不動産を複数の遺族で相続するときに、どのように分けるのか話し合いで決着がつかず、とりあえず共有名義で所有するケースがあります。
そのままにしておくと、将来的に問題が発生する可能性があるため、その場しのぎで安易に決めるのはおすすめできません。
この記事では共有名義での不動産相続とは何か、問題点や回避方法を解説するので、不動産を相続する予定がある方は参考になさってください。
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共有名義での不動産相続とは
共有名義での不動産相続とは何か、持分割合の決め方とあわせて解説します。
単独での場合と同様に、相続登記が必要な点にも注意が必要です。
共有名義とは
共有名義とは、1つのものを複数人で所有する状態です。
家や土地などの相続で、遺族が1人しか居ない場合や遺言で指定されている場合には、比較的簡単に手続きを終えられるでしょう。
しかし、複数人に権利がある場合では、全員の同意を得られずに手続きが難航するケースは少なくありません。
複数の遺族を名義人として不動産を所有するケースを、共有名義での不動産相続といいます。
持分割合の決め方
複数人で1つの財産を所有する際には、誰がどのような割合で所有するのかを決めなくてはなりません。
この割合を持分割合といい、遺言がある場合はそこに記されたとおりに割り振り、遺言がなければ法律で定められた割合で分けられます。
たとえば、世帯主が亡くなって配偶者と子どもが財産を継ぐ場合は、それぞれ2分の1ずつの持分割合になるのが基本です。
子どもが2人いる場合は、配偶者が2分の1、子どもはそれぞれ4分の1ずつが持分割合と定められています。
人数が少なければ配分でもめるケースは少ない傾向にありますが、人数が増えるほどトラブルになる可能性が高くなるでしょう。
法律で定められた配分どおりに分割しない場合は、権利のある遺族全員が集まって話し合う必要があります。
全員で話し合いをしたうえで、合意した内容の詳細を、遺産分割協議書に記載しなくてはなりません。
共有名義でも相続登記が必要
複数人で不動産を所有している場合でも、単独名義と同じく相続登記が必要です。
法改正により2024年4月から、不動産の相続での登記申請が義務化されました。
手続きの際には委任状や遺産分割協議書などの他に、戸籍謄本や住民票など複数の書類をそろえて法務局に提出しなくてはなりません。
人数が増えればその分書類も増え、手続きにかかる手間や時間も増えるでしょう。
大変な作業になるため、司法書士などの専門家に依頼するケースも多くみられます。
登記の手続きをおこなうと、すべての共有者に登記識別情報通知書が発行されます。
登記識別情報通知書とは、以前の登記済権利証に代わり、不動産の所有者である旨を証明する書類です。
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共有名義で不動産を相続する問題点
所有者が複数いるために生じるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。
配分を決めるときや、将来に活用や売却を検討するときに生じる問題点を解説します。
遺産分割協議がまとまらない
財産が亡くなった方の自宅だけで、相続人が複数いるケースでは、持分割合を決めるときにスムーズに進まない可能性が高くなります。
遺言がなく、法律で定められた割合のとおりに分けない場合は、遺産分割協議をおこなって割合を決めなくてはなりません。
もめる原因になりやすいのが、寄与分や特別受益への考慮です。
寄与分は、同居の家族や介護に携わった方など、亡くなった方に貢献したとされる人物に与えられます。
特別受益とは、亡くなった方が特定の人物に資金援助などをしていたケースで考慮される利益です。
例として、兄弟のなかで1人だけ生活費を出してもらっていたり、家を建てる資金を提供してもらっていたりするケースなどが挙げられます。
売却しにくくなる
複数人の名義である共有物件は、共有者全員の同意を得なくては売却できません。
活用する場合にも全員の同意が必要です。
単独でできるのは使用と保存に限られており、1人で住んだり修繕したりはできますが、独断で賃貸物件としての活用などはできません。
リノベーションによる増改築にも、全員の許可を得る必要があります。
誰か1人でも反対する方がいれば活用も売却もできない点は、将来的に大きな問題になる可能性が高いでしょう。
全員の同意を得られた場合でも、契約書や領収書などの書類に全員の記名と実印による押印が必要になるため、手間や時間がかかります。
将来の持分が複雑になる
共有名義のままの状態が続けば、現在の共有者が亡くなったときに相続が発生し、共有持分がさらに分割される可能性が高いでしょう。
時間が経過するほど細分化は進んで複雑になり、所有者や持分割合もわからなくなるケースも多数あります。
共有状態にあっても、共有分権者は自分の持分だけなら売却可能な点にも注意が必要です。
共有者の1人が第三者に売却した場合にトラブルになる可能性があります。
たとえば、持分を買い取った共有持分買取業者が、他の共有者に対して所有する持分を売却するように迫ってくるケースなどです。
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共有名義での不動産相続を回避する方法
共有名義で不動産を所有してしまうと、活用や売却がしにくくなったり手続きが複雑になったりと、さまざまな問題が発生するリスクがあります。
