土地の売却を考えているお客様で、先祖代々から受け継がれた土地を手放したほうが良いのか、そのまま所有し続けるべきかを相談される事例が多いです。
もし土地を手放す際はどのような方法があるのか、注意点を知っておくといざという時に役立つでしょう。
そこで今回は、どのような理由で先祖代々の土地を手放すのかを述べつつ、手放す方法や注意点を解説します。
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先祖代々の土地を手放す理由で多いのは何か
先祖代々から引き継いだ土地はまた子孫へ遺すべきではと考える方もいます。
所有し続けるリスクを考慮して、時には手放したほうがいいケースもあるでしょう。
土地を手放す決断をした理由は主に3つです。
固定資産税と管理が大変だったため
土地を所有し続けた場合、負担となるのは固定資産税と管理の2点です。
固定資産税は土地や建物に対して発生する税金で、土地を所有していれば、たとえ住んでいなくても納税しなければなりません。
固定資産税は毎年支払う必要があるため、利用していない土地に対して支払いを続けるのは、金銭的な負担となります。
とくに、先祖代々の土地を何も利用せず放置してしまうと、空家等対策の推進に関する特別措置法で特定空家に認定される可能性があり、固定資産税が何倍もかかることがあります。
さらに、相続が発生すると、その都度相続税も支払わなければなりません。
そのほかに、土地を何も利用しないまま放置すると雑草が生い茂るおそれがあるため、土地所有者は雑草を取り除く管理が必要です。
所有している土地の収益が見込めないため
地方の地価水準は、都心部への人口集中や少子高齢化を理由に下落する可能性が高いです。
したがって、地方に先祖代々の土地がある場合、土地の価値が上昇し続ける状況でない限り、将来の資産価値は下がり続けるでしょう。
さらに、土地を放置すると不法投棄や無断使用によるトラブルが発生する可能性もあります。
万が一トラブルが起きると、土地所有者の管理責任が問われるため、収益を生む前に土地を持っていることがリスクとなります。
先祖代々からのしがらみをなくしたいため
先祖代々の土地をできるだけ自分の代で手放したくない方や、親戚や世間体を気にする方の声が多くあります。
先祖が土地や財産を残すのは、何かあったときに生活で困らないようにするためや、子孫の暮らしを楽にしたいという気持ちからです。
しかし、土地を残すことが原因で経済的や精神的に苦しんでいるのであれば、それは先祖の本望とは言えません。
土地や財産が重荷となっている場合は、自分の代で手放しておくことで、将来の子孫が苦しまなくなるでしょう。
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先祖代々の土地を手放すための具体的な方法
土地を手放す主な方法は、売却か相続を放棄する、相続土地国庫帰属制度の利用の3つです。
それぞれの特徴を理解すると、どの選択肢がお客様が望む方法なのかが見えてくるでしょう。
土地を売却する
代々受け継がれた土地を突然手放すのではなく、相続後に売却する方が世間体が良いとされています。
また、相続税を納税するために売却をおこなう場合、「優遇税制・取得費加算特例」を利用すると、譲渡税が安くなります。
たとえば、土地に対して1億円の相続税が発生する場合、この特例を利用して期日までに売却すれば、譲渡益1億円までは非課税となり、金銭的負担が軽減されるでしょう。
売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、そのあと、仲介を通じて買主を探すのが一般的です。
買主と交渉して売却価格が決定されるため、相場で売れない場合は値下げが必要となることもあります。
相続を放棄する
亡くなった両親からの財産を相続する権利を放棄すると、不要な土地を取得せずに済みます。
家庭裁判所に申述書を提出して受理されれば、ほかの相続人が遺産を相続し、誰も土地を欲しがらない場合は、相続人全員による放棄となるでしょう。
注意点として、相続放棄はすべての財産に適用され、プラスの財産もマイナスの財産も放棄しなければなりません。
また、相続が生じてから3か月以内に手続きをおこなう必要があり、一度受理されると取消できなくなるため、慎重に決断することが重要です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続や遺贈で取得した土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」が、令和5年4月27日にスタートしました。
この制度は、不要な土地のみを手放せる点で相続放棄とは異なります。
過去に相続または遺贈された土地も対象になりますが、建物の敷地や隣地との境界線が明確でない土地は制度の対象外です。
また、この制度を利用する際には、管理費の10年分に相当する負担金を支払う必要があります。
負担金は地目や土地の広さによって異なり、市街地の広い宅地の場合、100万円を超えることもあります。
最低でも20万円が必要になるため、売却しても売れなかった場合に検討するのが良いでしょう。
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先祖代々の土地を手放す場合の注意点
使用していない土地をなるべく早く手放したいと考えるお客様が多いですが、もし手放す際は3つの注意点を頭に入れておくべきです。
注意点を意識しないまま土地を手放してしまうと、思わぬトラブルへと発展するおそれがあります。
土地を手放すのに反対の声が周囲から出てくる可能性
代々受け継いだ土地を手放さないように反対する親戚がいる場合、なかなか手放せないことがあります。
親族との関係性によって異なりますが、親戚の了承を得る必要はなくても、連絡を入れておくことでトラブルを防ぐことができます。
連絡する際は、反対する親戚の気持ちを汲み取りつつ、代々守り続けてきた土地だからという理由だけでは土地を維持するのは難しいことを、きちんと伝えることが大切です。
もし、反対意見が多い場合は、親戚全員に土地の維持費を出してもらうことを提案してみましょう。
また、親戚に土地を買い取ってもらうことや引き取ってもらうことを相談すると、承諾される場合もあります。
登記上の所有者やローンの状況を確認する
売却や相続放棄、相続土地国庫帰属制度のいずれの手段を選んでも、所有者の相続登記をおこなう必要があります。
これまでの相続で相続登記がおこなわれていないケースもあるため、注意が必要です。
もし亡くなった方の登記簿に、兄弟や姉妹など他の相続人が記載されている場合は、過去に遡って遺産分割協議をおこなう必要があります。
また、相続した土地に抵当権が設定されているかも確認しましょう。
抵当権とは、金融機関から融資を受けて不動産を購入する際に、その不動産を担保とする権利です。
多額のローンが残っている場合、抵当権を外すためにはローンを完済する必要があり、完済しない限り売却はできません。
もし負債が大きい場合は、相続放棄を検討するのが良いでしょう。
売却した際は譲渡所得税に注意
土地を売却した際の譲渡所得から譲渡所得税が算出されます。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求められます。
取得費は購入価格を指しますが、先祖代々の土地の場合、取得費がわからないことが多いため、売却価格の5%を代わりに算出基準として使用可能です。
売却価格から仲介手数料や登記費用などの諸費用を引いた額が約90%が売却益となります。
つまり、売却価格の大半が譲渡所得税の対象となるため、先祖代々の土地を売ると税金が高くなる点に注意が必要です。
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まとめ
先祖代々の土地を手放す理由で多いのは、固定資産税の支払いや土地の状態を維持する手間がかかる点です。
また地方にある土地では今後収益が見込める可能性が低い点から手放す決断をした方もいるでしょう。
手放す際の注意点として、周囲から反対の声が上がる可能性や売却した際の譲渡所得税がかかります。
このブログの担当者✎
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私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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