不動産を所有していた期間で適用される税率が異なるため、売却するタイミングによっては節税につながるでしょう。
こちらの記事では、長期譲渡所得の概要や税率の計算方法、利用できる可能性がある控除について解説します。
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長期譲渡所得とは
譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる所得で、不動産を購入した価格より高い価格で売却した場合に発生する利益を指します。
譲渡所得を得た際は所得税や住民税に税金が上乗せされますが、分離課税であるため、事業所得や給与所得などのほかの所得とは区別して計算されるものです。
譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、それぞれ異なる税率が適用されるため注意が必要です。
不動産の所有期間が5年を越える場合、長期譲渡所得に分類され、5年を越えていないのであれば短期譲渡所得に分類されます。
短期譲渡所得の場合は所得税に対して30％、住民税に対して9％の税率が適用されます。
長期譲渡所得の場合は所得税に対して15％、住民税に対して5％の税率が適用されるため、不動産の所有が5年を越えていると節税が可能です。
また、短期譲渡所得と長期譲渡所得には復興特別所得税として2.1％の税率が適用されます。
さらに、譲渡所得税を計算する際は、一定の条件を満たしている場合、特例や控除が受けられる可能性があります。
長期譲渡所得に対する税率は短期譲渡所得と比較すると低く設定されているため、長期で不動産を所有してから売却すると長期的な節税効果が期待できるでしょう。
とくに、不動産などの価値が上昇する可能性がある資産の場合、長期間所有していると利益が増加する可能性があります。
しかし、長期譲渡所得の特例を受けるためには不動産を5年以上所有する必要があり、短期間で不動産を売却して利益を得られないデメリットもあるため注意が必要です。
ほかにも、不動産を長期間所有していると予期せぬ市場変動や価格の下落リスクにさらされるため、市場動向によっては所有期間中に価値が下がるリスクがあります。
不動産の場合、維持費や固定資産税などの管理コストもデメリットの1つで、利益を圧迫するケースもあるため、必要なコストを計算したうえで不動産を所有しましょう。
また、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
売買契約書や不動産の取得費、譲渡費用の領収書などの申告に必要な書類を準備して適切に申告をおこないましょう。
譲渡所得の計算や特例の適用は、税制が変更されるケースもあるため、税務署や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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長期譲渡所得の計算方法とは
長期譲渡所得を計算する際には、売却に関連するさまざまな費用や控除を考慮したうえで売却益を計算しなければなりません。
まず、譲渡価額の確認をする必要があり、譲渡価額とは不動産を売却した価格で売買契約書に記載された金額が譲渡価額となります。
次に、建物の減価償却費や仲介手数料、購入時にかかった税金などの不動産の取得費を計算する必要があります。
不動産の取得費は、不動産を購入した金額に仲介手数料などの諸費用を加算した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
減価償却費とは、建物の減価償却資産の取得費を一定の年数で分割し、毎年計上するための費用で経年劣化によって減った建物の価値がわかります。
土地は減価償却費の対象とはなりませんが、建物は売却する時点で物件の取得から年数が経っているため、減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費は、建物の取得費×0.9×償却率×建物の経過年数の計算で求められ、償却費はRC造りや木造など、建物の構造によって数値が定められます。
取得費が不明な場合、譲渡価額の5％を概算取得費として利用できるため、取得費が正確にわからない場合でもご安心ください。
そして、売却時の仲介手数料や登記費用など、譲渡費用の計算をする必要があります。
譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）となります。
また、特別控除を利用する場合の計算式は、譲渡所得＝譲渡所得−特別控除の計算式が適用されるため注意が必要です。
特別控除とは、一定の条件を満たしていると適用される控除です。
長期譲渡所得の計算をする際は、譲渡価額や取得費、譲渡費用などを正確に把握する必要があります。
特別控除を利用する場合は、計算式が異なるため注意しましょう。
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長期譲渡所得の際に受けられる可能性がある控除とは
長期譲渡所得には以下の3つの特例などが受けられる可能性があります。
●10年超所有軽減税率の特例
●空き家の3,000万円特別控除
●居住用財産の3,000万円特別控除
特例や控除を受けると、節税につながります。
3つの特例や控除をご紹介するので参考にしてください。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年超の不動産に対して適用される特例が10年超所有軽減税率の特例で、税率が軽減されます。
