【2024年】送電線下の不動産売却！送電線の種類や価格への影響や評価について解説！｜堺市の不動産売却

送電線下の不動産売却！送電線の種類や価格への影響や評価について解説！

売却したい不動産が送電線下にある場合、売却にどんな影響が出てしまうのかは売主にとって気になるところです。
今回は、送電線の種類と送電線による売却価格への影響や、不動産評価の調べ方などについて解説します。

送電線下の不動産売却をするなら知っておきたい送電線の種類

送電線下の不動産売却をする際に売却価格にどのような影響が出るのかを知る前に、まずは送電線の種類を知っておきましょう。
送電線には、低圧・高圧・特別高圧の3種類があります。
「敷地の上に送電線は通っているが、鉄塔が近くにあるわけでもないし、ここに通っているのは低圧線だろう」と勘違いされている方が少なくありません。
しかし実際は、高圧線でないのは家に引き込まれる配電線のみですので、敷地の上に送電線が通っているのであれば、それが高圧線である可能性は意外と高いと考えられます。

送電線下の不動産売却！送電線がもたらす売却価格への影響

売却においては、送電線のない不動産売却よりも売却価格が安くなりがちで買い手も見つかりにくいという点で影響を受けます。
売却価格が安くなり買い手も見つかりにくい理由は、送電線の存在を嫌がる方がいるだけでなく、建築制限がかかるケースや騒音を発するケースもあるからです。
また、送電線下にある土地の所有者には、電気事業者から補償金が支払われます。
しかし、この補償金が契約締結時の一括払いであれば、購入検討者にとっては「自分は補償金をもらえない」というマイナス要素にもなります。
その場合、さらに補償金相当額分は、売却価格を下げないと売れにくいでしょう。

送電線下の不動産売却！不動産評価の事前調査

売却をするのであれば、事前に不動産評価を調べておき、だいたいの相場を自分でも把握しておくことをおすすめします。
まず不動産市場での評価を見てみると、高圧線で敷地の一部が建物を建てられない状態である場合は相場のおよそ半額、敷地すべてが建物を建てられない状態である場合は半額以下が目安です。
また、国による高圧線下の国有地の評価基準においては、国が国有地を高圧線下の敷地として電気事業者に使用させる場合、更地価格の30%を評価額が定められていますのでこれも参考にすると良いでしょう。
ちなみに前述の補償金を一括で受け取っているかどうかは登記簿に地役権設定登記がなされているかどうかで確認できます。
地役権が設定されている場合は、補償金を一括で受け取っているというのが一般的です。
また、地役権では、建物を建てられない範囲を知ることもできます。
しかし、一部に地役権がない場合は、電気事業者と土地所有者との間で送電線架設に関する契約を締結しているはずですので確認しましょう。

まとめ

送電線下にある不動産売却は送電線のない不動産売却よりも売却価格が安くなり、買い手も見つかりにくいという不利な状態になりやすいです。
一般的な相場のままでの売却は厳しいと割り切り、購入検討者にとってお得感を感じられる価格で売り出すことをおすすめします。
私たちMYplace株式会社は、堺市西区の不動産を数多く取り扱っております。
お客様の幅広いニーズに真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

戸籍謄本で隠し子が発覚？不動産相続時のトラブルについて

隠し子の存在は、相続における代表的なトラブルの一つです。
土地や財産を誰に渡すのかを考えていたところ、死後に隠し子の存在が発覚し、それが問題につながる場合があります。
そんなときにどうしたら良いのか、隠し子の定義から遺産分割協議の関係、対策方法までを分かりやすくお伝えします。

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不動産相続において隠し子がいる場合

不動産相続やその他の法的手続きで戸籍謄本を取得すると、思わぬ隠し子、つまり非嫡出子の存在が判明する場合があります。
戸籍謄本には、家族構成や出生に関する詳細な情報が記載されているため、このような事実が明確になるのです。
事前に対策を取っていない場合、この情報が明るみに出た際には、家族内での混乱やトラブルが発生する可能性があります。

非嫡出子とは

非嫡出子とは、法的な婚姻関係にない男女の間に生まれた子どもを指します。
一般的に、非嫡出子は母親の戸籍に記載されますが、父親が認知していれば父親の戸籍にも反映されます。
戸籍謄本の取得によって、知られていなかった非嫡出子の存在が確認される場合があるのです。
隠し子を無視することはできないため、残された方が父親の代わりとなって連絡を取り、全員で一から遺産分割について話し合わなければなりません。
対策を取っていない場合、遺産の場面で予期しない問題が生じる可能性があります。
たとえば、人が増えると金額が変わったり、家族内で感情的な対立が発生する場合があります。
これを防ぐためには、家族構成に関する情報を整理し、必要に応じて法的な対策を講じることが重要です。

対策

家族内でのトラブルを防ぐための対策として、まず家族全員に対して情報をオープンにし、透明性を担保することがあげられます。
また、弁護士などの専門家に相談し、適切な法的手続きを進めるのも有効です。
とくに不動産相続に関する問題は、専門家の助けを借りることで、スムーズに解決できます。

隠し子が養子縁組の場合の相続権が付与されない

例外として、隠し子が新しい親と特別養子縁組に出されている場合は、相続権は発生しません。
特別養子縁組に出されている場合、隠し子はすでに新しい親との間で法的な親子関係があります。
この親子関係は、元の親との関係を断ち切り、新しい親との間で築かれるものです。
そのため、被相続人と親子関係が解消された状態であるため、隠し子に相続する権利は法的に認められません。

