不動産を相続する際、相続税がどのように計算されるか気になる方も多いでしょう。
とくにマンションは、相続税評価額の計算方法が複雑です。
本記事では、マンションの相続税評価額の計算方法や建物と土地の相続税評価額の計算方法について解説します。
マンションの相続をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。
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マンションの相続税評価額の計算方法とは？
相続税を計算するには、マンションの相続税評価額だけでなく、現金資産や生命保険などのプラスの財産を合算した「遺産総額」を計算する必要があります。
遺産総額の計算
遺産総額からは「借金」などのマイナスの財産や「葬儀費用」などを控除する必要があります。
相続税の計算方法は複雑なため、詳細は国税庁のホームページをご覧ください。
基礎控除額を超える場合のみ課税
遺産を相続したからといって必ずしも相続税が発生するわけではありません。
相続税は、遺産総額が基礎控除額を超える場合にのみ課税されます。
基礎控除額以下の場合は相続税が課税されず、相続税申告も不要です。
基礎控除額の計算方法
基礎控除額は次の式で計算されます。
基礎控除額 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の人数）
法定相続人とは、民法で定められた「相続する権利がある血縁関係のある方」を指します。
家庭によって法定相続人の人数は異なるため、人数の数え方には注意が必要です。
マンションの相続税評価額の計算方法
不動産の相続税の計算には、相続税評価額が使われます。
マンションの相続税評価額は、一戸建て不動産と同様に「建物」と「土地（敷地）」に分けて計算します。
詳細な計算には専門知識が必要ですが、概算であれば自分でもおこなうことが可能です。
分譲マンションの場合、「住戸のみ」を購入したように感じるかもしれませんが、実際には「敷地の利用権」も含まれています。
なお、令和6年（2024年）1月1日以降にマンションを相続する場合、法改正により相続税評価額の計算方法が変更となりました。
具体的には、マンションの「建物」と「土地（敷地）」の評価額に一定の補正がおこなわれます。
令和6年からのマンションの評価方法の改正について
2024年1月1日以降、相続や贈与で取得したマンションの評価額は、建物と土地（敷地）それぞれに一定の補正が加わります。
これまで、タワーマンションの相続税評価額が市場価格とかけ離れていることが問題視されていました。
一般的な一戸建て住宅の相続税評価額は市場価格の約6割程度ですが、タワーマンションでは3～4割程度になることが多かったためです。
この乖離により、過度な節税がおこなわれることがあり、公平な課税が損なわれる恐れがあったため、評価方法が見直されました。
新しい評価方法
改正後のマンションの相続税評価額は次のように計算されます。
マンションの相続税評価額 = 建物部分の評価額 × 区分所有補正率 + 土地部分の評価額 × 区分所有補正率
「建物部分の評価額」と「土地部分の評価額」は、補正前の評価額です。
この補正により、マンションの相続税評価額は市場価格の約6割程度となり、一戸建て住宅と同じ乖離率になります。
区分所有補正率の算定方法
区分所有補正率の算定は複雑ですが、国税庁は「計算明細書」を用意しています。
この明細書にマンションの築年数、総階数、所在階、専有部分の面積、敷地の面積、持分割合を入力すると、簡単に区分所有補正率を求めることが可能です。
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マンションの建物の相続税評価額（補正前）の計算方法
居住用マンションの建物部分の相続税評価額（補正前）は「固定資産税評価額と同額」です。
なお、専有部分の固定資産税評価額には、共用部分を住戸ごとに按分した価額も含まれます。
専有部分とは
専有部分とは、住民が生活するマンションの部屋のことです。
所有者を「区分所有者」と呼び、その権利を「区分所有権」といいます。
共用部分とは
共用部分とは、以下のようにマンションの住民が共同で使う部分のことを指します。
●エントランス
●エレベーター
●廊下
●階段
●駐車場
そのほか、自転車置き場なども共用部分になります。
共用部分は区分所有者全員の財産のため、住戸ごとに按分してマンションの相続税評価額の計算に含むのです。
建物部分の相続税評価額の計算式
居住用マンションの建物部分における相続税評価額（補正前）の計算式は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×1.0
なお、建物の相続税評価額は、自分が住んでいるか、賃貸物件として貸し出しているかによって異なります。
通常、貸家の相続税評価額は自宅よりも低くなります。
これは、貸家には借主がいるため、所有者が自由に使用できず、権利が制限されるためです。
賃貸物件は収益を生みますが、相続時にはその収益性は相続税評価額に含まれません。
貸家の相続税評価額は次のように計算されます。
●貸家の相続税評価額 = 貸家の建物評価額＋貸家建付地の評価額
●貸家の建物評価額 = 建物の固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）
●貸家建付地の評価額 = その土地の自用地としての価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、空室の有無を示す割合で、入居率のことです。
賃貸割合が高いほど相続税評価額が低くなるため、節税効果があります。
賃貸割合の計算方法は、次のとおりです。
賃貸割合 = 課税時期において賃貸されている床面積の合計÷家屋の各独立部分の床面積の合計
相続するマンションが貸家の場合、賃貸割合が高い方が節税に繋がります。
したがって、相続前に空室を減らすことが望ましいでしょう。
このように、自宅と貸家では評価方法が異なり、貸家の場合は賃貸割合が大きく影響します。
賃貸割合を高めると、相続税評価額を低く抑えることが可能です。
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マンションの土地部分の相続税評価額の計算方法
マンションの土地部分（敷地部分）の相続税評価額は、マンション全体の敷地の評価額を持分割合（敷地権割合）で按分した金額です。
持分割合（敷地権割合）とは、マンション全体に対して、各区分所有者が所有する権利の割合のことです。
マンションの売買契約書や登記事項証明書の「敷地権の割合」と記載されている部分に「〇分の〇」と数字で記載されています。
土地部分の相続税評価額の計算式は、次のとおりです。
マンションの敷地全体の評価額×持分割合（敷地権割合）
マンションの敷地全体の相続税評価額については、基本的に路線価方式で計算します。
路線価方式とは
路線価方式とは、市街地の道路に面した土地の「路線価」を基に相続税評価額を計算する方法です。
具体的には「路線価×マンションの敷地全体の面積（㎡）」で評価額を算出します。
路線価は毎年7月上旬に国税庁より発表される「財産評価基準書」によって確認することが可能です。
その年の路線価を使用してマンション全体の土地の評価額を計算しましょう。
なお、中低層のマンションで敷地面積が広い場合「地積規模の大きな宅地の評価」を適用できます。
地積規模の大きな宅地の評価とは、周辺の土地に比べて面積が極端に広い土地の評価額を引き下げるものです。
路線価がない場合
まれに、マンションが郊外にある場合、路線価が設定されていないケースがあります。
その場合は「倍率方式」を使って評価額を計算します。
倍率方式の計算式は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×倍率
倍率は路線価と同じホームページで確認できます。
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まとめ
マンションの相続税評価額は、土地と建物を別々で計算します。
居住用マンションの建物部分における評価額は、基本的に固定資産税評価額と同額です。
土地の評価額は、路線価方式または倍率方式で計算することができます。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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