相続が発生した際、実家を引き継がずに相続放棄する場合、誰が解体費用を支払うのかご存じでしょうか。
今回は相続が発生した際に誰が費用を支払うのか、その場合の相場について解説します。
放置した場合のリスクについても触れているので、今後の参考にしてみてください。
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誰が解体費用を払うのか？
基本的に相続放棄した実家の解体費用は、相続人が支払う仕組みになっています。
相続放棄をしたのであれば、解体費用を支払う義務はないと思ってしまいがちです。
しかし実際には、相続放棄をした場合でも、実家の管理義務が発生します。
その義務がある限り、解体費用も相続人が支払う仕組みになるのです。
ただし、相続状況によって、相続人のなかで誰が費用を支払うのかが異なります。
たとえば全員が相続放棄をした場合、相続財産法人が指定した相続人に対して、支払い義務が発生します。
また、相続財産法人がそもそも選ばれていない場合は、実家に住んでいる、もしくは頻繁に訪問していた相続人に、支払い義務が発生する仕組みです。
相続人が支払う仕組みなのは基本的に変わりませんが、具体的に誰に対して支払い義務があるのかは、ケースバイケースで異なると覚えておきましょう。
さらに、相続人は必ずしもいるとは限りません。
もし相続人に該当する方がいない場合、相続財産法人が遺産を清算し、その後費用を払う方を決めます。
相続権を持つ方がいるかで変わる場合も
先述したように、相続人が解体費用を支払う仕組みですが、相続権を持つ相続人がいるかによって変わります。
たとえば自分の後に相続人となる方がいない場合、自分が費用を支払う必要があります。
しかし、自分の後に相続人となる方がいる場合、「相続放棄をした」と伝えた後は、次の優先順位に該当する相続人が費用を負担しなくてはなりません。
また、もし相続放棄した実家を自分の手で解体していなくても、最終的には費用負担を求められる場合があります。
たとえば、実家をそのまま放置した結果、特定空家になってしまった場合です。
特定空家になると、自治体によって強制的に建物が解体されます。
そして、この際にかかった解体費用は自治体ではなく、相続人に対して求められる仕組みです。
空き家問題は近年日本国内で問題視されており、どの自治体でも対策に力を入れています。
解体費用を支払いたくないからといって放置していても、結果は同じと考えられるでしょう。
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相続放棄した実家の解体費用の相場について
相続放棄した実家を解体する場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか。
以下ではおおよその相場を解説します。
マネープランを立てる際の参考にしてみてください。
建物の構造によって左右される
実家の解体費用の相場がいくらなのかは、一概には言えません。
これは建物の構造によって、相場額が左右されるからです。
「建物の解体」といっても、その建物が何でできているかによって、作業の難易度は変わります。
たとえば木造住宅の場合、解体費用は坪単価あたり3万円前後です。
30坪の場合は90万円以上、50坪の場合は150万円となります。
木造住宅はもっとも解体しやすいため、他の構造よりも比較的安価です。
鉄骨の場合は、解体費用は坪単価あたり5万円前後となります。
また、30坪の場合は150万円以上、50坪の場合は250万円以上です。
さらに鉄筋コンクリートの場合は、坪単価あたり6万円です。
30坪の場合は180万円以上、50坪の場合は300万円以上となります。
このように、建物の解体費用がいくらになるのかは、建物の構造によって大きく左右されるのです。
おおよその金額を計算するには実家の構造を調べ、坪単価と床面積をかけて計算できます。
たとえば木造住宅の場合坪単価は約3万円になるため、100坪の場合は300万円です。
基本的に解体費用は、建物の広さによって決まります。
構造と同じく費用計算の基準となる要素なので、相場が知りたい場合は広さについても調べておきましょう。
また、実家の構造が明確ではない場合は、建物を実際に見て調べるのがおすすめです。
たとえば木造の場合、三角の屋根が付いているケースが多いです。
対して鉄骨は屋根がフラットで、鉄筋コンクリートは住戸に太い柱が4つあります。
実際に現地を見ても不明な場合は、登記簿謄本や重要事項説明書を確認すれば、明確に記載があるので心配ありません。
解体による廃材も関係している
解体費用は構造と広さによって左右されますが、解体による廃材も大きく関係しています。
建物を解体すると、ガラスや金属などの廃材が発生するものです。
これらは業者が手作業でそれぞれ分別をおこない、適切な方法で処理をおこないます。
そのため、解体による廃材が多いと業者に手間をかけるため、その分解体費用は高くなります。
ただし、どのような構造の建物でも、多少なりとも廃材は出てしまうものです。
むしろ解体をしても全く廃材が出ないケースはなく、少なからず業者への依頼費用に影響を与えてしまいます。
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管理義務のある建物を放置した場合のリスクとは
相続人には管理義務があるため、建物を解体して費用を支払わなくてはなりません。
しかし、これらの対応をせずに放置した場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
