結婚や出産、子どもの巣立ちなどライフステージの変化に伴い、住み替えを検討される方も多いでしょう。
住み替えは人生に何度も経験するものではないので、できるだけ失敗せずに納得のいく取引にしたいですよね。
後悔しないためには、家の住み替えで起こる失敗と対策方法を事前に把握しておくことが大切です。
そこで今回は、住み替えをご検討中の方に向けて、住み替えにおける失敗例と対策方法について解説します。
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住み替えにおける失敗：売却価格
不動産売却において、売却価格の設定はとても重要です。
売却時には査定もおこないますが、最終的には売主が売却価格を決定します。
はじめに、売却価格に関する失敗例と対策方法から確認しておきましょう。
売却価格が高いまたは低すぎる
相場価格よりも高い金額を設定してしまうと、買主に見向きもされず売れ残ってしまう可能性があります。
不動産は売れ残り感が出ると、買主に不安や疑問を持たれやすくなり、さらに売却が難しくなることがあるため注意が必要です。
なかなか売れないことに焦って、買主からの無理な値下げ交渉に応じてしまうことも考えられるでしょう。
かといって、あまりにも低い価格に設定するのもよくありません。
早く売りたいからと安い金額で売却してしまうと、新居の購入費用が足りず、資金の確保に苦労する可能性があります。
売却価格の設定に失敗しないための対策
不動産の売り出し価格は、基本的に売主の希望が最優先です。
とはいえ、なるべく相場に合わせた値段設定にしたほうが売却はスムーズに進みます。
不動産の相場価格は、レインズマーケットインフォメーション、不動産情報ライブラリなどで調べることが可能です。
いずれのサイトにも過去の成約事例が掲載されているので、売却したい物件と類似する物件を調べれば、おおよその相場がわかります。
また、不動産ポータルサイトを活用して、現在売り出し中の価格から相場を割り出す方法もあります。
ただし、売出し中の物件は必ずしもその価格で売却できるとは限らないため、あくまでも相場価格の目安と考えておきましょう。
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住み替えにおける失敗例：売却のタイミング
不動産売却では、物件を売り出すタイミングも大切です。
スムーズな売却を目指すためにも、タイミングに関する失敗例と対策方法を確認しておきましょう。
売り時を逃してしまった
建物は土地とは違って経年劣化するため、時間が経つと市場価値が落ちます。
市場価値の減少は法定耐用年数と比例し、木造住宅であれば22年で建物の価値はゼロになります。
ただし、これは税法上は0円という意味であり、22年が経過したからといって住めなくなるという意味ではありません。
途中で大がかりなリノベーションをしていたとしても、基本的に経年すればするほど売却価格は下がっていきます。
不動産は新しいほど高値で売れる可能性があるので、売却を決めたら早めに不動産会社にご相談ください。
手間や費用が余計にかかってしまう
住み替えでよくある失敗として、仮住まいの期間が長くなることで、手間や費用が余計にかかってしまうケースも挙げられます。
旧居から新居へすぐに引っ越せると良いのですが、タイミングが合わず、すぐに引越せないケースは珍しくありません。
このような場合には、新居とは別に賃貸物件を借りるなどして仮住まいを確保する必要があります。
旧居の売却時期と新居の購入時期の間隔が開くほど、仮住まいの期間は長くなり、家賃の負担も大きくなります。
また、引っ越し代金も二回支払わなければならず、資金計画にも狂いが出てしまうかもしれません。
売るタイミングで失敗しないための対策
家を売るタイミングで失敗しないためには、売却を決めたら早めに不動産会社へ相談することが大切です。
不動産会社は販売のノウハウを多く持っているため、新居の購入時期も考慮したうえで売却のタイミングを判断できます。
また、どうしても希望時期までに売却したい場合には、買取保証を利用するのも良いでしょう。
買取保証とは、一定期間の間仲介と同じように物件を売り出し、売却できなかった場合に不動産会社が買い取ることです。
買取は売却価格が相場よりも低くなる点がデメリットですが、最終的には不動産会社が買い取るので売れ残る心配がありません。
転勤や出張にあわせて引っ越したいなど売却を急いでいる場合は、買取保証の利用も検討すると良いでしょう。
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住み替えにおける失敗例：売却のスケジュール
住み替えで不動産を売却する場合、旧居を売るタイミングと新居を買うタイミングがうまく揃うのが理想です。
しかし、実際には買主と売主双方の都合があるため、不動産売却と新居購入のタイミングが揃わないこともあります。
もし住み替えのタイミングがずれると、どのようなリスクがあるのでしょうか。
ここからは、売却スケジュールにおける失敗例と対策方法を解説します。
売却と購入のタイミングが合わずダブルローンになる
住み替えによる不動産売買には、売ってから買う「売り先行」と買ってから売る「買い先行」があります。
売り先行とは、現在住んでいる家を先に売り出し、売れてから買い替え先の住まいを買う方法です。
売り先行の場合、売却代金が手元に入ってから新居を購入できるので、資金計画を立てやすいというメリットがあります。
ただし、売却後に新居がなかなか決まらなければ仮住まいが必要となり、余計な費用や手間がかかってしまいます。
一方で買い先行とは、新居を購入した後に、現在住んでいる住宅を売り出す方法です。
新居をじっくり探せる点がメリットですが、家がなかなか売れないと旧居と新居のローン返済が二重になってしまいます。
これをダブルローンといい、収入などの条件が変わった時に返済できなくなる可能性が高いため注意しましょう。
もしローンを滞納すると、自宅は競売にかけられ、市場価格よりも大幅に低い価格で買い叩かれてしまいます。
住み替えによるスケジュール調整で失敗しないための対策
新居となる住み替え先では、今住んでいる家で感じている不満を解消できることが理想です。
そのためには、新居を探す時間を十分に確保し、妥協の少ない家探しをおこなう必要があります。
住み替えによる不動産売却には、売り先行と買い先行がありますが、おすすめは「売り先行」です。
この方法であれば、新居購入にあてる予算を事前に把握できるため、予算の許す限り、妥協の少ない家探しができます。
またスムーズに住み替えを進めるためには、新居に求める優先順位をつけておくことも大切です。
できれば希望条件のすべてを満たす物件が理想ですが、こだわりすぎると購入に踏み切れず、いつまで経っても新居を購入できない可能性があります。
優先順位をつけておけば、想定スケジュールよりも早く理想の住まいが見つかる可能性が高くなるため、失敗のリスクを減らせるでしょう。
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まとめ
住み替えによる不動産売却では旧居を売却するタイミングと新居を購入するタイミングをうまく調整しなければなりません。
購入と売却のタイミングがずれると、仮住まいが必要になったりダブルローンになったりして、金銭面の負担が大きくなります。
スムーズに借り換えを進めるためには、適切な売り出し価格を設定し、入念な売却計画を立てたうえで売り出すことが大切です。
また住宅の価値は時間の経過とともに減少していくので、適切なタイミングで売り出せるよう、売却を決めたら早めに不動産会社にご相談ください。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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