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不動産相続で隠し子を無視した場合

法改正により、婚外子の法定金額は婚内子と同等になりました。
しかし、婚外子が相続権を得るためには、父親による「認知」が必要です。
認知がなければ、婚外子は相続権を持てません。
では、認知の方法について説明します。

父親による生前認知

まず、認知とは、父親が婚外子を自分の子どもであると法的に認める手続きです。
母親は出産時に子どもの戸籍に記載されるため明確ですが、父親は認知をおこなわない限り法的には不明なままです。
認知がおこなわれると、父親と子どもの親子関係が法的に認められます。
生前認知の場合、父親は子どもが生まれた後に「認知届」を子どもの本籍地や住所地の市役所に提出します。
これは未成年の父親でもおこなうことが可能です。
また、子どもが生まれる前に認知をおこなう「胎児認知」もできます。
認知は基本的に父親の任意でおこなえます。
母親が認知を求めても、父親が応じなければ認知されません。
このような場合には、裁判所に認知を求める裁判をおこなうことができます。
裁判所の判決によっては、認知が強制される場合もあります。

遺言認知

父親が自ら認知をおこなう場合には、家族に事前に知らせることが必要です。
しかし、父親が亡くなった後でも「遺言認知」により認知をおこなえます。
遺言書に認知の旨を記載し、父親の死後にその効力を発揮させる方法です。
遺言執行者が遺言に基づいて、認知手続きをおこないます。
遺言認知の場合、認知する子どもの情報を詳細に記載する必要があります。
具体的には、氏名、生年月日、現住所、本籍地、母親の氏名などの情報が必要です。
記載漏れがないように注意することが重要です。

子からの死後認知請求

父親が亡くなった後でも、子ども自身が「死後認知請求」をおこなえます。
これは婚外子が検察官に対して、相続分に関する認知を求める手続きです。
父親の生前最後に住んでいた住所を管轄する検察庁に請求をおこない、第三者が親子関係を調査します。
父親のDNAが利用できない場合は、残された家族のDNAと比較するなどの方法で親子関係が確認されます。
この手続きは複雑であり、専門家の助けを借りることがおすすめです。

相続人全員での分割協議

認知がおこなわれると、婚外子も法定相続人となり、金額は婚内子と同等です。
そのため、全員が揃って遺産分割協議をおこなう必要があります。
この協議が成立するためには、全員の同意が不可欠です。
一人でも異議を唱える者がいると協議は成立しません。
公平かつ円満に分割協議を進めるためには、弁護士などの専門家の助けを借りることが望ましいです。
全員が納得できる形で遺産を分割することが重要です。

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不動産相続でトラブルを防ぐために相談すべき専門家

不動産の相続問題は感情が絡むため、トラブルに発展しやすいでしょう。
そのため、適切な専門家に相談することが不可欠です。
以下に、不動産相続トラブルを回避するために頼りになる専門家をご紹介します。

司法書士

司法書士は、手続きにおいて重要な役割を果たします。
非嫡出子の相続権を守るためには、遺産分割協議書の作成や相続登記の手続きが必要です。
司法書士はこれらの手続きを代行し、法的に正確な書類を作成します。
また、紛争が発生した場合には、調停や和解のための手続きもおこないます。

弁護士

隠し子がいる場合の相続手続きを弁護士に依頼することには、メリットがあります。
まず、弁護士に依頼すると、隠し子と直接話をせずに手続きを進められます。
これにより、感情的にならずに冷静に遺産分割が進められます。
また、弁護士からは納得のいく遺産分割のアドバイスを受けられ、自分の希望を反映させることも可能です。
さらに、相続に関する法的な手続きの代行を依頼できるため、遺産分割調停や審判に発展した場合も安心です。
事前に弁護士に相談すれば、トラブルを事前に回避するだけではなく、納得のいく遺産分割のアドバイスをもらい、冷静に手続きを進められます。
膨大な書類の作成や準備が必要ですが、弁護士に依頼すれば、書類の準備や法的な手続きを代わりに対応してもらえます。

税理士

相続には税務上の問題も伴います。
たとえば、遺産分割後に隠し子が発覚した場合、相続税申告に注意が必要です。
相続税申告期限は10か月であり、申告後に隠し子に相続相当額を支払った場合、相続税が減額される可能性があります。
払いすぎた相続税は、認知された子どもへの弁済が確定した日から4か月以内に更正請求すると返金されます。
隠し子の存在により相続手続きが複雑になる可能性があるため、注意深く申告をおこないましょう。
とくに非嫡出子が相続財産を受け取る場合には、税の計算や申告が必要となります。
税理士は専門知識を有しており、適切な税務処理をおこないます。
また、節税対策や不動産相続税の最適な支払い方法についてアドバイス提供が可能です。

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まとめ

相続において、父親の認知があれば隠し子を無視することはできません。
相続人全員で分割協議を進めていき、一人でも異議を唱える者がいると協議は成立しません。
公平かつ円満に協議を進めるためには、専門家の助けを借りるのが望ましいです。

不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。

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AIによる不動産査定の仕組み

私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。

AIによる不動産査定とは

AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。

データの内容

活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。

サービスの種類

このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。

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AIによる不動産査定のメリット

土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。

匿名による対応が可能

不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。

スピード感

AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。

客観的な査定

不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。

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AIによる不動産査定のデメリット

AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。

低い精度

訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。

地方の物件は苦手

このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。

実際の売却価格との乖離

土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。

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まとめ

AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。