近隣住民とのトラブルになる
放置していると、近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあります。
誰も管理していない建物は劣化しやすく、倒壊する危険性が高くなるためです。
また、人が住んでいないのを理由に、不法投棄や放火などのターゲットにされやすい傾向にあります。
しかし、このような事態になると、近隣住民にまで悪影響が及んでしまいます。
クレームが入るだけではなく、最悪の場合は訴訟問題に発展する場合もあるため危険です。
実際に建物を放置したのが原因で、隣家が壊されてしまったり、ケガをしたりなどの事例があります。
また、先述した放火による被害があると、近隣住民も避難しなくてはならず、最悪の場合は炎が隣家に移ってしまいます。
空き家を放置するのは、場合によっては周囲の方の生活にまで悪影響を及ぼす事態になるのです。
特定空家に指定されるケースも
近年日本国内で問題視されているのが、空き家についてです。
放置状態の空き家は増え続けており、自治体では状況改善のためにさまざまな取り組みをおこなっています。
そんななかで実家を放置していると、自治体から特定空家に指定される場合があります。
特定空家は、倒壊リスクが高い、近隣住民の迷惑になるなどのリスクがある場合に指定されるものです。
指定されてしまった場合、自治体から空き家の扱いについて指導が入ります。
指導にしたがっていればペナルティはありませんが、無視をすると行政代執行となり、自治体によって空き家が解体されます。
この場合解体をおこなうのは自治体ですが、その際にかかった費用はあくまでも家の管理義務がある方へ請求される仕組みです。
そのため、最初から自治体の指示にしたがっていたほうが、早く空き家問題を解決できると考えられるでしょう。
面倒だからと放置していても、結果的に費用の支払いが必要になるのは変わりません。
万が一特定空家に指定された場合は、自治体の指示にしたがって対処するのがおすすめです。
近隣住民の身に危険が及んでしまう場合もあるため、早めに対処しましょう。
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まとめ
相続放棄した実家の解体費用を誰が支払うのかは、基本的に相続人に義務があるといえます。
費用相場は建物の構造や広さによって異なりますが、放置するとトラブルになるリスクがあるため、早めに対処するのが大切です。
不動産売却を検討する際、所有する物件の査定を複数の不動産業者に依頼するのが一般的と言われています。
ただ、現代ではインターネット上でAIでも査定を受けられるようになっているのです。
そこで今回は、AIによる不動産査定の仕組みのほかメリットとデメリットを解説しますので、土地や建物の売却を予定されている方はご参考になさってください。
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AIによる不動産査定の仕組み
私たちの日常生活のなかではAIが活用されており、テレビにおけるニュースのアナウンスを担うケースなどがみられるようになりました。
AIとは人工知能であり、人間の知能によりおこなう知的作業をコンピューターが処理するものと定義されています。
近年では、不動産業界においても人工知能の活用がみられるようになってきました。
AIによる不動産査定とは
AIによる不動産査定とは、人工知能が人間に代わってマンションや一戸建てなどの価格を素早く自動的に算出するシステムです。
人工知能に保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で価格を算出する仕組みになっています。
インターネット上にあるデータを活用している点では、人間がおこなっている従来のオンラインによる机上のものと変わりありません。
ただし、人工知能による計算は、人間に比べて大幅に早い点が特徴の1つです。
データの内容
活用しているデータは、所在地のほか、種類や用途、面積、構造、建築年、居住状態などです。
所在地を特定したうえで公示地価や路線価を把握し、マンションの場合は売買実例をもとにする方法が用いられています。
また、一戸建てに関しては、面積、築年、種類、構造などのデータから、現在の価格を算出します。
ただし、情報量が少ない場合は、人工知能が十分に学習できずに精度が低くなるため注意しなければなりません。
サービスの種類
このサービスを提供しているものは、不動産業者が運営しているケースと、複数の不動産業者と提携している不動産ポータルサイトの2種類に大別できます。
不動産業者が運営しているものは、無料での金額提示の場をとおして、訪問査定など売却の依頼を受けるのが狙いです。
一方、ポータルサイトの場合は、無料で金額を提示したあと、提携する複数の会社への一括査定や、一括媒介契約につなげるのを目的としています。
共通しているのは、利用するときに電話番号や氏名などの提示を不要としているサービスが多い点です。
ただし、メールアドレスの登録を求められるケースが多くを占めています。
また、登録できる物件は自分が所有しているものに限られているものや、登録できる物件数に限りがあるシステムがあります。
個人情報が関わるため、利用する際には信頼できるものを見極めなければなりません。
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AIによる不動産査定のメリット