10年超所有軽減税率の特例を利用すると、譲渡所得税の負担の軽減が可能です。
特例の内容は、譲渡所得が6,000万円以下の部分は14％（所得税10％＋住民税4％）となります。
また、6,000万円を超える場合、6,000万円を超える部分は20％（所得税15％＋住民税5％）となります。
また、復興特別所得税として、所得税額の2.1％が追加で課税されるため注意が必要です。
空き家の3,000万円特別控除
相続や遺贈によって取得した被相続人が所有する空き家、またはその敷地を定められた期間内に売却する場合、空き家の3,000万円特別控除の制度が利用できます。
最大3,000万円の金額まで控除されますが、適用されるためには昭和56年5月31日以前に建築された建物である必要があるため注意が必要です。
ほかにも、相続が始まる直前に被相続人以外が居住していなかった、相続や遺贈によって空き家と敷地を取得しておく必要があるなどの条件もあります。
さらに、相続が始まった日から3年を経過する日に該当する年の12月31日までに売却する必要があったり、売却の代金が1億円以下である必要があります。
また、親子などの親族に対する売却の場合は空き家の3,000万円特別控除は利用できません。
空き家の3,000万特別控除は、特例の適用条件が複雑であるため、税務署や税理士などの専門家に特例が利用できるかどうかを確認しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した際に、所有期間の長さに関わらず譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度が、居住用財産の3,000万円特別控除です。
特例を受けるための条件があり、物件を売却した年の前年、前々年に居住用財産の特例やマイホームの譲渡損失についての特例を受けていないなどの条件があります。
また、マイホームの損益通算は繰越控除の特例を受けていないなどの条件もあるため、注意が必要です。
ほかにも、マイホームを売却した年と前年、さらに前々年にマイホームの買い換え特例や交換の特例を受けていた場合は、特例が利用できません。
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まとめ
不動産を売却する際は、不動産の所有期間が重要で、所有期間が5年を越えていたかどうかで適用される税率が変動します。
売却の際は、特別控除を受けられる可能性もあるため、事前に税務署や税理士などの専門家への相談がおすすめです。
所有期間を把握したうえで、不動産の売却をご検討ください。
親が亡くなり相続などで引き継いだ実家に、長い間、誰も住まずに放置されている場合があります。
ところで、空き家がご近所トラブルの原因になるなど、大きな社会問題になっているのをご存じでしょうか。
この記事では、空き家に関わるご近所トラブルの事例のほか回避法や対処法もご説明するので、誰も住まない住宅を所有している方はお役立てください。
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空き家の放置で発生しやすいご近所トラブルの事例
誰も住んでいない住宅を所有していても、法律上は何も問題はありません。
しかし、適切に維持管理されない空き家が多いことが、大きな社会問題になっています。
所有する空き家を放置していると、ご近所との間でトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。
倒壊の危険性
放置された建物は、急激に老朽化が進みます。
たとえば、人が出入りしない期間が長くなると空気が滞留し、堆積する埃や塵にカビや虫が繁殖しやすくなります。
また、雨漏りの発生に気づかず、修繕せずにいると、破損した箇所から腐食していくかもしれません。
さらには、台風や地震による影響を受けやすくなり、屋根が外れて飛んでしまったり、倒壊してしまったりといった危険性が考えられます。
そして、トタンが浮いてバタバタと音がしたり、壁に亀裂が発生したりすると、周囲で暮らす方に不安を与えてしまい、市町村に対して苦情が寄せられる可能性があります。
市町村から連絡を受けて所有者が駆け付けたときには、建物に相当の痛みが進んでおり、手の施しようがない状態になっているかもしれません。
老朽化が進んでしまった場合には、建物を活用しようとしても多額の修繕費がかかり、解体するにも高額な費用が必要です。
なお、1981年6月以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて建てられており、震度5程度の地震にしか耐えられません。
現在は、震度6強から震度7に達する程度の地震であっても倒壊しないよう厳しい基準が設定されています。
1995年に発生した阪神・淡路大震災においては、旧耐震基準の物件のうち軽微な被害で済んだものや被害を受けなかった建物は30％程度でした。
旧耐震基準の建物が受けた被害の大きさは明確であり、放置している住宅が旧耐震基準のときには要注意です。
また、台風などの影響により屋根が風で飛んでしまうと、周囲の住宅を損壊させる事故が起きてしまいます。
また、建物の倒壊が原因となって、通行者が怪我を負ったという事例もあります。
こういった事件や事故が発生すると、損害賠償につながる可能性が高いため、第三者に被害を与えないよう所有者は注意しなければなりません。
犯罪の危険性
放置していると庭の草木が生い茂ってしまい、雑草や庭木が隣接地に入ってしまうことがあるとともに建物内部が見えにくくなります。
