不動産売却により利益が発生すると、翌年に確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当します。
この記事では、不動産売却前に知っておきたい短期譲渡所得について、計算方法や控除などを解説します。
これから不動産売却を予定している方は、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却における短期譲渡所得とは？
冒頭でも触れたように、不動産売却により利益が発生すると譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
今回は短期譲渡所得にスポットをあて、概要と長期譲渡所得との違いなどを確認していきましょう。
短期譲渡所得とは
短期譲渡所得は、所有期間が5年以内の不動産を売却したときの所得を指します。
譲渡所得とは、不動産を売ったり譲ったりする際に発生する所得のことです。
不動産の所有期間は、譲渡（売却）した年の1月1日の時点で計算します。
たとえば、2018年6月1日に購入した不動産を2023年12月1日に売却したとしましょう。
売却した年の6月1日時点では5年を超えていても、1月1日時点では5年を超えていません。
そのため、この場合は短期譲渡所得の税率を適用することになります。
長期譲渡所得との違い
長期譲渡所得とは、所有期間が5年超えの不動産を売却したときの所得のことです。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、以下のように税率に大きな差があります。
●短期譲渡所得：39％（所得税30％＋住民税9％）
●長期譲渡所得：20％（所得税15％＋住民税5％）
上記に加えて、令和19年までは復興特別所得税（所得税額の2.1％）も徴収されます。
なぜ短期譲渡所得は税率が高めなのかというと、土地転がしを抑制するためです。
不動産価格が上昇し続けたバブル景気の頃、短期間で土地を売買し、利益を得る投資家が続出しました。
これにより、自宅用の不動産が欲しい方に行き渡らなくなるという事態に発展してしまったのです。
こうした短期間の土地売買を抑制するために、短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも税率が高めに設定されています。
なお、不動産の譲渡所得にかかる税金は、事業所得や給与所得など他の所得とは別々に計算する分離課税です。
会社勤めの方は普段、勤め先が源泉徴収をしますが、譲渡所得は分離課税なので、ご自身で確定申告をする必要があります。
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不動産売却前に知っておきたい！短期譲渡所得の計算方法とは
続いて、短期譲渡所得の計算方法を解説します。
税金の納めすぎを避けるためにも、収入から差し引ける経費は確実に把握しておきましょう。
短期譲渡所得の計算方法
不動産の譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得額＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額
上記の計算式で算出された譲渡所得額に対して、譲渡所得税が課税されます。
それぞれの項目がなにを指すのか、具体例もあわせて解説します。
収入金額
収入金額とは、不動産の売却価格に固定資産税の精算金を加えた金額です。
年の途中で不動産を売却した場合でも、固定資産税の納税義務はあくまで1月1日時点の所有者にあります。
それでは不公平だと感じる売主も多いため、買主と交渉し、売却日以降の固定資産税を買主負担とするのが一般的です。
譲渡所得を求める際は、売主から受け取った固定資産税清算金も収入金額に含めて計算します。
取得費
取得費とは、売却した不動産を買い入れたときにかかった費用のことです。
たとえば、物件の購入代金や建築費、登録免許税、印紙税、仲介手数料などが該当します。
ここでの注意点は、購入価格をそのまま取得費に含めるのではなく、減価償却費を差し引く必要があることです。
減価償却費とは、経年劣化による価値の減少を数字に表したもので、非事業用資産は以下の計算式で算出します。
減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数
償却率は構造によって異なり、木造が0.031、木造モルタルが0.034、鉄骨鉄筋コンクリートが0.015です。
経過年数は6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年として計算します。
なお、相続で代々受けついできた不動産などの場合は、取得費が不明なケースも少なくありません。
不動産をいくらで購入したかわからない場合は、売却した金額の5％相当額を取得費とすることが可能です。
仮に不動産を2,000万円で売った場合、その5％にあたる100万円が取得費となります。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却した時にかかった費用のことです。
たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、売却に伴う解体費用などが挙げられます。
また、売買契約締結後に別の買主が現れ、不動産をより有利に売るために支払った違約金なども譲渡費用に含めることが可能です。
節税効果を高めるためにも、取得費や譲渡費用に含まれるかどうか判断に迷う場合は、税務署に確認することをおすすめします。
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短期譲渡所得の計算で利用できる特例や控除とは
譲渡所得の計算において収入金額から差し引けるのは、取得費や譲渡費用だけではありません。
不動産売却時には税負担を軽減する特例や控除が複数用意されており、それらを適用することで納税額を減らせます。
損をしないためにも、譲渡所得の計算で利用できる特例や控除を確認しておきましょう。
公共事業のために土地建物を売った場合の特別控除
個人が公共事業のために不動産を売却した場合、要件を満たすことで「収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除」を適用できます。
この特例は、課税所得額から5,000万円を控除できるというもので、控除額が大きいため有利に土地売却できるでしょう。
適用要件には、売却した不動産が販売または消費する目的で仕入れたものでないこと、申し出から6か月を経過した日までに売却することなどが含まれます。
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除
特定土地区画整理事業のために不動産を売却した場合は、「特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除」を利用できる可能性があります。
特定土地区画整理事業とは、土地区画整理促進区域内で行われる事業のことで、土地の提供者を募って共同住宅専用や農地専用区画などを整備します。
おもな買主は国や地方公共団体などですが、農地法や都市緑地法などの規定に基づいた買取の場合、売却益から2,000万円を差し引くことが可能です。
売主や土地に対して特段の条件はありませんが、事業そのものが特例を使える対象かどうかがポイントとなるため、事業概要をしっかり把握しておくことが大切です。
マイホーム売却時の特別控除
居住用財産であるマイホームを売却した場合には、要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長短に関係なく利用することが可能です。
適用要件には、ご自身が住む家屋を売るか家屋とともにその敷地や借地権を売ること、売った年の前年および前々年にこの特例を利用していないことなどが挙げられます。
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まとめ
短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて税率が高く、その差は約2倍にも及びます。
節税効果を高めるには、収入金額から差し引ける取得費や譲渡費用、控除を正しく把握しておくことが大切です。
控除に関しては、適用要件が定められているので、あらかじめ国税用のホームページなどで確認しておきましょう。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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