや設備の修繕に費用がかかりすぎると、家賃収入により投資費用を賄ううえで苦労することに十分な注意が必要です。
無償譲渡
物件を第三者へ譲渡することも対処法の1つです。
ご自身で住む予定がない場合には、譲渡することで、別の方が有効活用してくれるでしょう。
ただし、物件の状況などによっては、無償でも簡単に引き取り手が現れないかもしれません。
しかし、隣接地の所有者などから物件を欲しがっている方の情報を得られる場合があるため、相談してみると良いでしょう。
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まとめ
空き家の放置は、大きな社会問題になっており、ご近所トラブルになる可能性があります。
回避するためには、適切な管理が必要ですが、遠方に住んでいるなどで困難な場合も想定されます。
空き家を利用する予定がないときには、早めに売却するなどトラブルを起こさないようにしましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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