土地や建物の価値を把握するうえで、AIによるシステムには大きなメリットがあります。
匿名による対応が可能
不動産業者に依頼するときには、物件に関する情報を伝えるうえで電話などでのやりとりが発生します。
概算額を知りたいだけでも電話で話す必要があり、面倒に感じるかもしれません。
また、自身が所有する物件に関わる情報が相手に伝わる点で、後日、営業を受ける可能性が高くなります。
一方、ほとんどのAIシステムはメールアドレスを登録するだけで利用でき、氏名や住所、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。
フリーメールで登録しておき、不要になった際にメールアカウントごと削除すると個人情報を知られずに価格を把握できます。
物件の住所を知られたくないときには、入力不要のシステムを利用する方法があります。
ただし、価格の正確性を確保したい場合には、物件の住所を正確に登録するほうが得策です。
スピード感
AIによるシステムは、フォーマットにしたがって基本情報を入力するだけで、早いときには数秒で相場価格が表示されます。
素早く価格を把握できる点は、人工知能の大きな魅力といえます。
訪問査定の際には、結果が通知されるまでに数日から1週間程度かかるのが一般的です。
また、オンラインによる机上査定は訪問査定に比べて格段にスピード感がありますが、それでも当日中か翌日になります。
一方、AIによるシステムでおこなうと、ほとんど数分で価格を把握できます。
利用してみると、基本情報の入力だけで作業が完了する手軽さや、データをもとに答えを導き出す人工知能の処理速度に驚くでしょう。
客観的な査定
不動産業者が無料で査定に応じているのは、仲介契約を見込んでいるからです。
ほとんどは利用者に対して親身に価格を算出していますが、なかには他社との競争に勝とうとして数値に手心を加え、適正価格よりも高値の金額を提示する業者もいます。
その点、AIによるシステムには人間の主観が入る余地がなく、客観的な価格が提示されます。
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AIによる不動産査定のデメリット
AI査定は素早く答えを導いてくれるとともに匿名で利用できるなど手軽な反面、簡易な点がデメリットになってしまうため、注意しなければなりません。
低い精度
訪問査定を受けるときには、現地確認した結果が金額に反映されます。
たとえば、一戸建ては、注文住宅のデザイン性や各設備などのリフォーム歴、床や壁の損傷のほか眺望や日当たり、周辺環境の状況も価格の算出に必要な項目です。
周辺で大規模な開発がおこなわれるときには不動産の価格は高まる傾向があり、不動産業者では、こうした社会的要因も加味しています。
AIによるシステムは、過去の類似物件の取引データや立地条件、物件の間取りなど客観的なデータだけを基にしています。
一方で、実際の売却額を左右する物理的な側面を反映できません。
また、ほとんどの不動産業者ではレインズによる情報を利用しています。
レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースで、登録している業者だけが閲覧できるコンピューターシステムです。
ここには、売り出し中の物件のほかに成約済みの物件情報が掲載されており、多くの売買実例を価格の算出に活用できます。
人工知能に登録されている取引データには、レインズの情報は含まれていません。
不動産業者はレインズによる情報を利用して価格を算出しており、作業には時間がかかりますが正確性が高いといえます。
一方、AI査定は迅速に算出されますが精度が低く、あくまでも相場価格を把握するのが目的と受け止めてください。
地方の物件は苦手
このシステムにおける精度は、人工知能に学習させたデータの量が大きく影響します。
類似の取引事例が豊富な都市部のマンションは得意としていますが、地方の物件は参考にできるデータが不足してしまい苦手な傾向にあります。
AIによるシステムを利用するときには、十分な情報量を人工知能が確保できているか見極めなければなりません。
実際の売却価格との乖離
土地や建物を売却する際の査定額は、売り出し価格を設定するうえでの参考資料に過ぎません。
売り出し価格を決めるときには、所有する物件の相場価格を把握して、査定額と比較するのが一般的な流れです。
また、実際の売却価格は、売り出し価格を基に販売をおこない、買い手の状況によって変化します。
その点、AIによるシステムは精度が低いとともに、リフォーム歴などの物件固有の状況が反映されないため、売却価格との間に大きな乖離が出てしまう可能性が高くなります。
したがって、売り出し価格を決定する際にシステムを利用するときは注意しなければなりません。
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まとめ
AIによるシステムは匿名で利用できますが、物件の特定により登記簿謄本で所有者を確認でき、個人情報が悪用されトラブルが起きるかもしれません。
実際の売却価格との大きな乖離が発生する可能性もあるなど、リスクが高くなります。
土地や建物を売却する際には、信頼できる不動産業者に依頼するのを検討すると良いでしょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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