共有名義を回避する方法として、代償分割と換価分割で相続する方法を解説します。
代償分割
代償分割とは、家や土地などの財産を1人もしくは一部の方が取得して、取得できなかった方に代償として金銭を支払う方法です。
4,000万円の価値がある不動産を子どもが2人いる配偶者が相続するケースでは、配偶者は子どもたちに代償金として法定相続分の1,000万円ずつを支払います。
代償分割をおこなうには、代償金として、ある程度の現金が手元になくてはなりません。
評価額と支払った金額の差が大きすぎると、贈与とみなされて贈与税が課される可能性もあるため、適正な不動産の価値を調べる必要があります。
換価分割
換価分割とは、取得した不動産を売却して現金化して分ける方法です。
評価額で判断するのではなく、実際に現金に換えるためわかりやすく、公平に分配できます。
換価分割すれば、その後の不動産の管理の心配も要らず、固定資産税の負担割合を調整する必要もありません。
将来的な不安要素をなくせるため、よく選択される方法の1つです。
ただし、売却に関わる代表者が換価したお金を分配するときに、贈与とみなされる可能性がある点には注意しましょう。
課税のリスクを避けるには、換価分割である旨を、遺産分割協議書に明記しておかなくてはなりません。
支払ったお金が贈与ではなく、相続した財産の分配であると、税務署に証明する必要があるためです。
共有名義を回避するには売却がおすすめ
遺産分割協議で意見がまとまらず、調整が進まないからといって、とりあえず共有にしてその場を収めるのは得策ではありません。
まずは代償分割を検討して、代償金を払える方がいないなら換価分割すると良いでしょう。
共有名義を回避する方法として、売却がおすすめです。
相続した時点で売却すれば、全員の合意も得やすく、分配もスムーズにおこなえます。
共有名義にして後回しにしてしまうと、活用や売却する際の手続きが複雑になり、実現は難しくなるでしょう。
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まとめ
遺産分割協議がまとまらず、複数人による共有名義で不動産を所有するケースがあります。
共有物件を活用したり売却したりする際には全員の許可を得る必要がある点や、将来の持分が複雑になる可能性が高い点など、多くの問題点があります。
将来的なトラブルを避け公平に分割するには、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記したうえで、売却して現金に換えて分配する方法がおすすめです。
親が亡くなり相続などで引き継いだ実家に、長い間、誰も住まずに放置されている場合があります。
ところで、空き家がご近所トラブルの原因になるなど、大きな社会問題になっているのをご存じでしょうか。
この記事では、空き家に関わるご近所トラブルの事例のほか回避法や対処法もご説明するので、誰も住まない住宅を所有している方はお役立てください。
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空き家の放置で発生しやすいご近所トラブルの事例
誰も住んでいない住宅を所有していても、法律上は何も問題はありません。
しかし、適切に維持管理されない空き家が多いことが、大きな社会問題になっています。
所有する空き家を放置していると、ご近所との間でトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。
倒壊の危険性
放置された建物は、急激に老朽化が進みます。
たとえば、人が出入りしない期間が長くなると空気が滞留し、堆積する埃や塵にカビや虫が繁殖しやすくなります。
また、雨漏りの発生に気づかず、修繕せずにいると、破損した箇所から腐食していくかもしれません。
さらには、台風や地震による影響を受けやすくなり、屋根が外れて飛んでしまったり、倒壊してしまったりといった危険性が考えられます。
そして、トタンが浮いてバタバタと音がしたり、壁に亀裂が発生したりすると、周囲で暮らす方に不安を与えてしまい、市町村に対して苦情が寄せられる可能性があります。
市町村から連絡を受けて所有者が駆け付けたときには、建物に相当の痛みが進んでおり、手の施しようがない状態になっているかもしれません。
老朽化が進んでしまった場合には、建物を活用しようとしても多額の修繕費がかかり、解体するにも高額な費用が必要です。
なお、1981年6月以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて建てられており、震度5程度の地震にしか耐えられません。
現在は、震度6強から震度7に達する程度の地震であっても倒壊しないよう厳しい基準が設定されています。
1995年に発生した阪神・淡路大震災においては、旧耐震基準の物件のうち軽微な被害で済んだものや被害を受けなかった建物は30％程度でした。
旧耐震基準の建物が受けた被害の大きさは明確であり、放置している住宅が旧耐震基準のときには要注意です。
また、台風などの影響により屋根が風で飛んでしまうと、周囲の住宅を損壊させる事故が起きてしまいます。
また、建物の倒壊が原因となって、通行者が怪我を負ったという事例もあります。
こういった事件や事故が発生すると、損害賠償につながる可能性が高いため、第三者に被害を与えないよう所有者は注意しなければなりません。
犯罪の危険性
放置していると庭の草木が生い茂ってしまい、雑草や庭木が隣接地に入ってしまうことがあるとともに建物内部が見えにくくなります。