庭の草木が生い茂っていると、長いこと留守にしていることが明らかで、侵入しても外部からは見えにくいため、不審者に侵入される可能性が高まります。
そういった侵入者によるタバコなどの不始末や、子どもの火遊びによって火災が発生するかもしれません。
また、背丈が高くなった草木などに隠すように不法投棄を受ける可能性も考えられます。
雑草が生えた状態は、周辺の景観を損ねるとともに、ねずみや野良猫が棲みつくほか、ハチやハエなどの害虫を発生させる原因にもなります。
以上のように、火災の危険性や景観の阻害、ゴミによる悪臭などは周囲にとって迷惑なため、ご近所トラブルの原因になる可能性が高いでしょう。
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空き家の放置で発生しがちなご近所トラブルの回避法
空き家を所有するときは、トラブルを回避するうえで適切な管理に努めなければなりません。
ここでは、適切に管理するためには、どうすればよいのかを解説します。
清掃と換気
建物の老朽化を防ぐには、清掃と換気をおこなって室内の湿気や埃などを取り除く必要があります。
換気しないでいると、湿気を多く含んだ空気が部屋に残り、室内のいたるところに埃や塵が堆積するとともに、埃が壁や柱などにこびりつきやすくなります。
埃や塵は、カビや虫が繁殖する原因となり、カビや虫が建物を腐食させて建物を急速に老朽化させてしまうでしょう。
老朽化した建物は危険性が高いため、ご近所トラブルの要因になると考えられます。
使用しないとしても、痛みにくい状態を維持するように建物を適切に管理する必要があります。
外観の維持
放置された建物の周囲には背丈の高い雑草が生えてしまうほか、手入れされていない庭の樹木が隣家に入り込むことも少なくありません。
外観の手入れを怠ると雑草などによって景観が損なわれるとともに、不法投棄を受けやすくなります。
適切に手入れしておくと不審者の侵入を予防でき、周囲の方の不安を和らげられるでしょう。
手間がかかるとしても、周囲に不安を与えないよう草刈りや庭木を手入れしてください。
業務委託
清掃や換気、草刈り、樹木の手入れをおこなうには、月に何度か訪問する必要があります。
作業には手間と時間がかかり、遠方に住んでいる方には困難かもしれません。
自らで維持管理するのが難しいときには、費用がかかりますが作業を管理会社に依頼する方法があります。
管理会社では、清掃や換気、雨漏りのチェック、庭の手入れ、ごみ処理、郵便物の確認などを請け負っており、作業結果の報告を受けられ安心できます。
費用は会社によって異なるとともに、依頼する頻度や作業内容によっても違いがあり、複数の会社へ問い合わせてみると良いでしょう。
また、不審者の侵入は防犯会社に依頼するとチェックしてもらうのがよいでしょう。
防犯会社が指定するホームセキュリティを備えたうえで、不審な解錠や侵入が疑われる際には迅速に状況確認がおこなわれます。
また、家の外観を点検するとともに投函物の回収のほか、室内や屋外の清掃などのサービスを提供している会社もあります。
なお、業者が作業している姿は周囲に住む方の安心感につながり、ご近所トラブルの回避に効果的です。
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空き家の管理が難しいときの対処法
空き家にも固定資産税がかかるほか、管理の手間と時間が必要であるとともに、委託会社への依頼は費用負担が発生します。
ここでは、空き家を管理できないと判断したときの対処法をご紹介します。
売却
将来的に利用する予定がなければ、売却を検討してみましょう。
売却できると固定資産税などの費用や維持管理の手間が不要になるだけではなく、売却収入を得られるというメリットもあります。
建物が古くて売却できないときには更地にする方法があり、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
なお、売却を依頼する際には信頼できる会社を見極めてください。
賃貸
立地条件などによっては、貸し出すことができる可能性があり、それによる家賃収入を得られます。
その際、室内の清掃や草刈りなどをおこなうのは、基本的に賃借人になります。
ただし、貸し出せる状態にするためには、リフォームが必要になるかもしれません。
その場合のリフォームや設備の修繕に費用がかかりすぎると、家賃収入により投資費用を賄ううえで苦労することに十分な注意が必要です。
無償譲渡
物件を第三者へ譲渡することも対処法の1つです。
ご自身で住む予定がない場合には、譲渡することで、別の方が有効活用してくれるでしょう。
ただし、物件の状況などによっては、無償でも簡単に引き取り手が現れないかもしれません。
しかし、隣接地の所有者などから物件を欲しがっている方の情報を得られる場合があるため、相談してみると良いでしょう。
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まとめ
空き家の放置は、大きな社会問題になっており、ご近所トラブルになる可能性があります。
回避するためには、適切な管理が必要ですが、遠方に住んでいるなどで困難な場合も想定されます。
空き家を利用する予定がないときには、早めに売却するなどトラブルを起こさないようにしましょう。
このブログの担当者✎
様々な情報を発信していきます(^^)！
私自身、学生の頃から不動産会社のチラシを見ることが好きだったこともあり、大手不動産会社で賃貸仲介業務に携わり、その後、外資系不動産会社にて海外富裕層のお客様向けに不動産売買のお手伝いを行ってきました。
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