庭の草木が生い茂っていると、長いこと留守にしていることが明らかで、侵入しても外部からは見えにくいため、不審者に侵入される可能性が高まります。
そういった侵入者によるタバコなどの不始末や、子どもの火遊びによって火災が発生するかもしれません。
また、背丈が高くなった草木などに隠すように不法投棄を受ける可能性も考えられます。
雑草が生えた状態は、周辺の景観を損ねるとともに、ねずみや野良猫が棲みつくほか、ハチやハエなどの害虫を発生させる原因にもなります。
以上のように、火災の危険性や景観の阻害、ゴミによる悪臭などは周囲にとって迷惑なため、ご近所トラブルの原因になる可能性が高いでしょう。
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空き家の放置で発生しがちなご近所トラブルの回避法
空き家を所有するときは、トラブルを回避するうえで適切な管理に努めなければなりません。
ここでは、適切に管理するためには、どうすればよいのかを解説します。
清掃と換気
建物の老朽化を防ぐには、清掃と換気をおこなって室内の湿気や埃などを取り除く必要があります。
換気しないでいると、湿気を多く含んだ空気が部屋に残り、室内のいたるところに埃や塵が堆積するとともに、埃が壁や柱などにこびりつきやすくなります。
埃や塵は、カビや虫が繁殖する原因となり、カビや虫が建物を腐食させて建物を急速に老朽化させてしまうでしょう。
老朽化した建物は危険性が高いため、ご近所トラブルの要因になると考えられます。
使用しないとしても、痛みにくい状態を維持するように建物を適切に管理する必要があります。
外観の維持
放置された建物の周囲には背丈の高い雑草が生えてしまうほか、手入れされていない庭の樹木が隣家に入り込むことも少なくありません。
外観の手入れを怠ると雑草などによって景観が損なわれるとともに、不法投棄を受けやすくなります。
適切に手入れしておくと不審者の侵入を予防でき、周囲の方の不安を和らげられるでしょう。
手間がかかるとしても、周囲に不安を与えないよう草刈りや庭木を手入れしてください。
業務委託
清掃や換気、草刈り、樹木の手入れをおこなうには、月に何度か訪問する必要があります。
作業には手間と時間がかかり、遠方に住んでいる方には困難かもしれません。
自らで維持管理するのが難しいときには、費用がかかりますが作業を管理会社に依頼する方法があります。
管理会社では、清掃や換気、雨漏りのチェック、庭の手入れ、ごみ処理、郵便物の確認などを請け負っており、作業結果の報告を受けられ安心できます。
費用は会社によって異なるとともに、依頼する頻度や作業内容によっても違いがあり、複数の会社へ問い合わせてみると良いでしょう。
また、不審者の侵入は防犯会社に依頼するとチェックしてもらうのがよいでしょう。
防犯会社が指定するホームセキュリティを備えたうえで、不審な解錠や侵入が疑われる際には迅速に状況確認がおこなわれます。
また、家の外観を点検するとともに投函物の回収のほか、室内や屋外の清掃などのサービスを提供している会社もあります。
なお、業者が作業している姿は周囲に住む方の安心感につながり、ご近所トラブルの回避に効果的です。
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空き家の管理が難しいときの対処法
空き家にも固定資産税がかかるほか、管理の手間と時間が必要であるとともに、委託会社への依頼は費用負担が発生します。
ここでは、空き家を管理できないと判断したときの対処法をご紹介します。
売却
将来的に利用する予定がなければ、売却を検討してみましょう。
売却できると固定資産税などの費用や維持管理の手間が不要になるだけではなく、売却収入を得られるというメリットもあります。
建物が古くて売却できないときには更地にする方法があり、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
なお、売却を依頼する際には信頼できる会社を見極めてください。
賃貸
立地条件などによっては、貸し出すことができる可能性があり、それによる家賃収入を得られます。
その際、室内の清掃や草刈りなどをおこなうのは、基本的に賃借人になります。
ただし、貸し出せる状態にするためには、リフォームが必要になるかもしれません。
その場合のリフォームや設備の修繕に費用がかかりすぎると、家賃収入により投資費用を賄ううえで苦労することに十分な注意が必要です。
無償譲渡
物件を第三者へ譲渡することも対処法の1つです。
ご自身で住む予定がない場合には、譲渡することで、別の方が有効活用してくれるでしょう。
ただし、物件の状況などによっては、無償でも簡単に引き取り手が現れないかもしれません。
しかし、隣接地の所有者などから物件を欲しがっている方の情報を得られる場合があるため、相談してみると良いでしょう。
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まとめ
空き家の放置は、大きな社会問題になっており、ご近所トラブルになる可能性があります。
回避するためには、適切な管理が必要ですが、遠方に住んでいるなどで困難な場合も想定されます。
空き家を利用する予定がないときには、早めに売却するなどトラブルを起こさないようにしましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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